大眾視野拆遷補償,小產權遇到拆遷不能獲得補償款的原因,隨著拆遷在全國各地的興起，因拆遷引發的各種問題隨之凸顯。其中最為明顯的現象除了強拆、偷拆、補償費低等問題，還有小產權房的問題也隨拆遷的推進而越發突顯。而在拆遷實踐中，小產權房大多會被作為
隨著拆遷在全國各地的興起，因拆遷引發的各種問題隨之凸顯。
其中最為明顯的現象除了強拆、偷拆、補償費低等問題，還有小產權房的問題也隨拆遷的推進而越發突顯。
而在拆遷實踐中，小產權房大多會被作為違建拆除。
這一方面導致補償極低，另一方面小產權房的買賣也會受到極大的影響，買賣雙方都似乎會遭受不同程度上的損失。
可即使小產權房存在諸多問題，市場上買小產權的也大有人在，這又是為什么呢？下面由北京在明律師事務所拆遷律師根據多年的拆遷代理經驗來為您講解小產權房的相關問題。
一、什么是小產權房？
現市場上的小產權房是指：人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不是法律概念。
所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”
基于當下房價猛漲，且居高不下。
隨著拆遷而突顯出來的一批批小產權房以其低價、快速交易的有利條件迅速進入公眾視野。
但是大眾普遍缺乏對小產權房的相關法律法規認識，多數認為只是沒有房產證，居住不受影響，不知道小產權房潛在的巨大的法律風險。
二、小產權房買賣的法律風險
小產權房在農民集體土地上建設的時候，并沒有繳納土地出讓金等相關費用，并由鄉政府或村委會頒發小產權房，而不是國家房管部門頒發。
因此小產權房的流通轉讓有很多的限制。
最有實質影響的就是小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質。
也就是說，小產權房并不是商品房，沒有房產證，因此不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
再者，小產權房因為沒有國家的產權證書，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。
如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。
雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
這里在明律師提醒大家的是：小產權房買賣合同不會像正規商品房一樣能辦理產權登記等手續。
因沒有產權登記，并不產生法定的物權效力。
也就是說賣家只能基于房產買賣合同取得相應的權利。
根據法律以及相關規定，本集體組織成員之間的小產權房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮居民之間的小產權房買賣合同是無效的。
而無效后的處理規則要根據《民法典》的相關規定處理。
三、小產權房拆遷的拆遷補償問題
在明律師在這要告訴大家的是：小產權房遇到拆遷很難獲得補償。
其原因主要有：
1、小產權房不具備普通商品房的法律性質。
2、在購買過程中的合同糾紛難以得到等同保護；
3、開發建設過程中缺少監管，其房屋質量難以保證；
4、因無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶，這對房產價值影響很大。
綜上，如若遇國家拆遷，大多會被拆遷方以違建來定義，被拆遷的小產權房便很難有相應的拆遷補償。
購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
一、小產權房不能上市交易
1、依據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。由此可見，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售。
2、房屋交易就是產權的轉移，產權轉移又以辦理登記過戶手續為準，而小產權房沒有房產證，無法辦理登記過戶手續，自然無法上市交易。
二、國家政策對于小產權房未有規定
由于現階段國家還沒有對小產權房做出明確的規定，因此具有無法預知的風險。雖說“法不責眾”，但是購買小產權住房的人群相對于購買合法房產的人群來講只能算是“小眾”，不可能得到法律庇護，購房者也就不要抱有僥幸心理。
三、小產權房買賣合同不被法律保護
如果賣房人因自身原因毀約，購房人很難獲得補償。因為賣房人可以以小產權房不能交易為由，申請合同無效，法院一般會支持合同無效的請求。
四、小產權房無法進行貸款和抵押。
若要憑借房產進行抵押變現，必須提供銀行認可的房產證明，而小產權房沒有房產證，所以無法通過銀行申請貸款和抵押。
總結：
小產權房的權利受到諸多限制，地位十分尷尬，如果購房者決定購買小產權房，對于其中的風險一定要考慮清楚，尤其是無法通過合法手段轉讓過戶，建議在條件允許的情況下不要購買此類房屋。
法律分析：我國拆遷賠償都要看房屋的產權，因為小產權房沒有國家房管局授予的產權證，應該是沒有補償的。. 但是一般這種小產權房屋在拆遷的時候，當地政府都會相應的協商給予一些補償和安置費。. 雖然小產權房不是商品房，也不具備商品房的產權證，買賣交易不受法律保護，但是在政府拆遷行為的時候，還是相應的會受到法律的保護，而且政府也會相應的給予補貼，但是和普通商品房比較起來，小產權房不會收到同等的待遇的。.
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：屬于合法建筑合理取得的小產權房被拆遷時能獲得補償。由于小產權房沒有獨立的房產證，不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同，同時也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，拆遷也得不到補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
具體來說，小產權房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況：
1、小產權房的性質是屬于履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由于根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體組織所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經濟組織所有，或者屬于宅基地使用權人所有，拆遷時可以獲得補償，但拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織或及其成員享有。
2、小產權房是屬于違法建筑，對于這種情況，不予補償。由于小產權房是沒有合法的不動產登記證書的，若涉及拆遷安置，建議積極與拆遷人協調處理。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
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投稿：秦雯
內容審核：張曙光教授
