棚改無證房屋拆遷補償,遭遇棚改、騰退等項目，無證的自建房真的不能獲取任何補償嗎,【無證房屋并不絕對等于違法建筑】實踐中，征收辦委托的拆遷公司工作人員做被征收人思想工作時，經常跟被征收人啟用“胡蘿卜加大棒”策略：如果在規定期限之內簽訂補償協議
【無證房屋并不絕對等于違法建筑】
實踐中，征收辦委托的拆遷公司工作人員做被征收人思想工作時，經常跟被征收人啟用“胡蘿卜加大棒”策略：如果在規定期限之內簽訂補償協議，自建面積就可以計算適當補償(一般要打很大折扣)，或者能夠給予5萬到20萬不等的簽約獎勵；如果不簽，那對不起，就只能按照違法建筑處理，到時候走執法程序，一分錢不賠、拆了白拆。
上述說法實際并不符合現行法律規范的要求——國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償；《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》亦規定，對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。
根據上述規定，征收啟動后，應當由征收人——市、縣級人民政府直接或委托房屋征收部門進行未登記面積合法性認定，并形成結論：如果可以認定為合法面積，應當給予補償；如果屬于無法合法化的情形，才能夠由規劃和自然部門啟動拆違執法程序。
【自建房的合法性認定與補償】
在對自建房進行合法性認定時，應當客觀考慮其無證是由于歷史、風俗習慣等原因造成，綜合考量房屋來源、房屋建設的時間和動機、使用情況、使用利益、當時的立法狀況等因素。
目前，在各地征收實踐中，已經陸續出臺了很多地方性規范性文件，就未登記面積登記的標準給出了參考依據。
以湖北省荊州市為例，未進行產權登記但已經取得規劃、住建等部門有關審批手續或者2008年1月1日以前建設、建設于有權使用的土地范圍內、房屋主體結構為磚木以上等級并具備一定使用條件、房屋層高2.2米以上、四面有承重結構的，可按照合法建筑標準給予征收補償。
該模式合理程度較高，兼顧了法律應用滯后于立法的矛盾。
而深圳、武漢等地的文件則以房屋建造時間為軸，劃分為若干補償標準區間，按照合法面積房屋價值的50%到95%的比例給予補償。
【自建房未進行合法性認定時的救濟】
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府會授權房屋征收部門進行未登記面積合法性認定。
但是，在不少征收實務中，可能這個未登記面積合法性認定的工作并未依法實施，導致被征收人自建房的補償安置不清晰。
在這種情況下，被征收人可以通過相應的法律救濟途徑主動維護合法權益：
(一)如果還處在協商階段，即未收到征收補償決定，可以向作出房屋征收決定的市、縣級人民政府或房屋征收部門申請其履行對未經登記建筑認定處理的法定職責。
后者接到申請之后，應當在兩個月內進行處理。
如果其未處理，或者不服其處理結果，被征收人可以提起行政復議、行政訴訟。
(二)如果已經收到了征收補償決定，可以就征收補償決定申請行政復議或提起行政訴訟。
如果被告區、縣政府不能提供相應證據證明已經就未經登記建筑面積由有關部門依法認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑的，那么復議機關、人民法院通常會認定補償決定違法并責令行政機關重新作出補償決定。
【自建房補貼協議的法律效力】
實踐中，有的被征收人會被游說，先就自建房簽一份補貼協議，而協議補貼的內容大抵與前述5萬-20萬的獎勵金性質相似、標準相同，然后再談征收補償的問題。
被征收人在不熟悉法律規則的情況下簽了這樣的補貼協議后，能否事后以無證面積應當先行合法性認定為由推翻協議呢？
在合同不輕易無效的原則面前難度很大，而且證明責任要求極高。
因此，被征收人更應當從源頭上注意謹慎簽字、謹慎處分自身財產權益，以免事后追悔莫及。
若被征收人堅持主張自己的自建房應當按照有證面積的補償標準給予同等補償，那么就不要輕易簽署這樣的額外協議，否則就要受到所簽協議效力的約束。
在明律師最后想提示大家的是，歷史遺留下來，有著超過20年甚至更久遠歷史的自建房應否補償，反映的是行政合理性原則或曰“比例原則”能否被有效激活的問題。
事實上，征收拆遷項目本身就能一并解決自建房所導致的居住、消防、道路通行、用水用電等各種隱患，那么完全不必要采取責令限期拆除的手段來處置這類無證房屋。
