房地產拆遷評估實務與理論初探，自2001年11月1日新的動遷條例實施以來，我公司先后承接12個動遷基地的評估，涉及七個區(qū)(靜安、閘北、盧灣、徐匯、黃浦、長寧、虹口)，拆遷面積達150000平方米，近6000戶。在拆遷評估實踐中，我們遇到的被
自2001年11月1日新的動遷條例實施以來，我公司先后承接12個動遷基地的評估，涉及七個區(qū)(靜安、閘北、盧灣、徐匯、黃浦、長寧、虹口)，拆遷面積達150000平方米，近6000戶。在拆遷評估實踐中，我們遇到的被拆遷房屋類型按用途主要有兩大類----居住房屋和非居住房屋。其中居住房屋有新工房、新里、花園住宅、舊里及簡屋五種;使用狀態(tài)有獨用與合用兩種。非居住房屋有店鋪、旅館、辦公、幼兒園、工廠、菜場、倉庫等近十余種。由于動遷是一項涉及千家萬戶安居和推動城市建設發(fā)展的大事，因此它不僅是一項技術性工作，而且更是一項責任重大的社會工作。為此公司專門成立了拆遷評估研究小組，負責此項工作。在評估過程中，我們遇到了各種各樣新問題，估價師們認真研究政策法規(guī)，深入分析各類房屋的特點及差異。通過集思廣益，大部分問題得到解決，并獲得較好的效果，但仍有部分案例盡管其評估結果比較符合市場的實際情況，理論依據(jù)卻不夠充分。
一、動遷評估實務操作的體會
體會之一，靈活掌握替代原則。在半年多拆遷評估的實踐中，我們遇到幾類房屋市場上成交案例極少，如合用花園住宅、全幢獨用產權舊里、產權舊里店鋪等。這些房屋運用成本法評估不能反映出市場供求對價格的影響，運用收益法評估收益的確定難度較大，無法評估出貼近市場的價格。而運用市場比較法評估缺少直接相符的案例，給評估帶 來了較大難度。我們在做大量市場調研的基礎上，我們認真分析了估價對象與類似房屋個別因
素的差異，利用有較多成交案例的類似房屋進行修正，較為準確地評估估價對象的市場價格。這樣做從理論上符合房地產評估的替代性原則。
例一：在徐匯區(qū)襄陽路動遷項目評估過程中，估價對象中有幾幢合用的花園住宅。該花園住宅的花園面積較小，約50平方米，并且人口密度較大,平均每幢有6-7戶居民。經估價師對估價對象所在區(qū)域以及類似區(qū)域調查了解到，類似合用花園住宅的成交案例較少，而成本法和收益法又無法充分反映該房屋的市場價格。我們走訪許多房產中介公司，做了大量的市場調查工作，認為在市場上此類花園較小的合用花園住宅與帶有小花園的合用新式里弄在建筑特點和使用功能上較相似，市場上合用新式里弄的成交案例較多，運用合用新里作為成交案例進行評估，符合替代原則。其區(qū)別僅在于花園住宅為獨幢，四面凌空，而新式里弄為聯(lián)接式，三面凌空，這樣的差異在使用功能上體現(xiàn)為通風、采光及花園獨用性大小的不同，估價師在合用新里成交價格的基礎上對以上因素進行了技術修正，最后得出估價對象的市場價格。
例二：在淮海中路漁陽里項目的評估過程中，估價對象中有一幢二層獨用舊里，經估價師對該地區(qū)做大量的市場調研工作，發(fā)現(xiàn)該類房屋一年內無成交案例，無法直接采用市場比較法。估價師認真比較和分析了舊里獨用與合用的差異，在合用舊里比準價格的基礎上，根據(jù)舊里房屋使用面積與建筑面積的系數(shù),并充分調研了估價對象所在區(qū)域類似舊里的平均合用程度,計算獨用修正系數(shù)，通過獨用修正系數(shù)調整，得出了估價對象(即全幢獨用舊里)的市場價格，并得到了委托方和被動遷居民的認可。
例三：在非居住房屋拆遷評估過程中，遇到最多的類型是商鋪評估。目前，解放前建造的磚木結構、面積在20-30平方米的小型產權店鋪成交案例較少。我們通過走訪很多房地產經紀機構，獲取大量使用權磚木結構成交案例，在此基礎上作使用權轉換產權的修正，最后得出產權店鋪的評估。
體會之二，以市場交易為尺度，判斷影響價格的個別因素。
目前建設部頒發(fā)的《房地產估價規(guī)范》，對市場比較法中個別因素的修正有詳細的規(guī)定，但對哪些個別因素影響價格，哪些不影響價格，用什么標準選取影響價格的個別因素未加以說明。在實踐中，每個評估對象都有很多個別因素，我們在對個別因素進行修正時，用市場交易作為尺度，判斷哪些因素在市場交易中真正影響價格，哪些因素雖然客觀存在，但在市場交易中，由于人們對這些因素的喜好不同，屬未確定的因素，因此市場交易價格并不受影響。
