一、拆遷補償偏低,拆遷時，為什么房屋評估價值比實際價值低

一旦遇到拆遷，就會有對房屋的拆遷評估程序。

而這房屋的拆遷評估，直接決定了被拆遷人最后的拆遷補償。

也就是說，房屋的評估價值高，拆遷補償就高，反之亦然。

而事實上，目前的拆遷補償普遍偏低，其關(guān)鍵就在于房屋的拆遷評估價值相比較于房屋的實際市場價值要低很多，這嚴(yán)重影響著被拆遷人權(quán)益。

隨著拆遷在全國各地的興起，這樣的情況應(yīng)得到遏制，否則將會損害更多被拆遷人利益，引發(fā)社會矛盾。

為什么拆遷房屋評估價值比實際價值低？

從被拆遷人角度說，到了評估程序那一步，被拆遷人都會初步對自己的房屋及財產(chǎn)作出相應(yīng)的估量。

被拆遷人的評估標(biāo)準(zhǔn)大都是按市場價的偏高價格來計算，也是按建筑面積算的(即包括了實際使用面積和公攤面積)。

所以，被拆遷人的估算價格會偏高于市場價格，但不會偏高得太離譜。

總的來說，如果被拆遷人的房屋新舊程度或地理位置等較好，也是在合理的、可接受可允許的價格范圍內(nèi)。

而從拆遷方的角度來說，情況就會發(fā)生反轉(zhuǎn)了。

拆遷方為了壓縮拆遷成本，必然不會允許高價計算拆遷的。

從規(guī)范的程序步驟走，評估應(yīng)該以被拆遷房屋的建筑面積為評估標(biāo)準(zhǔn)，或者以證載面積(即房產(chǎn)證上的登記面積)算。

但在拆遷的實際操作中，評估結(jié)果大多是根據(jù)實際使用面積評估計算的。

再加上在實際情況中，評估公司大多由拆遷方指派，所以評估公司并不能完全客觀的去評估。

而且，計算標(biāo)準(zhǔn)是不會按照市場價格走的，大都是低于市場價的計算標(biāo)準(zhǔn)。

綜述，最后的評估結(jié)果肯定低于被拆遷房屋的實際價值。

這被拆遷人的偏高估算，拆遷方的過低計算，二者一結(jié)合，中間的差價就出來了。

這也就是為什么房屋的評估價值要比實際價值低的原因了。

房屋評估價值低于實際價值時，如何救濟？

由于差價的懸殊，引發(fā)矛盾糾紛也是必然的結(jié)果。

如何救濟被拆遷人的補償利益成了緩和拆遷社會矛盾的關(guān)鍵。

北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年拆遷代理經(jīng)驗，總結(jié)出了在評估時候保護被拆遷人補償利益的方法，即：被拆遷人對評估報告不滿意的，被拆遷人人有以下幾種途徑可以走：

(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估。

(2)對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定。

(3)鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，依法復(fù)議或訴訟。

其法律依據(jù)是：

《國有土地上房屋征收評估辦法》之規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。

復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

在明律師提醒：法律對房屋的一系列評估辦法是有明確規(guī)定的，但被拆遷人依據(jù)法律來維護自己權(quán)益，也得需要技術(shù)性的操作。

二、拆遷時,房屋評估價值比實際值低如何維權(quán)

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，拆遷時對房屋評估價值不服的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

怎么簽訂房屋拆遷協(xié)議

主要從以下幾個方面入手：

(一)拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

(二)簽訂拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議，在一定情形下拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議。

(三)拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：訂立協(xié)議的主體；拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；補償安置方式；貨幣補償金額；搬遷期限；違約責(zé)任；爭議的處理；需要約定的其他事項。

還須注意如實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移費。

三、拆遷時，房屋評估價值比實際值低如何維權(quán)

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收房屋的價值進行評估并將分戶評估報告向被征收人送達。如有異議：

1、被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告10日內(nèi)向評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。

2、被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定，評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進行鑒定。

3、對評估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

一、拆遷評估過程中，以下幾個方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評估機構(gòu)及評估方法的選擇