一般而言， 無證自建房即使能夠給予補償，其補償標準也會與有證房屋存在明顯差異，這主要看各地方具體的規范性文件。 有的地方對無證自建房可給予有證房屋50%-60%的補償，有的則是只給貨幣補償不計算安置房面積，也有的可考慮在外遷安置中予以體現。由于歷史、風俗習慣等原因，不辦理房產證或超面積建房在我國是一種普遍的現象，一旦房屋遭遇拆遷，無證房屋在面臨拆遷時是否獲得補償，無證建筑是否就是違章建筑，無證建筑進行拆遷時是否可以獲得補償？無證房能否獲得補償是被拆遷人最關心的問題。由該法律規定可知，無證房是否能夠獲得補償必須要經過相關部門的認定：認定為合法建筑的，應當給予補償；認定為違法建筑的，不給予補償。什么是違法建筑？違法建筑是指違反法律、法規在城市規劃區內，沒有取得建設工程規劃許可證或者違反工程規劃許可證的規定建設的建筑，或者是采取欺騙手段騙取批準而新建、擴建或改建的建筑。違法建筑一般包括以下幾種情形：沒有申請或者申請未獲得批準，沒有取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑；雖然取得建設工程規劃許可證，但未按照批準的范圍、使用性質建成的建筑；擅自將臨時建筑建設為永久性的建筑。違法建筑如何認定？拆遷過程中，拆遷人多依據《城鄉規劃法》等規定，直接認定無房產證的房屋是違法建筑，這種做法是錯誤的。違法建筑的認定主體、認定程序必須符合法律規定。浙江省高級人民法院認為：未經產權登記的房屋并非均屬違法建筑，也并非所有違法建筑都須拆除。征收范圍內的房屋情況復雜，尤其是城中村或舊城區，存在大量因歷史原因未依法辦理產權登記或依法未辦理審批許可手續的建筑，對征收范圍內的此類建筑，政府應當組織有關部門依法進行調查、認定和處理。無證房屋并非違章建筑現在的房產市場中，有很多沒有證的房屋，無證房屋拆遷的時候如果不給予安置補償肯定是不妥當，但是法律對房屋拆遷補償的實施對象是房屋權利人。到底無證房屋在拆遷補償方面法律是如何規定的？房屋拆遷補償多少以及補償方式是怎么規定的？無證房屋權利歸屬首先要明晰的就是無證房屋的權利性質。如果房屋已經辦理權證，那么房屋所有人就由不動產的物權。如果是沒有辦理權證的房屋，房主沒有無權。因為無證房屋沒有進行產權登記，物權未設立，只有等到權證辦理完畢之后權利人才能取得完整的權利。盡管我國法律并無明確規定期待權的相關權能，但就法理而言權利人對無證房屋的期待權應當具有可轉讓性、可繼承性。法律依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
自建房無產證拆遷也是有補償的，沒房產證的房屋征收屬于產權不明且需認定房屋是否合法的建筑，這種房屋征收時需要增加兩個程序，一是由主張這房屋產權的人提出申請主張對這房屋享有產權，如有虛假負法律責任，然后征收人在征收現場及相關媒體公示60天，沒有別人主張這房屋的產權就可以認定產權人。二是，由規劃、國土、住建三個部門聯合認定該房是否屬于違章建筑，如果認定合法建筑，這房屋就可以測量評估計算出補償金額了。
一、房屋拆遷需要經過哪些程序？
根據我國相關法律法規的規定，房屋拆遷的程序主要有：
1、調查核實。拆遷人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內的常住人口，以及全部房產情況，按表格逐一登記，并上門大量核實。
2、逐戶走訪。拆遷人應成立拆遷小組，對所有的被拆遷人逐戶走訪，全面進行宣傳接觸，了解被拆遷人的拆遷安置愿望。
3、編制拆遷計劃。根據調查核實的情況以及國家、地方有關拆遷的法律規定，及時編制拆遷計劃和拆遷方案，確定拆遷時間、拆遷步驟和拆遷形式。
4、申請拆遷。拆遷人持有關的國家批文、拆遷計劃和拆遷方案，向當地拆遷主管部門提出申請。經申查批準并領到拆遷許可證后，方可進行拆遷。
5、發出拆遷公告。拆遷許可證一經批準發放，拆遷主管機關應將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布，同時應作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。
6、簽訂協議。在公告規定的時限內，拆遷人與被拆遷人應按國家和本地區關于安置、補償的有關規定在自愿、有償的基礎上簽訂協議書。協議應明確補償辦法和數額、安置面積和地點、搬遷過渡方式和時限以及違約責任等。協議經雙方同意，可送拆遷主管機關備案和公證機關公證。
7、實施拆遷。被拆遷人搬遷后，拆遷人應及時在批準的拆遷范圍和期限內實施拆遷。
拆遷補償沒有全國統一的標準，要根據具體政策和被拆遷房屋、土地的實際價值確定。
農村自建房拆遷賠償費標準，貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。
農村征地拆遷補償標準被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應以實際為準。
一、征地拆遷需要多久？
