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一、山東精裝修房屋拆遷補(bǔ)償2025,土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)?/h3>

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理流程
      (1)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用:
      1占地面積法:即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?
      2建筑面積法:即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?
      3直接成本法:即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用;
      4稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
      (2)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o(wú)法按建筑面積法分?jǐn)偅瑧?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?br>      (3)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。
      (4)同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?br>      (5)同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本，無(wú)法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?br>      問(wèn)題1土地招投標(biāo)傭金、房屋測(cè)繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用?
      答:“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對(duì)納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。
      在工程建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的房屋測(cè)繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，屬于期間費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。(海南)
      問(wèn)題2 紅線外所建設(shè)施發(fā)生的支出能否在本項(xiàng)目清算時(shí)扣除?
      答:這也有兩種口徑，一個(gè)是絕對(duì)不可以，一個(gè)是有證據(jù)證明就可以，主張?jiān)试S扣除。納稅人也不容易，這個(gè)證明那個(gè)證明的，當(dāng)初讓人家紅線外建設(shè)干活兒時(shí)為什么沒(méi)按政策規(guī)定操作?
      吉林的規(guī)定是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，發(fā)生的紅線外建設(shè)施支出，如果在土地轉(zhuǎn)讓合同中，有明確條款證明所發(fā)生的紅線外建設(shè)支出是取得該土地使用權(quán)的附加條件，且是為政府建設(shè)的廣場(chǎng)、公園、道路等公共設(shè)施，可以作為土地成本在本項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)扣除。
      問(wèn)題3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企以附加條件購(gòu)置土地的額外支出是否可以扣除?
      答:《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問(wèn)題的通知》(鄂地稅發(fā)〔2008〕211號(hào))第四條規(guī)定:
      (1)與本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的額外補(bǔ)償費(fèi)用，并能充分證明此額外補(bǔ)償費(fèi)用屬實(shí)的，可據(jù)實(shí)扣除。
      (2)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購(gòu)置成本或開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除。
      (3)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程中，與被拆遷居民(村民)等自然人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實(shí)際支付的補(bǔ)償費(fèi)，可據(jù)實(shí)扣除。
      (4)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的各項(xiàng)政府性行政規(guī)費(fèi)和基金，可視同稅金予以扣除。
      以上項(xiàng)目考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的相關(guān)性原則，應(yīng)當(dāng)允許扣除。但并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)額外支出都能夠取得合同約定等充分證明，也存在被認(rèn)定為屬于贊助或捐贈(zèng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
      《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn)》(鄂地稅發(fā)〔2013〕44號(hào))第七條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額;不能提供或所提供依據(jù)不足的(如與建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，僅為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額)，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。
      問(wèn)題4 如何確認(rèn)審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題?
      答:《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號(hào))規(guī)定:
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外)為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的(含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)支出，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。
      《濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南(試行)》“十一、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用(支出)的扣除問(wèn)題”規(guī)定:對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(即規(guī)劃用地“紅線’外)的建設(shè)項(xiàng)目支出，一律不得在本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除。
      《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào))“三、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問(wèn)題”規(guī)定:納稅人為取得土地使用權(quán)，在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第四條第(一)項(xiàng)確定的相關(guān)性原則，納稅人如果能提供國(guó)土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議，或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。
      《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))規(guī)定:
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)，應(yīng)政府要求承擔(dān)的紅線外道路、橋梁等市政建設(shè)支出，屬于為取得土地使用權(quán)支付的對(duì)價(jià)，符合相關(guān)的規(guī)定可以計(jì)入取得土地使用權(quán)的成本。
      “與本項(xiàng)目有關(guān)的證明材料”:
      一是約定或注明有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外應(yīng)政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓公告》;
