拆遷費用補償費用的組成，北京圣運律師事務所為您整理拆遷費用補償費用的組成的相關法律知識，猜您可能還想了解關于●拆遷費用補償費用的組成部分包括●拆遷費用補償費用的組成包括●拆遷補償費支出。
原《辦法》規定，住宅房屋拆遷補償費由區位價和房屋重置成新價兩部分組成。占主要部分的區位價，是在評估基礎上經綜合平衡統一劃分確定價格的。但一條馬路之隔兩級區位，一個區位范圍內各個不同條件的地域均按一個標準補償，對被拆房屋重置成新價的補償，只從建筑造價的角度考慮，沒從市場價值的角度考慮，房屋的朝向、樓層高低等影響房屋價格的因素未區別對待，這樣顯然不夠科學合理，難以客觀評價被拆房屋的實際價值，也難以反映大城市錯綜復雜的現狀和不斷發展變化的動態效應。 這次政策調整對住宅的拆遷補償采取了直接評估房屋的基準單價的方式。為了使補償標準更科學，最大限度減少自由裁量因素，平衡各被拆遷人利益，新的拆遷補償標準實行一個拆遷項目一評，不評到每棟房，只評出不同類型房屋每平方米的基準價，細化到對不同房屋類型 (平房、簡易樓房、成套樓房)、建筑結構、成新、朝向、樓層，評出不同補償標準，分別對應計價。考慮有的房屋雖建筑年限相同，但由于維修等情況不同，實際新舊也會有差異，所以規定了2%的調整系數。這樣做一是為了加快評估定價的速度，二是為了避免評到每棟房可能出現的當事人有意影響評估機構而導致的不公平現象。對于不接受基準價的被拆遷人，仍可以申請對自己的房屋或承租的房屋單獨評估；對單獨評估結果不服的，可申請復評，補償額以復評結果為依據，以保障被拆遷人的權利得到充分行使。 對于住房面積較小且經濟困難的被拆遷戶，《辦法》也作了拆遷人應當給予適當照顧的規定。被拆遷人或公有住宅房屋承租人，不能結清產權調換房屋或安置房屋與貨幣補償金額之間的差價的，可以由拆遷人為其提供與貨幣補償金額價值相當的房屋；對于結清差價仍有困難的，經與拆遷人協商，可以簽訂延期付款協議，使每戶被拆遷居民都能得到相應安置。 “公房”按比例補償 對按政府規定租金出租的公有住宅房屋貨幣補償的分成，原規定對被拆遷人按重置成新價值進行補償，對房屋承租人按住宅房屋區位價值進行補償或房屋安置。該規定沒有考慮房屋總體價格同產權人的關系。新政策改為按房屋總補償額的比例分成，不同價值房屋的產權人獲得不同數額的補償，維護了其正當權益。新的分成比例額(即平房、簡易樓房按10%：90%，成套樓房按15%：85%分別補償被拆遷人和承租人)的確定，仍參照原規定分成的水準，總體是相當的，依然是向承租人傾斜。 考慮到裝修補償 對住宅房屋裝修部分的補償額，原《辦法》規定由拆遷人按房屋重置成新價值的3%至10%確定。為了體現公平原則，現改為由評估機構根據裝修檔次和成新評估確定。被拆遷人或房屋承租人可向評估機構申請房屋裝修部分的評估，根據評估結果確定補償金額。對被拆遷人自費安裝的電表、電話、有線電視等設施的補償也都做了相應的規定。
一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發成本。土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。2．房屋開發成本。房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。3．配套設施開發成本。它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4．代建工程開發成本。它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1．一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3．對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。1．土地征用及拆遷補償費：指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。2．前期工程費：指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3．基礎設施費：指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4．建筑安裝工程費：指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。5．配套設施費：指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。6．開發間接費：
某工程項目中所發生的全部生產費用的總和。分：建筑工程成本、安裝工程成本。
公司要拆遷，征收方除了對公司進行補償外，還應對公司員工進行補償。若因拆遷公司要解聘員工，根據《勞動合同法》第40條，用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，可以解除勞動合同。第47條，經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
