拆遷補償偏低,宅基地區位補償價嚴重偏低,《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定：宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積 戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區縣人民政府
《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定：宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。評估機構對當地普通住宅指導價的確定未依照上述規定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。
一、評估方法錯誤
《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
第十四條規定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。
二、評估機構的選擇違法
依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規定。
三、未經實地勘察程序
根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。
四、評估機構沒有給付完整的估計報告
根據《房地產估價規范》第八節規定：估價報告應做到下列幾點：
1、全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，
2、正文內容和附件資料應齊全，配套；第八節第二條規定：估價報告應包括下列部分：
(1)封面；
(2)目錄；
(3)致委托方函；
(4)估價師聲明；
(5)估價的假設和限制條件；
(6)估價結果報告；
(7)估價技術報告；
(8)附件。
但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。
五、不依法出具分戶評估報告
法律規定拆遷區域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。
六、拆遷評估報告未依法送達
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。
法律分析：我國法律規定，對于房屋區位補償價，一般是指被拆遷范圍里房屋每平方土地的使用權。宅基地區位補償價一般等于，當地普通住宅的指導價，先減去房屋重置成新均價。然后乘以戶均安置的面積，再除以戶均宅基地的面積。對于農村居民建住宅想要使用宅基地的，應該去向本集體經濟組織提出相關的申請。
法律依據：《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》 第二十五條 法律依據農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉審核后，報縣審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。
法律分析：戶均安置面積，按照一百到一百五十平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。房屋重置成新均價是則指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400至700元一平方米幅度內來確定具體補償價格。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
《中華人民共和國民法典》第三百六十四條規定：宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。
《中華人民共和國民法典》第三百六十五條規定：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
法律主觀：按照各個地區《集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定補償，各個地區標準不一。,1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。,2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。,3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。,《集體土地房屋拆遷管理辦法》第十三條規定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。第十五條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。,《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”這一規則將“一戶一宅”政策定為明文。這里，“一戶一宅”指的是農村村民一戶只能申請一處符合規定面積標準的宅基地。這里的“戶”是農村自然戶而非農村承包經營戶。,1、權利人有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物,經法定審批程序取得宅基地使用權后，權利人有權在宅基地上建造住宅和其他附屬物。這是宅基地使用權設立的主要目的。在宅基地以外的空地上，權利人還有權種植樹木。,2、權利人有權處分宅基地使用權。雖然我國禁止宅基地使用權的流轉，但農村居民對宅基地上的房屋享有所有權并得自由處分。,宅基地上所建的房屋處在拆遷范圍內，會被政府拆除，那么相應的就會獲得拆遷補償，補償款需要根據當地的補償政策規定而定，不同的地區的補償標準不一樣。
