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安置房公攤面積是多少
安置房公攤面積是多少？一提到買房，人們首先關注的問題就是小區公攤面積，對于中小戶型來說，還會在乎合同約定的“容積率”等待遇，而對于住房面積大戶型來說，對于物業管理水平，產權劃分上多多少少也會有點小問題。近年來，我國住宅用地逐漸緊缺，采用“限房價、控容積率”等措施，導致各區住宅用地都變得十分緊俏，購房者往往面臨購房難的情況。一方面是因為物業收費難收，其次是因為消費者買房也希望能夠擁有滿意的物業服務。政府不斷強調“房住不炒”，采取物業管理費的形式，“多”限制，“少”補償的辦法，已有一定的效果。
政府會考慮群眾對于物業的反映，考慮物業管理所能給群眾帶來的服務感受，反對“死漲價”。因此，正常情況下，購房者的購房費用屬于省不了的，但購房者每次收取物業管理費時，一些開發商會將物業管理費和房價合二為一，購房者在拿到房產證時，再按房價將物業費加到房價中。對于一些使用期限較長的物業，甚至在房產證未下來之前，開發商就將物業費全部計入房價中。不少購房者即使明確知道物業費就是買房公攤面積，但還是多計物業費，往往這就給購房者帶來了經濟損失。正因為如此，為了避免購房者承擔經濟損失，物業公司才會設法給購房者提供所謂“包干”的服務，以提高物業管理費，盡量降低購房者支付物業費的負擔程度。
最有效的做法，就是以開發商的房價作為標準，將物業費和其它相關的費用全部都予以收取，而對于一些物業公司因收取了開發商的物業費，而可能導致公攤面積增加的情況，這就需要經過買房者和開發商的商議了。二此前，有樓盤以報酬貼的方式，按一定折扣的價格將物業管理費分攤到房價中，并宣稱自己就是沒有折扣的物業管理費。對于政府的某些措施，一些購房者認為其中暗含了歧視性，因此沒有采取購房前的口頭承諾。
但是，目前該樣的做法還是有損商家利益的。一方面，由于業主未能積極行使自己的權利，導致了許多物業公司沒有生存空間，最終價格持續上漲，利潤被擠走，這樣還不如直接收取物業費，提高租金水平。另一方面，即使有設定折扣，也不一定真的能夠扣除掉自己承擔的公攤面積。
因此，購房者不能簡單粗暴地認為政府在以折扣的方式讓業主多出錢，就是對自己有利。其實是這樣的：“如果開發商獲得了全款，購房者通過做以犧牲房價將物業費分攤到房價中，那么，購房者在交稅的同時也享受到了受惠。而在一個不透明的地方，購房者最后反而承擔了與當初房價不相等的費用。”綜上所述，對于包括人們普遍關心的住房公攤面積的問題，政府目前似乎還沒有做出明確的規定。
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安置房的公攤面積多少才合理
安置房的公攤面積多少才合理？百合網法務專家，一級房產專家通過兩部份進行計算。第一，看看每個大區的平均水平，第二，看看常住人口能不能夠買這個公攤面積。以石家莊市區為例子，石家莊市區2015年常住人口170000人，人均居住面積100平米，2014年常住人口139918人，人均居住面積161平米。根據2015年常住人口數據計算，2014年石家莊市區人均居住面積為161平米，再加上購買住房人均16．62％公攤面積的權重，從而造成了2015年石家莊公攤面積占全市面積的27．7％，這個數據驚人。另外，根據中國經濟發展規劃協會發布的2014年gdp預估數據顯示，2014年石家莊市全市總gdp6030億元，人均gdp26．2萬元，公攤面積37．0平米，約占gdp10％的權重。
對于開發商而言，當他的成本高于租金，開發商就會進行宣傳，拉高公攤率，因為這樣會給開發商帶來更多銷售額，更多利潤。據了解，開發商在宣傳時公攤率普遍達到30％以上，這個數字比例，遠遠大于市場平均水平，這就是拉高公攤率。他們要說，公攤率高，所以這個樓盤子給人感覺是毛坯不好賣，同時也會造成最終的居住質量下降。其實這并不是這個面積所對應的權重而使開發商造成這樣的現象。
現在還是一個分商品房銷售的階段，還不是純商品房，開發商更多的也是把客戶當做投資對象，客戶要的是它升值速度，人均70平米的住宅，開發商為了賺到更多的利潤，說白了就是賣的不是住宅，而是房子。在法律上，權重只有幾平米，開發商不敢打破這個面積的承諾，所以就造成了開發商宣傳不像現在宣傳的那么好，這就好比是廣告，不能號稱每天銷售額只要一萬元，這個很難達到，哪怕這一萬元只是一小部分，他也會喊，你看看每天銷售多少，銷售了多少，什么時候可以達到你的銷售額。但這也是跟很多買賣行為有關的，就是開發商的某個指標到時候只達到一定的數字，這樣更給買房者造成一種泡沫化的感覺。所以大家在選擇房子的時候，公攤率只要合理就可以了，現在也有很多這種指標不達標的樓盤，其實只要你有足夠的耐心和決心就可以搞定這個問題，畢竟總有人要買房子，要不肯定搞定不了。
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拆遷安置房公攤面積標準
拆遷安置房公攤面積標準一般是多少？一般來說拆遷安置房的公攤面積是分攤拆遷對應的拆遷樓面地價以及拆遷時的已有物業收益進行計算而得到的，主要包括：其他公攤面積及管理費、亂停車、井底下抽水、弱電系統改造等。一般認為公攤面積超過合理范圍的，按照合理的租金標準支付違約金即可。但是，還有一點要重視，那就是大多數拆遷安置房安置區沒有足夠的土地供給，多數不具備商品房的建筑標準，當然沒有商品房公攤面積的可比性。由于公攤面積不再是一種“隱形的權利”，但是確是一種考驗，一定要將公攤面積考慮在內。