      二是與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)(如新建、擴(kuò)建出入小區(qū)的市政道路、橋梁等)和縣級(jí)以上(包括縣級(jí)、市轄城區(qū))人民政府的正式文件。對(duì)于不滿足上述條件的本項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外的市政建設(shè)支出，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為提升項(xiàng)目周圍環(huán)境品質(zhì)、促進(jìn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售而自行對(duì)項(xiàng)目周邊綠化、道路進(jìn)行整治發(fā)生的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。
      問(wèn)題5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期繳納土地出讓金所產(chǎn)生的利息問(wèn)題能否計(jì)入土地成本?
      答:《關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問(wèn)題的公告》(青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào))規(guī)定:
      自2017年9月21日起，土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。
      問(wèn)題6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的裝修費(fèi)能否計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?
      答:《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號(hào))規(guī)定:
      根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的裝修費(fèi)同時(shí)符合下列情況的，應(yīng)一律作為銷售收入，并按規(guī)定扣除相應(yīng)的裝修成本。
      (1)銷售合同的房?jī)r(jià)中明確包含了裝修費(fèi)的;
      (2)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票中包含了裝修費(fèi)的。
      《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第五十一條規(guī)定:
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
      上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà))等所發(fā)生的支出。
      《安徽省土地增值稅清算管理辦法》第四十條規(guī)定:納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
      納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。
      安徽省地方稅務(wù)局解讀:依據(jù)《關(guān)于若干稅收政策問(wèn)題的公告》(安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào))第十條制定。由于營(yíng)改增的變化，對(duì)銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，在計(jì)算房地產(chǎn)銷售收入時(shí):對(duì)于征收營(yíng)業(yè)稅的收入或者適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收增值稅的收入，以總的銷售收入扣減購(gòu)置家用電器、家具等的含稅價(jià)作為房地產(chǎn)銷售收入。對(duì)于適用一般計(jì)稅方法征收增值稅的收入，以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購(gòu)置稅(不含進(jìn)項(xiàng)稅)作為房地產(chǎn)銷售收入;如購(gòu)置家用電器、家具等的進(jìn)項(xiàng)稅未在銷項(xiàng)稅額計(jì)算抵扣，則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價(jià)作為房地產(chǎn)銷售收入。
      問(wèn)題7 如何界定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)?
      答:《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知(瓊地稅函〔2015〕917號(hào))規(guī)定:
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款第七項(xiàng)的規(guī)定界定，“關(guān)于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”可按如下標(biāo)準(zhǔn)把握:
      “直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”是指施工現(xiàn)場(chǎng)為組織、管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，對(duì)不屬于為施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的部門，如行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的費(fèi)用不得列入。差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等費(fèi)用也不得列入。
      問(wèn)題8 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)如何處理?
      答:《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第五十條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理:
      (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
      (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。
      (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
      (4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。
      《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自臺(tái)區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))規(guī)定:自2018年5月1日起，納稅人修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，按以下方法處理:
      (1)納稅人在主體內(nèi)修建售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)電視機(jī)、冰箱等可移動(dòng)資產(chǎn)的購(gòu)置性支出不得在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中列支。
      (2)納稅人在主體外修建建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
      問(wèn)題9 土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金是否可以作為扣除項(xiàng)目?
      答:根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目不包括推遲交房而支付的違約金，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金不能作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目。
      問(wèn)題10 土地增值稅清算時(shí)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息歸集截止到什么時(shí)間?
      答:《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法(試行)》(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))規(guī)定:
      自2018年5月1日起，納稅人為建造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品最后一份竣工證明材料報(bào)備前發(fā)生的，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息支出中按規(guī)定予以扣除。
      納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，支付的籌資顧問(wèn)費(fèi)、咨詢費(fèi)，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的過(guò)貸款限利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
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二、土地增值稅加計(jì)扣除20%的項(xiàng)目有哪些