法律客觀：山東省農村宅基地管理辦法第一條為加強農村宅基地管理，合理利用土地，切實保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》以及山東省人民政府《關于加強農村宅基地管理的通知》(魯政發[2001]89號文件)等有關法律法規及政策規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區域內農村村民宅基地的監督管理均適用本辦法。第三條農村村民宅基地的所有權屬于村民集體所有，村民只有使用權，沒有所有權,禁止擅自買賣或非法轉讓。第四條市國土資源部門統一負責農村村民住宅用地的監督管理工作。市規劃、建設、財政、物價、發改、民政等有關部門應按照各自職責，會同市國土資源部門做好農村宅基地監督管理的有關工作。第二章宅基地規劃和計劃管理第五條各村應加快編制村莊建設規劃。市規劃部門應會同建設、國土、發改等部門指導各村的建設規劃編制，修訂和完善村莊建設規劃，并嚴格監督實施。第六條編制村莊建設規劃應當遵循下列原則：(一)逐步縮小農村居民點數量和用地總規模的原則;(二)合理用地、節約用地的原則;(三)有利生產、方便生活、促進流通、繁榮經濟、促進社會事業協調發展的原則;(四)符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的原則。第七條農村村民建設住宅應逐步向小城鎮和中心村集中。城市規劃區內的村莊不再審批宅基地，應按規劃集中興建村民住宅小區。在規劃撤并的村莊范圍內，除危房改造外，停止審批新建、重建、改建住宅。第八條農村村民新建、改建、擴建住宅，應充分利用原有的宅基地、村內空閑地，嚴格控制占用耕地，禁止占用基本農田。在原有宅基地和村內空閑地未利用完以前，不得擴大村莊規模。第九條農村村民宅基地涉及占用農用地的，應納入土地利用年度計劃管理，在年度計劃指標中分配一定數量的農用地轉用指標，并依法逐級向市人民政府申請辦理農用地轉用審批手續。第十條農村村民確需占用基本農田以外的耕地建設住宅的，應按“占多少墾多少”原則，由村民委員會負責開墾與所占耕地數量和質量相當的耕地，并由國土資源等部門負責驗收。沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，用地者應按規定繳納耕地開墾費，并納入市級財政專戶管理，專項用于土地開發整理。第十一條農村村民新建住宅其宅基地面積限額應符合下列標準：(一)鄉(鎮)所在地，每戶面積不得超過166平方米;(二)平原地區的村莊，每戶面積不得超過200平方米;占用未利用土地的，可適當放寬，但最多不得超過264平方米;(三)山地丘嶺區，村址在平原地上的，每戶面積不得超過132平方米;在山坡薄地上的，每戶面積不得超過264平方米;(四)本辦法實施前已按村莊規劃建設的宅基地，每戶面積不得超過264平方米。人均占有耕地666平方米以下的村，每戶宅基地面積可低于前款規定限額。第三章宅基地審批管理第十二條符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：(一)農村村民因結婚等原因(包括男到女家落戶)，原有宅基地不能解決住房確需分戶的;(二)實施村鎮規劃或舊村鎮改造，需要調整搬遷的;(三)因國家、集體建設項目占用原宅基地需要搬遷的;(四)離退休的國家工作人員、職工、軍人、歸僑、港澳臺同胞等，經區(縣)級以上人民政府批準回原籍落戶定居，農村確無住房的;(五)市級以上人民政府規定的其他條件。第十三條凡有下列情形之一的，不予批準宅基地：(一)不符合本辦法第十二條所規定條件的;(二)不符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的;(三)原有宅基地面積超過所在地標準宅基地面積0.8倍以上能夠解決分戶需要的;(四)出賣、轉讓、出租原有住房或改變原住房用途，再申請宅基地的;(五)國家法律法規政策規定其他不宜批準的情形。第十四條鼓勵各村建設老年公寓，統一安排老年人居住;也可經村民大會或村民代表大會討論通過，由個人或村委會申請，采取個人投資或集體投資的形式集中建設老年人住房。第十五條農村村民建住宅，由符合建房條件的農村村民向村民委員會提出用地申請，經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意，鄉(鎮)人民政府審查，報市國土資源部門審核，由市人民政府批準。第十六條宅基地使用權經批準后，建房戶應及時動工建設，并按照批準的位置、面積和用途等依法進行施工。鄉鎮國土資源和建設部門要對建設過程實行全程監督管理。第十七條村民宅基地使用權自批準之日起兩年內未動工建設的，視為自動放棄，報經原批準機關批準后，收回其使用權。第四章超占多占宅基地管理第十八條農村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，由村集體依法收回宅基地使用權：(一)一戶超過一處以上的宅基地;(二)經批準新劃宅基地后原有的宅基地;(三)戶口已遷出本村且已不居住的宅基地;(四)集體供養的五保戶騰出的宅基地;(五)其他應當收回的情形。第十九條應收回的宅基地有地面附著物的，村集體應當給予適當補償。對拒不交回的，經區人民政府批準，實行有償使用制度，有償使用費標準為每平方米每年1—5元，但是，影響村莊規劃實施的，地上建筑物和其他附著物應當依法拆除，騰出宅基地。由于歷史或規劃原因超過法定宅基地面積標準的舊宅基地及占用的村內空閑地暫不能收回的，也可實行宅田掛鉤的辦法扣減相應的承包田。第二十條對收回的宅基地，村民委員會應依法辦理集體土地使用權注銷登記手續。第二十一條農村村民宅基地實行有償使用的，其使用費每年收繳一次，且由村民委員會按本辦法第十九條規定的標準收取，任何單位和個人不得擅自改變收費范圍和收費標準，變相加重農民負擔。第二十二條宅基地有償使用費85%由村集體使用，主要用于村莊改造和基礎設施建設;10%由鄉(鎮)人民政府管理使用，5%由鄉鎮國土資源所管理使用，專項用于農村宅基地管理工作。第二十三條宅基地有償使用費實行村有鄉(鎮)代管，專戶儲存,并建立嚴格的財務制度，有關村需使用時，應向鄉(鎮)人民政府寫出書面申請，經批準后方可使用，并將使用情況向村民張榜公布，接受群眾監督。第二十四條因買賣、繼承、贈與房屋而發生宅基地使用權轉移的，買房戶、繼承人、被贈與人符合本辦法第十二條規定的條件之一的，可依法辦理宅基地用地手續，不符合條件的，應按本辦法第十八、十九條的有關規定處理。第五章罰則第二十五條農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準占用土地建住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十七條的規定，由國土資源部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上的建筑物和構筑物。超過批準的宅基地面積建宅的，多占的土地以非法占用土地論處。第二十六條當事人對行政處罰決定不服的，可在接到行政處罰決定書之日起60日內向作出行政處罰決定的行政機關的上一級行政機關或同級人民政府申請行政復議，也可直接向人民法院提起行政訴訟。逾期既不申請行政復議，也不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執行。第二十七條國家機關工作人員在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，給當事人造成損失的，依法給予行政處分，并承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章附則第二十八條本辦法自印發之日起施行。
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投稿：郝子
內容審核：陳博揚律師
