規范拆遷評估 化解拆遷糾紛，一、基本情況從2001年5月開始，上海市房屋土地資源局根據市政府要求，與市府法制辦、市建設委員會等部門著手對原《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》進行修改，在修改《實施細則》過程中，認為原《實施細則》在執行過程中存
一、基本情況
從2001年5月開始，上海市房屋土地資源局根據市政府要求，與市府法制辦、市建設委員會等部門著手對原《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》進行修改，在修改《實施細則》過程中，認為原《實施細則》在執行過程中存在不少問題，主要表現在：
(一)上海市房屋拆遷補償安置中，將戶口因素作為確定安置面積的標準，對居住困難的家庭改善居住條件具有合理性，但與市場經濟規律不一致，也容易被一些人利用，通過遷移戶口而謀取不正當利益。
(二)房屋拆遷補償安置標準按照被拆除房屋的重置價結合成新對房屋所有人進行補償的方式，所有人所得到的補償款大大低于使用人所得到的房屋安置利益，以市場經濟的價值觀念來衡量，原《實施細則》的補償方式對財產權保護明顯不夠。
(三)拆遷人或拆遷單位的行為存在不夠規范的情況，需要在《實施細則》中加以規范。例如：部分建設單位的補償安置資金遲遲不到位，造成被拆遷居民得不到及時補償安置構成事實上的侵權。
在擬定新的補償安置標準時，市房地資源局對已拆遷完畢的拆遷基地和正在拆遷基地的補償安置標準進行測算對比，提出了較為合理的補償安置方案，期間，將修改后的拆遷補償安置方案分別向市人大、市政協作專題匯報并分別征求了各區縣政府、建設、市政、財政、物價、民政、人民銀行、法院等有關部門的意見，歷時半年，與國務院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》同步實施。
二、房屋評估是核發拆遷許可證的前置要件
上海市各區縣房屋拆遷管理部門在核發《房屋拆遷許可證》時除審核必備的建設項目、規劃許可及用地批文的同時，還需審核安置房屋的評估報告，對被拆除房屋的評估時點以核發房屋拆遷許可證之日為準，對安置房屋也由拆遷人提供評估報告，做到拆遷房屋與安置房屋兩者在價值上相等。
三、確定市場化的補償安置標準
上海市房屋拆遷補償標準在原《實施細則》的基礎上，于1998年出臺了《上海市危棚簡屋改造居住房屋拆遷補償安置試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，在該《試行辦法》中對房屋所有人的補償安置標準確定以上海市四級地段安置商品住宅的平均售價作為補償的原則，上海市房屋拆遷補償安置方式由實物分配轉向貨幣分配，貨幣化方式安置占拆遷總量的僅50—60%，1999年至2001年度上海市用于貨幣化安置資金 160億元，其中2001年貨幣化安置款達47.5億元人民幣，2002年1月至7月底達34億元，貨幣化方式安置已被廣大被拆遷人所接受。2000年10月，上海在軌道交通明珠線二期工程和共和新路高架項目的房屋拆遷中，推出了按房地產市場評估價補償的試點方案，受到被拆遷人的歡迎，在徐匯和虹口兩個試點區選擇按市場評估價補償的戶數達到50%左右。上海市房屋拆遷補償安置已進入了以市場評估價加拆遷補償安置的新階段，為制訂適合上海特點的房屋拆遷補償安置標準奠定了基礎。
房屋拆遷補償安置按被拆除房屋的房地產市場評估價補償，可以充分反映房屋及其土地使用權的實際價值，保障房屋所有人的利益。但由于上海市被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結構較差，戶均面積較小，評估價偏低，相當一部分被拆遷居民得到的補償安置款可能低于現行的補償安置水平。為了保持拆遷政策的連續性，保障補償安置總體水平不下降，設置最低補償單價標準和價格補貼。原《實施細則》補償安置方式有兩種，一種是按照房屋殘值對被拆除房屋所有人補償，以戶口因素確定安置面積的房屋安置方式;另一種是按照被拆除房屋的面積增加地段級差面積后以四級地段空置商品房平均市場價換算的貨幣化安置方式。修改后的方式為兩種：一種是按照被拆除房屋的房地產市場評估價另加價格補貼，給予貨幣補償或者同等價值的產權房屋安置，補償安置標準公式由上海市統一規定：