土地增值稅加計(jì)扣除20%的項(xiàng)目有：1、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額：（1）房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和；（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）建筑安裝工程費(fèi)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。綜上所述，土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。土地增值稅征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

三、土地增值稅扣除項(xiàng)目包括哪些

土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括以下幾點(diǎn)：1、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定；3、與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；4、銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；5、多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額；6、質(zhì)量保證金開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除；7、逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；8、契稅，應(yīng)視同按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除；9、拆遷安置費(fèi)的扣除。【法律法規(guī)】《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十二條 增值稅專用發(fā)票由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門指定的企業(yè)印制，其他發(fā)票，按照國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門的規(guī)定，分別由省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局指定企業(yè)印制。未經(jīng)前款規(guī)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)指定，不得印制發(fā)票。

四、土地增值稅六項(xiàng)扣除

土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。詳細(xì)分析取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、裝修費(fèi)。多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)，質(zhì)量保證金開(kāi)具發(fā)票，逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，契稅，拆遷安置費(fèi)會(huì)扣除土地增值稅。什么是土地增值稅土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。在界定土地增值稅的征稅范圍時(shí)，只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)才能轉(zhuǎn)讓。只有有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，才屬于征稅范圍，房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為不是土地增值稅的征稅對(duì)象。此外，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對(duì)象。地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物，地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動(dòng)、一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。土地增值稅的特點(diǎn)與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

五、土地增值稅那些費(fèi)用項(xiàng)目可加計(jì)扣除

法律主觀：前期物管費(fèi)，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目范圍。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

法律客觀：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。上述“扣除項(xiàng)目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

六、土地增值稅五個(gè)扣除項(xiàng)目

土地增值稅需要扣除的項(xiàng)目主要有5項(xiàng)：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。一、土地增值稅的特點(diǎn)有哪些1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅根據(jù)。土地增值稅的增值額是以交稅目標(biāo)的所有出售收入額扣除與其相關(guān)的資金、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。2、交稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并獲得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)則免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅法令規(guī)則交納土地增值稅。換言之，凡出現(xiàn)應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不管其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不本分、外資企業(yè)或中、外籍人員，不管專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)事務(wù)，均有交納增值稅的責(zé)任。3、實(shí)施超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率為根據(jù)來(lái)承認(rèn)，依照累進(jìn)準(zhǔn)則規(guī)劃，實(shí)施分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多交稅;增值率低的，稅率低，少交稅。4、實(shí)施按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)施按次征收，每出現(xiàn)一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次獲得的增值額征一次稅。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)五項(xiàng)。（一）前期工程費(fèi)是指規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘測(cè)、測(cè)繪、三通一平等方面的支出。（二）建安費(fèi)1、建安費(fèi)扣除時(shí)要注意取得合規(guī)票據(jù)，要關(guān)注發(fā)票備注欄是否合乎要求，注意填寫的項(xiàng)目名稱而非工程名稱等細(xì)節(jié)問(wèn)題，2、此外如果銷售的裝修房屋，應(yīng)區(qū)分硬裝與軟裝，一般硬裝算收入和支出，軟裝不算。3、在實(shí)務(wù)工作中，經(jīng)常發(fā)生為施工方代墊的費(fèi)用，如臨時(shí)的水電費(fèi)等，這些費(fèi)用注意核算時(shí)計(jì)入往來(lái)，不要與工程款混淆。4、預(yù)提工程費(fèi)用，不能扣除。（若因結(jié)算問(wèn)題預(yù)提不超10%的費(fèi)用在企業(yè)所得稅中是可以扣除的）5、扣留的質(zhì)保金如果總包未開(kāi)發(fā)票則不能扣除。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指小區(qū)內(nèi)道路、供電、水、氣，排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、人防等支出。（四）配套費(fèi)一般指居委會(huì)、物業(yè)用房、派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)、文體、幼兒、醫(yī)院、通訊等公共設(shè)施支出。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者無(wú)償給政府的，其支出可以扣。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)入收入的同時(shí)，支出也可以扣除。（五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接組織管理項(xiàng)目發(fā)生的支出，包含折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保等，一般是項(xiàng)目部發(fā)生的費(fèi)用。法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

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投稿：杜雅可

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