房子降價拆遷補償多少合適,二手房降價了增值稅怎么算的,二手房降價后的增值稅計算主要取決于兩個關鍵因素：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。具體的計算方式如下：一、未滿兩年的二手房對于購買不足2年的住房對外銷售，無論面積大小，都需要全額征
二手房降價后的增值稅計算主要取決于兩個關鍵因素：“是否滿兩年”，以及“是否為普通住宅”。具體的計算方式如下：
一、未滿兩年的二手房
對于購買不足2年的住房對外銷售，無論面積大小，都需要全額征收增值稅。計算公式為：全部房款除以1.05乘以5%再乘以1.13。這里除以1.05是為了將房款還原成不含稅價格，然后再乘以稅點5%計算增值稅，最后乘以1.13（即1+稅率13%）得到最終的增值稅額。
二、滿兩年的二手房
非普通住宅：對于購買2年以上（含2年）的非普通住宅對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額的5.6%征收增值稅。即只對增值部分征稅。
普通住宅：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
需要注意的是，以上增值稅政策僅針對住宅。對所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都按差額征收增值稅。
另外，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條，銷售不動產的稅率為11%，但在實際計算二手房增值稅時，通常使用的是5.6%的稅率，這是因為在實際操作中，稅務部門會考慮到一些優惠政策等因素進行調整。
總的來說，二手房降價后的增值稅計算并不直接受降價幅度的影響，而是受到房屋購買時間和房屋類型的影響。在計算增值稅時，應根據具體情況選擇合適的計算方式。
法律分析：個人所得稅法規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，符合免征條件的除外：
1、房產證滿5年或能提供《共有住房繳款明細表》或《預售合同》或《拆遷補償協議》或《安居協議》或購房協議的簽約時間等證明滿5年的；
2、家庭雙方現時是唯一住房(業主必須提供戶口簿原件、有效的婚況證明，如：結婚證或者民政局開具的半年內的無婚姻登記證明原件)：免征;
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
營改增正式實施后，二手房交易稅負總體降低。以一套交易價格為105萬元的100平方米居住用房為例，賣方在營改增后需繳納的增值稅為5萬元，比營改增前減少了2500元；相應的增值稅附加稅費（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加）也隨之減少。
同時，假設賣方此前購買該房子時，支付了50萬元購房款，繳納了7500元契稅及1500元其他費用，現在營改增后轉讓該房，需繳納的個人所得稅減少將近1萬元。但是，由于每宗房產交易涉及的情況各有不同，計稅依據要同時考慮其他因素，所以享受的稅收優惠可能有所差異。
總體來看，營改增之后，以往的稅收優惠政策實現平移，完全保持一致。但是，增值稅的征收稅率雖與營業稅一致，但由于計算公式不同，需繳納的增值稅稅額將少于營業稅稅額，再加上由于營改增后計稅依據總原則是不含增值稅，因此納稅人需繳納的其他有關稅費均會有不同程度的下降。
一、地稅代征二手房交易增值稅
營改增后，二手房交易和房屋出租營業稅改征增值稅，所有企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位及個人（個體工商戶和其他個人），銷售其取得的不動產，暫由地方稅務機關代征增值稅。“取得不動產”，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目，即房地產開發企業銷售自行開發的商品房所繳納的增值稅不由地稅機關代征，而由國稅機關直接征收。自然人個人出租住房、商業用房等不動產，應繳的增值稅暫由地稅機關代征。單位和個體工商戶出租不動產的，由國稅機關負責增值稅的稅收征管，不由地稅機關代征。
二、房屋交易和租賃開具“普票”
小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的；其他個人出租不動產的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。這里要強調的是，只能開具或代開增值稅普通發票，而不是增值稅專用發票。
納稅人轉讓不動產，按照規定應向不動產所在地的主管地稅機關預繳稅款，而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管的國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。
三、政策平移二手房稅負略降不增
市地稅局有關負責人表示，過去二手房營業稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業稅5％，現在改為增值稅還是5％。假設房價是100萬元，過去的營業稅是100萬＊5％＝5萬元，現在增值稅是100÷（1＋5％）×5％＝47600元，少交稅2400元。相當于原來營業稅負擔是5％，營改增以后的稅收負擔是4．76％。過去100萬是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣，所以個人營改增以后交易二手房稅負沒有增加，而且還略有降低。
四、二手房交易申報維持基本不變
營改增以后，納稅人在交易二手房，包括在辦理二手房產權證的過程中，涉及到的相關稅收問題及辦稅的流程都保持不變。二手房交易以及自然人不動產出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發票，原來怎么申報的還是怎么申報，原來填什么表，一切維持基本不變。
1、《規定》指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
2、《規定》強調，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅。
3、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
一、產權滿2年是什么意思
產權滿兩年指的是從購買房屋過戶繳納契稅為準至今的時間已經過去兩年，時間是從繳納契稅出具契稅發票的日期開始計算。通常情況下，房子滿足“滿二”的條件進行交易即可免征增值稅：1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照銷售收入5%的征收率全額征收增值稅；2、個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額按照5%的征收率征收增值稅；3、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
二、商業房產交易稅稅率是多少
房產營業稅是指凡是房產證或者稅務部門出具的契稅填發時間不足2年的，需要交納成交價格百分之五點五的營業稅，滿5年后屬于普通住宅的免交，房產營業稅屬于非普通住宅的按照（實際成交價格－原購買價格）×5．5％的標準交納。
（一）購入住房2年內售出：稅額＝售價×稅率（5％）
（二）購買非普通住房超過2年后售出：稅額＝（售價－買入價）×稅率（5％）
（三）購買普通住房超過2年（含2年）時售出：免征營業稅
房產營業稅稅率是5％。不足5年的非普通住房轉讓，全額征收營業稅；超過5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房轉讓，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征營業稅，即（售價－買價）x5％；超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
1、房產證未滿5年的，并且面積在144㎡以上的需要繳納總房價的5．6％；
2、房產證未滿5年的，并且面積在144㎡以下的需要繳納總房價的5．6％；
3、房產證滿5年的，并且面積在144㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5．6％；
4、房產證滿5年的，并且面積在144㎡以下的免交。
二手房交易，營改增以后增值稅怎么計算？？國家出臺了《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號，以下簡稱《通知》）提出：營改增后計稅依據總原則：不含稅契稅——在計征時其成交價格不含增值稅。以居民個人買賣二手房為例，在計征契稅時應將其交易價格（一般為交易雙方訂立的合同價格）換算為不含增值稅的成交價格。假設甲乙雙方買賣一商品房80平方米，契稅稅率為1%，交易價格105萬元，計征契稅時的成交價格為105÷（1+5%）=100萬元。則甲應納契稅=100萬元×1%=10000元，比原來減少了105萬元×1%-10000=500元。房產稅——對房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。在這里要注意，無論是一般納稅人還是小規模納稅人，如果納稅人采用銷售額（不含增值稅的租金收入）和應納稅額（增值稅額）合并定價方法的，其計稅依據均應換算為不含稅銷售額。土地增值稅——土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。這里的土地增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（也就是通常所說的轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，其中包括房地產開發企業、居民個人等。當然，根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個人所得稅——對個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。對于免征增值稅的，《通知》明確在確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。這樣解釋好理解嗎？
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投稿：賀皓
內容審核：石珊律師