例：在閘北區(qū)某基地評估中，要評估一幢1980年建造的新工房。
在個別因素修正中，我們覺得房屋的個別因素較多，除了樓層、朝向因素大家一致認為影響價格外，對其他修正因素的選取意見不一。估價對象為一梯五戶，一室戶(朝南)、一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)、二室戶(朝南)和三室戶(二南一北)。經過對大量市場交易案例的分析，最后認為目前二手房市場上同一時期建造設計的房屋，不同的房型其價格無明顯差異，因此房型因素并不影響價格，對房型因素不作修正。而對于同一種房型的采光通風上的不同，如一室半(朝南，半室無窗)、一室半(朝南，半室有窗)，其交易價格存在明顯差異，故將通風采光作為影響價格的個別因素進行修正。
二、拆遷評估實務操作的難題
在評估過程中，我們也遇到一些難以把握的問題，希望同行們共同探討。主要有以下幾個方面:
第一類是居民區(qū)中的街道工廠。該類房屋在市場上既無成交案例也無出租案例,無法采用市場比較法和收益法，而采用成本法評估，由于該類房屋的容積率較高，最后計算出的市場價格相對偏低，較難真實反映該類房屋的客觀市場價格。
第二類是居住用房作為辦公用途。如某估價對象為三層舊里房屋，居住在三層的居民，有合法的營業(yè)執(zhí)照，并與當?shù)匚飿I(yè)公司簽訂過居改非的協(xié)議。如這樣的舊里作為居住房屋，拆遷評估有最底保護價及拆遷補貼;而按照非居住房屋評估,一般采用成本法，評估結果往往低于其作為居住房屋的價格,因為作為居民樓內的非居住房其實際收益較低，評估結果價值不高，故容易形成非居住房屋評估價格低于居住房屋的倒掛現(xiàn)象，給動遷造成一定難度。
第三類主要是一些有收益的特殊房地產。如菜場、浴室、旅館等，我們采用收益法與成本法相結合的做法進行估價。然而，如何確定這些特殊行業(yè)的行業(yè)收益率，成了評估的難題。
第四類主要是某些單位體制變化帶來的難題。如醫(yī)院、學校等，這些估價對象原為事業(yè)單位，但隨著改革的深入，這些事業(yè)單位已經開始轉變?yōu)樗綘I性質，成為具有經營性和收益性的房地產，故在估價方法上是否也應該從原來單一運用成本法而改為以收益法為主，同時使用成本法呢?
三、希望與建議
在一年來的動拆遷估價過程中，經過學習與實踐，我們進一步理解和掌握了政策。由于新的拆遷評估工作與以往的拆遷評估，無論在觀念上還是在操作思路上都有很大的差異，因此在具體實踐中，我們還面臨著許多困惑和難題，為此我們提出兩點建議，希望通過研討，相互學習，共同提高房地產估價水平。[page]
1.“巧婦難為無米之炊”。估價師面臨的最大難題是缺乏大量的數(shù)據(jù)資源，因此希望通過估價師協(xié)會的努力，能在估價師協(xié)會網上查到更多信息。
2.2002年7月30日的《房地產時報》有一篇《商鋪評估缺法寶》的文章，此文重點論述了目前上海估價行業(yè)在運用收益法中較難把握的問題----如何在實踐中確定還原利率，避免隨意性而導致評估結果的失實。文中建議，建立一個詳細的分區(qū)域的投資回報率指數(shù)。我們認為這一建議對我們房地產估價收益法參數(shù)的合理確定，進行了實質性的探討，且有據(jù)可循，對估價行業(yè)整體水平的提高，對樹立良好的行業(yè)形象極為重要，因此勢在必行，也極為緊迫，可以使估價師避免單純主觀判斷，為準確量化提供科學的依據(jù)。因此我們也建議，大家共同出力，或由協(xié)會組織，建立一個詳細的分區(qū)域的投資區(qū)域回報率指數(shù)。
內容審核：趙雪玲律師
來源：中國法院網-房地產拆遷評估實務與理論初探，房地產拆遷評估實務與理論初探
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