一、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)偏低,拆遷時，房屋評估價值比實際值低如何維權(quán)

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收房屋的價值進(jìn)行評估并將分戶評估報告向被征收人送達(dá)。如有異議：

1、被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告10日內(nèi)向評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

2、被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定，評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。

3、對評估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

一、拆遷評估過程中，以下幾個方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評估機構(gòu)及評估方法的選擇

首先，關(guān)于評估機構(gòu)，《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關(guān)于評估方法，法律規(guī)定評估方法主要有成本法、市場法、收益法、基準(zhǔn)地價法、假設(shè)開發(fā)法等，可以同時選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字；故意丟項落項或有意加上一些本來沒有的附屬物。

評估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說沒有經(jīng)過談判直接讓你簽字，這好似是個無意的行為，其實不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評估機構(gòu)有意丟項、落項。也會主動給你加上一些沒有的東西，沒有的附屬物，到時候說你有意謊報附屬物的數(shù)量，有意謊報建筑物的面積，這都會拖延你的補償。

3、送達(dá)評估報告不蓋章不簽字，就是一個清單。

4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評估結(jié)果公示。

二、拆遷時，為什么房屋評估價值比實際價值低？

一旦遇到拆遷，就會有對房屋的拆遷評估程序。

而這房屋的拆遷評估，直接決定了被拆遷人最后的拆遷補償。

也就是說，房屋的評估價值高，拆遷補償就高，反之亦然。

而事實上，目前的拆遷補償普遍偏低，其關(guān)鍵就在于房屋的拆遷評估價值相比較于房屋的實際市場價值要低很多，這嚴(yán)重影響著被拆遷人權(quán)益。

隨著拆遷在全國各地的興起，這樣的情況應(yīng)得到遏制，否則將會損害更多被拆遷人利益，引發(fā)社會矛盾。

為什么拆遷房屋評估價值比實際價值低？

從被拆遷人角度說，到了評估程序那一步，被拆遷人都會初步對自己的房屋及財產(chǎn)作出相應(yīng)的估量。

被拆遷人的評估標(biāo)準(zhǔn)大都是按市場價的偏高價格來計算，也是按建筑面積算的(即包括了實際使用面積和公攤面積)。

所以，被拆遷人的估算價格會偏高于市場價格，但不會偏高得太離譜。

總的來說，如果被拆遷人的房屋新舊程度或地理位置等較好，也是在合理的、可接受可允許的價格范圍內(nèi)。

而從拆遷方的角度來說，情況就會發(fā)生反轉(zhuǎn)了。

拆遷方為了壓縮拆遷成本，必然不會允許高價計算拆遷的。

從規(guī)范的程序步驟走，評估應(yīng)該以被拆遷房屋的建筑面積為評估標(biāo)準(zhǔn)，或者以證載面積(即房產(chǎn)證上的登記面積)算。

但在拆遷的實際操作中，評估結(jié)果大多是根據(jù)實際使用面積評估計算的。

再加上在實際情況中，評估公司大多由拆遷方指派，所以評估公司并不能完全客觀的去評估。

而且，計算標(biāo)準(zhǔn)是不會按照市場價格走的，大都是低于市場價的計算標(biāo)準(zhǔn)。

綜述，最后的評估結(jié)果肯定低于被拆遷房屋的實際價值。

這被拆遷人的偏高估算，拆遷方的過低計算，二者一結(jié)合，中間的差價就出來了。

這也就是為什么房屋的評估價值要比實際價值低的原因了。

房屋評估價值低于實際價值時，如何救濟(jì)？

由于差價的懸殊，引發(fā)矛盾糾紛也是必然的結(jié)果。

如何救濟(jì)被拆遷人的補償利益成了緩和拆遷社會矛盾的關(guān)鍵。

北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年拆遷代理經(jīng)驗，總結(jié)出了在評估時候保護(hù)被拆遷人補償利益的方法，即：被拆遷人對評估報告不滿意的，被拆遷人人有以下幾種途徑可以走：

(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估。

(2)對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定。

(3)鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，依法復(fù)議或訴訟。

其法律依據(jù)是：

《國有土地上房屋征收評估辦法》之規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。

在明律師提醒：法律對房屋的一系列評估辦法是有明確規(guī)定的，但被拆遷人依據(jù)法律來維護(hù)自己權(quán)益，也得需要技術(shù)性的操作。

三、拆遷時，房屋評估價值比實際值低如何維權(quán)

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收房屋的價值進(jìn)行評估并將分戶評估報告向被征收人送達(dá)。如有異議：

1、被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告10日內(nèi)向評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

2、被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定，評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。

3、對評估專家委員的鑒定結(jié)果仍有異議，要立即走法律途徑維權(quán)。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

一、拆遷評估過程中，以下幾個方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評估機構(gòu)及評估方法的選擇

首先，關(guān)于評估機構(gòu)，《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關(guān)于評估方法，法律規(guī)定評估方法主要有成本法、市場法、收益法、基準(zhǔn)地價法、假設(shè)開發(fā)法等，可以同時選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字;故意丟項落項或有意加上一些本來沒有的附屬物。

評估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說沒有經(jīng)過談判直接讓你簽字，這好似是個無意的行為，其實不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評估機構(gòu)有意丟項、落項。也會主動給你加上一些沒有的東西，沒有的附屬物，到時候說你有意謊報附屬物的數(shù)量，有意謊報建筑物的面積，這都會拖延你的補償。

3、送達(dá)評估報告不蓋章不簽字，就是一個清單。

4、拆遷方應(yīng)將分戶初步評估結(jié)果公示

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

四、拆遷評估不合理怎么辦

拆遷評估不合理應(yīng)當(dāng)自收到評估結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，指出評估報告存在的問題，復(fù)核結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人或予以公告。房屋拆遷評估的方式有：1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動；2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布；3、重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

五、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價法 進(jìn)行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)偏低的原因

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投稿：嚴(yán)澤翔

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