即：貨幣補償金額=(市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積
其中市場單價是指房地產市場的評估單價。當評估單價低于最低補償單價標準的，最低補償單價作為市場單價;另一種是以面積標準調換的形式予以房屋安置，對面積標準的界定由各區縣人民政府根據本區域內的居住水平確定。凡符合面積標準的被拆遷人可以選擇面積標準方式進行安置。從上海市實際情況來看，實施市場評估價補償安置方式，仍有相當數量的低收入的被拆遷居民難以解決居住問題，為了保持新老政策的平穩過渡，上海市不再實行統一的居住困難標準，改為由各區縣人民政府根據本區的實際情況劃定本區域內的居住困難標準，用以房屋安置可以增加異地產權房屋安置方式，解決這部分居民的居住問題。異地產權房屋安置方式是按被拆除房屋的建筑面積，增加一定的地段級差面積，在應安置面積內互不結算差價，此方式由居住在舊里、簡屋及不成套房屋中且房屋較小、孤殘、孤幼等居民的特殊情況，將優先適用異地產權房屋安置，并適當減免超過應安置面積部分的房價款。
四、確定評估機構
修改后的《實施細則》中明確規定，對居住房屋的房地產市場評估單價或非居住房屋的房地產市場價，由拆遷人委托具有上海市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產評估機構評估，拆遷補償安置標準設置要有相對合理的數值要求，房屋評估是關鍵，針對上海市平均每年需拆遷居民約7—8萬戶，拆除房屋建筑面積達350萬平方米，確定具有拆遷評估資質的評估機構從事房屋拆遷評估，上海市房地資源局在全市 65家評估機構中按照評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、社會信譽等，結合房屋拆遷工作需要，指定30家具有拆遷評估資質的評估機構承擔房屋拆遷評估。按照要求，在上海市各拆遷基地內只能有1家評估機構承擔拆遷評估，其目的是為統一評估標準防止在拆遷評估中標準不一，而引發新的矛盾。做好房屋拆遷評估工作是補償安置的前置條件，為此，上海市房地資源局制訂了《上海市房屋拆遷評估管理暫行規定》，統一評估收費標準。
五、評估爭議的處理
上海市房屋拆遷補償安置糾紛中涉及房屋評估的，按照《上海市房屋拆遷評估管理暫行規定》辦理，房屋所有人對評估結果有爭議的，可以在收到評估報告或分戶評估報告之日起5日內，向原估價機構書面申請復估。原估價機構應當在收到復估申請的3日內向申請人出具書面復估結論，原估價機構調整評估結果的，原估價機構還應向原委托人出調整后的評估報告并注明調整原因。當事人對評估結果仍有爭議的，一方當事人可以在收到評估報告或分戶評估報告之日起15日內，向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷專家委員會申請鑒定，原估價機構應當及時向專家委員會提供評估報告、評估技術報告及其他有關資料。專家委員會受理鑒定申請后，應當對評估報告的合法性、規范性、合理性進行鑒定，并在收到申請后的10日內出具鑒定意見。經專家委員會鑒定，評估報告合法、規范、合理的，專家委員會應當出具維持原評估結果的鑒定意見。經專家委員會鑒定，評估報告不合法、不規范或不合理的，拆遷入應當在收到專家委員會意見的3日內要求原估價機構重新評估或者委托具有房屋拆遷評估資格的另一家估價機構重新評估，受托機構應在7日內出具重新評估報告。當事人對重新評估的結果無爭議的，重新評估結果作為拆遷補償的依據;當事人對重新評估結果仍有爭議的，拆遷人應重新向專家委員會申請鑒定。專家委員會應在收到申請后的5個工作日提出鑒定意見。鑒定意見可作為房屋拆遷裁決的依據。在房屋評估方面，被拆遷入對評估爭議的為數不多，對房屋評估結果咨詢的多，申請復估的少，據上海估價師協會提供的數據，全市對評估申請鑒定的僅6戶。其中3戶評估結果得到了修正，另3戶維持原評估結論。[page]
房屋拆遷評估鑒定案例
案例一
案例背景：被拆遷房屋位于斜土路1621號，全幢花園住宅，土地面積359平方米，建筑面積144.5平方米，業主邢定氛已故，由其妻、子、女共有。該住宅因斜上路局部拓寬(市重大工程明珠線二期配套工程)列入拆遷范圍。上海X X房地產估價有限公司受托對該住宅進行了評估，估價結果為158萬元，單價10，934.26元/平方米。被拆遷人邢宏虹等4人對估價結果有異議，向XX估價公司提出復估要求，X X估價公司復函仍堅持評估結果。邢宏虹等對此仍不滿意，經交涉仍無結果，遂正式向上海市房地產估價師協會房屋拆遷估價專家委員會(以下簡稱專家委員會)提出鑒定申請。