否則當拆遷安置房上漲價格后，原先購買安置房的購房者會沒有購房的可能，這時就要看安置房公攤面積是否超標，同時還要審查當時拆遷安置房的產權證書是否合法，去對比同個樓盤其他樓房的公攤面積，因為在考慮合理性的情況下還要看是否超出合理的范圍。北京金貝殼置業有限公司北京市朝陽區南四環快樂家園北四環家園路沿線北京市朝陽區望京大街500號4號樓北京市海淀區密云農業大學南側基地先看看合理不合理，再買不買。拆遷安置房很多自身沒有商品房的配套，我認為遠遠不及商品房，它的公攤面積還不如小商品房。小商品房有的地方100一平，有的才30左右。像南鑼鼓巷，家家戶戶都是電梯入戶，那就很合理了。
法律分析：保障被征收人居住條件。對于公攤面積應當補償!國家法律沒有詳細到公攤面積這種程度，但大家可以參照以下原則性的規定來具體判斷。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第三百七十八條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。
第三百七十九條 土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
第三百八十六條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但是法律另有規定的除外。
首先我們要清楚房屋面積的類型主要可以分為三類，即房屋的建筑面積、房屋套內面積以及公攤面積。房屋的公攤面積和房屋套內面積共同構成了建筑面積。
一般而言，總公攤系數是指一棟建筑的總公攤面積與總套內建筑面積的比例。公攤系數需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數。根據“誰使用誰分攤的原則”，對于同一棟、同一單元或同一層的不同戶型，其每戶的“公攤面積／套內面積”可能不同，且同總分攤系數可能不同。
公攤系數是個因變量，來源于實際的公攤面積和套內面積，不能簡單地由公攤系數導出其應有的公攤面積或套內面積。
一、哪些地方又會被算作公攤呢
1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預留的門洞安裝電梯門；
2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的；
3、樓梯間，容納樓梯的結構，包圍樓梯的建筑部件（如墻或欄桿），同時它是一個相對獨立的建筑部分，聯系整個建筑的交通運輸；
4、變電室，小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所；
5、設備間，設備間是在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所；
6、公共門廳，進入住宅后的一個較大公共空間，屬于室內空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設置；
7、過道，住宅套內使用的水平交通空間；
8、值班警衛室，設在小區大門口一側的門房，警衛室外門口處還有升降欄桿；
9、共用墻體，住宅
主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面等。
二、了解房屋的公攤面積時要注意什么
1、了解公攤系數
一般來說，不同建筑形態的公攤系數往往有著很大的差別，就比如7層以下住宅公攤系數為7％－12％，而7－11層住宅公攤系數為10％－16％，所以，大家在買房時，一定要了解自己的公攤系數，并以此來計算公攤面積是否合理。
2、索要公攤數據
購房者對樓盤享有知情權，自然有權索要公攤數據，所以，為了核算公攤面積是否合理，大家不妨向開發商索要公攤數據，包括但不限于套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等等，只有了解了這些數據，你才能更好地計算自己的公攤面積。
3、約定公攤面積
購房者與開發商口頭約定好公攤面積后，一定要寫入購房合同，包括但不限于公攤面積的大小、位置、單價等等，只有這樣，你才能避免未來開發商隨意加大公攤面積，以及肆意漲價。
4、查閱相關資料
有些不良開發商在進行樓盤開發時，擅自改變了樓盤的規劃，結果導致購房者的公攤面積大大增加了，所以，大家在買房時有權自查或者聘請律師查詢所購房產的相關文件，包括但不限于最終設計圖紙、最終面積測量報告等等。
5、并非越小越好
雖然公攤面積會浪費廣大購房者的血汗錢，但是公攤面積卻并非越小越好，舉例說明一下，就比如電梯間，如果電梯間公攤面積太小，那么多人出入時，就會顯得比較擁擠，居住體驗性極差。所以，在買房時，不要刻意追求低公攤，只要公攤面積合適即可。
法律分析：一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。超過這個標準就涉嫌違法了。二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等。為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋.為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。衍生問題：買安置房的風險有什么？1、政策因素。根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大。特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。
法律分析：農村的房屋是沒有公攤面積。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
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投稿：穆若安
內容審核：馮興元教授