企業拆遷到底應該如何獲得賠償 作者：雷敬祺律師 上海偉聚律師事務所高級合伙人 企業拆遷到底應該如何獲得賠償？很多企業面臨拆遷的網友或者當事人經常會追問我這個問題。我其實很想直接正面回答他們，但是實務操作的經驗告訴我，這個問題的答案不是明確單一的，不能用簡單的數字給他們誤導。 這個問題其實可以從三個層面進行分析。 第一個層面，法律對于企業拆遷賠償的相關規定。 我們知道，關于拆遷相關現在的最高級別法律規定為2001年國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，該條例第三十三條，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。這是我們從全國通行的現行法律法規唯一一條能夠找到的對企業拆遷的規定，通俗來說，企業拆遷應當給予“適當”補償，而從操作層面，“適當”是沒有實際操作意義的。當然，還有更細一點的地方規定，比如2001年上海市政府頒布的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》，該細則第四十五條（拆遷非居住房屋的有關費用補償）拆遷非居住房屋，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：（一）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；（二）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用；（三）因拆遷造成停產、停業的適當補償。這里，細分了幾個賠償項目，通俗來說，企業拆遷應當給予搬遷費、設備耗損、停產停業補償。但搬遷費什么標準、停產停業補償如何計算，還是無法操作。再當然，還有再細一點的具體拆遷口徑，但該口徑一般掌握在動遷組手里，被拆遷企業無法從公開的信息獲取，實踐中就有可能類似的企業確適用不同的拆遷賠償標準。 據此，實踐中企業拆遷的賠償是混亂的，是標準不一的，是信息不對稱的。 包括最近出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》，仍然沒有對于企業拆遷賠償的特別規定，筆者雷敬祺律師也曾向有關部門反映，但不見回應，或許立法者更注重的是居民拆遷的補償，這涉及到社會的穩定，但其實，企業拆遷面臨的矛盾也很尖銳，不僅僅是被拆遷企業與拆遷人的矛盾，還包括被拆遷企業與土地或房屋所有人的矛盾，希望立法者能夠對此予以重視。 第二個層面，實踐中對于企業拆遷賠償的相關操作。 實踐中對于企業拆遷的賠償通常有兩個部分，一部分是評估報告所列的損失，一部分是合情合理的協商賠償。關于評估報告，通常會遇到幾個問題，第一，評估范圍是哪些，是否存在漏評；第二，評估標準如何確定，是否存在偏低；第三，無形資產是否可以列入評估等等。關于協商賠償的數額，跟很多因素有關，企業的規模、拆遷項目性質、談判的力度等等。 第三個層面，不同企業面臨的不同情況有不同的處理方案。 1．經營房屋性質。有些企業是租賃辦公用房，有的企業是自有產權辦公用房，而有的企業的廠房是違章搭建的，這樣，不同的情況可能面臨不同的法律風險和不同的法律方案選擇。 2．租賃合同剩余期限。有的企業租賃合同十多年，有的企業租賃合同馬上到期，有的企業租賃合同已經超期，這樣，不容的情況可能有不同的處理方案。 3．企業拆遷后無法彌補的損失。比如一些特別許可證、無形資產、人員解聘等等無法評估的損失。 4．歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當時法律的不完善而導致的無證建筑，廠房內員工的安置等問題，是參照有關法律相關規定給予解決的，必須通過談判協商解決。 綜上，目前來看，企業拆遷獲得的賠償要通過包括法律規定、評估報告、談判協商等等一系列過程予以確定。
在企業工廠拆遷中，被拆遷企業主要爭取的補償有這些。一、土地使用權的區域補償價你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。二、廠房重置成新價廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。三、停產停業損失費因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。停產停業損失應該滿足哪些補償呢？（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。四、裝修附屬物對現有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。五、機器設備機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。六、搬遷費用就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。 收起
房屋的面積費拆遷安置費和裝修補償費
可以直接用建筑安裝工程這個科目繼續的
商鋪拆遷跟普通住宅房拆遷有所不同，商鋪拆遷補償一般包含以下三部分：1、搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。2、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。需要看到拆遷協議，才能確定拆遷是否合法，以及能索要哪些賠償。3、拆除非住房住宅房屋造成停產停業的，也將得到補償：拆遷房屋造成停產、停業的，在規定的過渡期限內，按照所涉及的在冊工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數給予一次性最低工資補償。
●拆遷費用補償費用的組成部分
●拆遷費用補償費用的組成包括
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●拆遷補償費屬于什么費用
●拆遷補償費包括
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●拆遷賠償費用
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來源：頭條-拆遷費用補償費用的組成，拆遷費用補償費用的組成部分
投稿：岑妍
內容審核：圣運律師