鑒定事由：被拆遷人認為估價結果偏低。被拆遷人稱：花園朝南一面臨街，東西長15米，南北24米左右，占地面積359平方米，同時具備私產權，獨立式，四面臨空，無多戶分割使用，土地容積率低(僅為0.403)等條件，完全符合掛牌上市的條件，而具備這些條件的老洋房在上海是“極少的”。據稱不斷有人前往洽談，90年代開價在200—250萬元之間。
受理申請：2002年4月15日，專家委員會正式受理了鑒定申請并發出“受理通知單”，與此同時，專家委員會向X X估價公司發出“估價報告調用單”，向5位資深估價師發出“鑒定工作邀請函”。
評估鑒定：4月19日上午，該宗住宅拆遷評估鑒定專家組第一次會議召開。7位專家(包括專家委員會、副主任)參加了會議。按照鑒定程序，會議通報了該宗案例的背景，專家們仔細查閱了評估報告、技術報告和申請鑒定報告。會后，全體專家組成員到委托鑒定對象現場進行了查勘。
從4月19—25日的一個星期時間里，各位專家獨立作業，逐一核查可比案例，查閱自己掌握的一些案例資料。在進行了認真、細致的鑒定后，每位專家在鑒定表上都簽署了對估價報告的鑒定意見。4月26日，專家組第二次會議召開。會議經過兩輪專家意見的征集后進行了分析、匯總，得出了專家組的意見。“鑒定意見”包括5個方面的內容，結論是：1.技術思路及估價方法基本正確;2.案例選取不當且案例的真實性存在問題;3.參數確定存在問題，偏差明顯，無估價日期修正，對花園住宅價格上揚因素考慮不足，容積率修正不足，樓盤體量因素未考慮;4.估價結果偏低;5.原估價報告合法、欠規范、不夠合理。最終該鑒定項目評估結果調整為184.56萬元。
以上鑒定結果書面送達：委托人、拆遷人、估價機構、區房屋拆遷科、市房地資源局市場處、拆遷處、評估中心。有關拆遷當事人對鑒定結果都能服從。
案例二：
案例背景：被拆遷房屋位于盧灣區巨鹿路255號，房屋類型原為新里，經房管部門同意，底層下挖，搭建閣樓后(層高2米)，改為餐飲。房屋承租人劉巧女，由其女陸俊杰代理。該房屋納入盧灣區小浜灣動遷基地范圍。上海X X房地產估價有限公司受托對該房屋進行了評估，估價結果為7669元/平方米。房屋承租人認為估價結果偏低，向原估價公司提出復估要求。復估結果仍維持原結果，因此房屋承租人向房屋拆遷估價專家委員會提出鑒定申請。
鑒定事由：房屋承租人認定估價結果偏低，他在“舉證報告”中列舉了多個案例，據稱單價在8400— 12，500元之間，此外，委托房屋隔街對面的百佳超市估價在14500元/平方米。據此，房屋承租人申請鑒定。
申請受理：專家委員會于7月9日正式受理該鑒定申請(編號為020004)，向鑒定申請人發出“受理通知單”，向X X估價公司發出“估價報告調用單”，向5位專家發出參加鑒定工作的邀請函。
評估鑒定：2002年7月9—18日，專家鑒定組對該房屋拆遷評估進行了鑒定。專家組查閱了估價報告、技術報告及申請人的舉證報告，到現場進行了勘察。專家組對原估價報告的最終鑒定意見是：1.在缺乏市場成交可比案例情況下使用收益還原法評估，基本符合規范要求;2.租金案例選取了毗鄰商鋪，可比性強，(但資本化率的確定依據缺乏說服力);3.價格影響因素的分析較合理;4.估價結果中對基準價格的確定 (9500元/平方米)和閣樓修正基本合理。
2002年7月18日，專家委員會發出“關于盧灣區巨鹿路255號房屋拆遷評估鑒定結果報告”，鑒定結果如下：估價報告合法、評估結果合理，維持原估價結果。
六、《實施細則》在執行過程中的主要問題
《實施細則》自2001年11月1日施行以來，運行情況良好，得到被拆遷人和社會的認可，上海市拆遷的新基地居民總數為52，473戶，上海市房屋拆遷評估已進入正常有序階段。
對原居住面積小，人口多的被拆遷人，雖補償安置標準作適當傾斜，但仍未能解決其居住困難的矛盾，由于近期上海市用于動遷安置的房屋緊缺，在部分拆遷基地已處于困難的境地，對此，上海市政府已著手解決動遷房源緊缺的問題，在上海市四個方位將新建適宜于動遷的安置房屋。
內容審核：侯承志律師
來源：頭條-規范拆遷評估 化解拆遷糾紛，規范拆遷評估 化解拆遷糾紛
