土地增值稅最新規定2025年,土地增值稅的征稅范圍有哪些, 土地增值稅計算方法 一、土地增值稅的計算公式 土地增值稅的計算公式為： 土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數土地增值稅=增值額×適用
一、土地增值稅的計算公式
土地增值稅的計算公式為：
土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數土地增值稅=增值額×適用稅率−速算扣除數其中：
增值額 = 轉讓收入 - 取得土地使用權所支付的金額 - 開發土地的成本費用 - 與轉讓相關的稅費
適用稅率和速算扣除數根據增值額與扣除項目金額的比例確定。
二、計算步驟
1. 確定轉讓收入
轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他經濟利益。
2. 計算扣除項目金額
取得土地使用權所支付的金額：包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費等。
開發土地的成本費用：包括土地平整、基礎設施建設等費用。
與轉讓相關的稅費：包括印花稅、城建稅、教育費附加等。
3. 計算增值額
增值額 = 轉讓收入 - 扣除項目金額
4. 確定增值率
增值率 = (增值額 ÷ 扣除項目金額)× 100%
5. 確定適用稅率和速算扣除數
根據增值率，參照以下稅率表確定適用稅率和速算扣除數：
6. 計算土地增值稅
土地增值稅 = 增值額 × 適用稅率 - 扣除項目金額 × 速算扣除數
三、舉例說明
假設某企業轉讓一塊土地使用權，相關數據如下：
轉讓收入：1000萬元
取得土地使用權所支付的金額：200萬元
開發土地的成本費用：300萬元
與轉讓相關的稅費：50萬元
計算步驟：
扣除項目金額 = 200 + 300 + 50 = 550萬元
增值額 = 1000 - 550 = 450萬元
增值率 = (450 ÷ 550)× 100% ≈ 81.82%
根據稅率表，適用稅率為40%，速算扣除數為5%
土地增值稅 = 450 × 40% - 550 × 5% = 180 - 27.5 = 152.5萬元
四、特殊規定
普通住宅優惠
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
成片開發土地
對于成片開發的土地，可按開發進度分期計算土地增值稅。
核定征收
如果納稅人無法準確計算增值額，稅務機關可按照核定征收率計算土地增值稅。
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。其征稅范圍主要包括以下幾個方面：
一、轉讓國有土地使用權
含義：國有土地使用權是指土地使用者通過出讓、轉讓等方式取得的對國有土地的使用權利。轉讓國有土地使用權，是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
舉例：A 企業通過出讓方式取得一塊國有土地使用權，后因企業戰略調整，將該土地使用權出售給 B 企業，這種行為就屬于土地增值稅的征稅范圍。
二、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓
地上建筑物：是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施，如廠房、倉庫、住宅、辦公樓、商業樓等。
附著物：是指附著于土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品，如樹木、花草、各種管線、電梯等。
舉例：C 公司將其擁有的一處廠房及所占土地使用權一并轉讓給 D 公司，廠房作為地上建筑物，連同土地使用權的轉讓，就需要繳納土地增值稅。
三、存量房地產的買賣
含義：存量房地產是指已建成并已投入使用的房地產，其轉讓屬于土地增值稅的征稅范圍。包括二手房的買賣、商業地產的二手交易等。
舉例：個人甲將自己居住多年的一套二手房賣給個人乙，這種存量房地產的買賣行為，賣方個人甲需要按照規定繳納土地增值稅。
四、特殊情況的征稅范圍界定
房地產的抵押：在抵押期間不征收土地增值稅。但抵押期滿后，若以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，則應征收土地增值稅。
房地產的交換：房地產的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
合作建房：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
房地產的代建房行為：房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因為代建房行為中，房地產開發公司沒有發生房地產權屬的轉移。
房地產的重新評估：企業因清產核資、股份制改造等原因對房地產進行重新評估而產生的評估增值，由于沒有發生房地產權屬的轉移，也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
土地增值稅的扣除項目是指在計算土地增值稅時，可以從轉讓房地產取得的收入中扣除的合法支出。這些扣除項目主要包括以下幾個方面：
取得土地使用權所支付的金額
這部分費用是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，包括土地出讓金、土地轉讓金等，以及按國家統一規定繳納的相關費用，如登記費、過戶費等。
房地產開發成本
房地產開發成本涵蓋了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用等。這些是與房地產開發項目直接相關的支出。
房地產開發費用
房地產開發費用主要包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。在計算扣除時，這些費用并不是按照實際發生額全額扣除，而是有一定的比例限制。具體扣除比例可能因地區和具體政策而異，但通常與取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和有關。
舊房及建筑物的評估價格
對于轉讓已使用的房屋及建筑物，其評估價格可以作為扣除項目。這一價格是由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
與轉讓房地產有關的稅金
這部分稅金包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅(現為增值稅)、城市維護建設稅、印花稅等。但需注意，印花稅在管理費用中已列支的部分不單獨扣除。
財政部規定的其他扣除項目
根據財政部的相關規定，從事房地產開發的納稅人還可以按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計一定比例的扣除額，通常為20%。
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來源：中國法院網-土地增值稅最新規定2025年，土地增值稅最新優惠政策