首先，關(guān)于評估機構(gòu)，《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關(guān)于評估方法，法律規(guī)定評估方法主要有成本法、市場法、收益法、基準(zhǔn)地價法、假設(shè)開發(fā)法等，可以同時選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字;故意丟項落項或有意加上一些本來沒有的附屬物。

評估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說沒有經(jīng)過談判直接讓你簽字，這好似是個無意的行為，其實不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評估機構(gòu)有意丟項、落項。也會主動給你加上一些沒有的東西，沒有的附屬物，到時候說你有意謊報附屬物的數(shù)量，有意謊報建筑物的面積，這都會拖延你的補償。

3、送達評估報告不蓋章不簽字，就是一個清單。

4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評估結(jié)果公示

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

四、住宅拆遷的價值評估怎么計算

1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費用；4、裝修裝飾部分的費用。住宅拆遷的價值評估計算公式是：估價對象價格=某類型房屋的基準(zhǔn)價格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價格。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權(quán)和拆遷人簽訂補償安置協(xié)議。

五、拆遷時，房屋的評估價值低于實際價值，如何維權(quán)

根據(jù)我國法律法規(guī)，拆遷過程中對房屋評估價值的異議處理程序為：向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出復(fù)核評估的申請，復(fù)核結(jié)果不滿意可向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。拆遷補償安置協(xié)議簽訂主體為拆遷人和被拆遷人，拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)包括協(xié)議主體、協(xié)議地點、被拆遷房屋性質(zhì)、建筑面積、補償安置方式、貨幣補償金額、搬遷期限、違約責(zé)任、爭議解決辦法和其他約定事項。

法律分析

根據(jù)我國的法律法規(guī),如果在拆遷過程中對房屋的評估價值有異議,可以參考以下程序:

1. 向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出復(fù)核評估的申請,以復(fù)核評估結(jié)果是否滿意。

2. 如果對復(fù)核結(jié)果仍然不滿意,可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法進行評估確定。

對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中應(yīng)當(dāng)向社會征求意見。房屋拆遷協(xié)議的簽訂主要從以下幾個方面著手：（1）拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：一是可以實行貨幣補償，并可實行與貨幣補償同等價值的產(chǎn)權(quán)房交換；可按建筑面積、結(jié)算差價或不結(jié)算差價實施產(chǎn)權(quán)交換。被拆遷人可以選擇補償方式。但選擇權(quán)受到以下兩個條件的限制：一是非公益性房屋的附屬物不以產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是，被拆遷人與房屋承租人不能就解除租賃關(guān)系達成協(xié)議的，只能進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。（2）《拆遷補償安置協(xié)議》簽訂主體，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，公共房屋被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》。拆除出租房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂補償安置協(xié)議。在一定情況下，拆遷人應(yīng)當(dāng)分別與被拆遷人和房屋承租人簽訂補償安置協(xié)議。（3）拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容：在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)注意協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：協(xié)議主體；協(xié)議地點，被拆遷房屋的性質(zhì)、建筑面積；補償安置方式；貨幣補償金額；搬遷期限；違約責(zé)任；爭議解決辦法；其他需要約定的事項。

結(jié)語

根據(jù)我國的法律法規(guī),如果在拆遷過程中對房屋的評估價值有異議,可以參考上述程序進行復(fù)核評估或鑒定。如果對復(fù)核結(jié)果或鑒定結(jié)果仍然不滿意,可以向相關(guān)部門申請復(fù)核或鑒定。同時,在拆遷補償協(xié)議簽訂過程中,拆遷人和被拆遷人應(yīng)當(dāng)充分溝通,明確各自的權(quán)利和義務(wù),并在協(xié)議中充分體現(xiàn)。拆遷補償協(xié)議的簽訂是拆遷的重要環(huán)節(jié),需要認(rèn)真審核和簽訂。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\\t第三十條\\t房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\\t第十六條\\t房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2020-11-29)\\t第三十一條\\t商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償偏低，拆遷 補償 價格低

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投稿：陳航冬

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