從公示到拆遷一般要不得少于30日。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
二、最新國家房屋拆遷補償流程
第一步：發布擬征地公告由市縣級國土部門在擬被征地村集體范圍內發布擬征地公告。
第二步：征詢擬被征地人意見由市縣級國土部門會同擬被征地所在的鄉鎮政府，就擬征地公告的內容征詢擬被征地村民的意見。
第三步：對土地及地上附著物調查登記由市縣級國土部門同擬被征地的所有權人、使用權人對擬被征土地的信息進行調查，并由國土部門進行調查登記。
第四步：擬訂“一書四方案”并上報審批由市縣級國土部門按照審批機關對報批材料的要求擬訂“一書四方案”，并將材料一并向有審批權的機關進行報批。
第五步：發布征地公告征用土地的市縣級人民政府應當在收到省政府或國務院征地批準文書之日起十個工作日內，在被征地所在的村集體范圍內對征地批文的內容進行公告。
第六步：發布征地補償安置方案公告縣市級國土部門根據省政府或國務院所批準的征地方案，在征地公告發布之日起四十五日內擬訂征地補償安置方案并予以公告。
第七步：上報審批補償安置方案縣市級國土部門應當將草擬的補償安置方案和聽證會上各方發表的意見，逐一上報給本級人民政府進行審批。
第八步：土地補償登記被征地人應當在征用土地公告規定的期限內，持土地權屬證明到公告規定的地點辦理征地補償登記手續。
第九步：落實補償安置后交付土地政府機關按照規定落實征地補償安置后，被征收人則應當將土地按期交付。
自建房無產證拆遷也是有補償的，沒房產證的房屋征收屬于產權不明且需認定房屋是否合法的建筑，這種房屋征收時需要增加兩個程序，一是由主張這房屋產權的人提出申請主張對這房屋享有產權，如有虛假負法律責任，然后征收人在征收現場及相關媒體公示60天，沒有別人主張這房屋的產權就可以認定產權人，二是，由規劃、國土、住建三個部門聯合認定該房是否屬于違章建筑，如果認定合法建筑，這房屋就可以測量評估計算出補償金額了。凡是2008年起，未批先建的房屋都是違建房屋。補償都會受到影響。
一、房屋拆遷需要經過哪些程序？
根據我國相關法律法規的規定，房屋拆遷的程序主要有：
1、調查核實。拆遷人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內的常住人口，以及全部房產情況，按表格逐一登記，并上門大量核實。
2、逐戶走訪。拆遷人應成立拆遷小組，對所有的被拆遷人逐戶走訪，全面進行宣傳接觸，了解被拆遷人的拆遷安置愿望。
3、編制拆遷計劃。根據調查核實的情況以及國家、地方有關拆遷的法律規定，及時編制拆遷計劃和拆遷方案，確定拆遷時間、拆遷步驟和拆遷形式。
4、申請拆遷。拆遷人持有關的國家批文、拆遷計劃和拆遷方案，向當地拆遷主管部門提出申請。經申查批準并領到拆遷許可證后，方可進行拆遷。
5、發出拆遷公告。拆遷許可證一經批準發放，拆遷主管機關應將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布，同時應作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作。
6、簽訂協議。在公告規定的時限內，拆遷人與被拆遷人應按國家和本地區關于安置、補償的有關規定在自愿、有償的基礎上簽訂協議書。協議應明確補償辦法和數額、安置面積和地點、搬遷過渡方式和時限以及違約責任等。協議經雙方同意，可送拆遷主管機關備案和公證機關公證。
7、實施拆遷。被拆遷人搬遷后，拆遷人應及時在批準的拆遷范圍和期限內實施拆遷。
二、房屋拆遷補償安置協議需要注意以下問題：
1、房屋拆遷補償安置協議是民事合同，只涉及民事問題，如拆遷過程中如何安置被拆遷人、承租人，如何補償被拆遷人的損失等問題。而能否進行房屋拆遷則屬于行政行為，不是房屋拆遷補償安置協議的內容。
2、房屋拆遷補償安置協議的當事人具有法定性和特定性。協議的當事人是指拆遷人和被拆遷人，涉及到租賃房拆遷的，承租人也可以成為當事人。
3、房屋拆遷補償安置協議的主要條款，必須包括以下內容：
(1)補償方式和補償金額；
(2)安置用房面積和安置地點；
(3)搬遷期限；
(4)搬遷過渡方式和過渡期限。以上內容屬于強制性規范，法規原文中的用語是“應當”而不是“可以”。
4、房屋拆遷協議的簽訂必須采用書面形式。法律雖未明文規定采用何種形式，但由于房屋拆遷協議約定的內容復雜，且不能即時履行，因此，房屋拆遷協議必須采用書面形式。
5、房屋拆遷補償安置拆遷協議必須在拆遷公告規定的期限內訂立。
6、房屋拆遷補償安置拆遷協議必須依法簽訂，其內容不得違背《城市房屋拆遷管理條例》的規定。
7、當事人違反房屋拆遷補償安置協議的，除《城市房屋拆遷管理條例》規定的責任外，還應承擔《民法典》（2021.1.1生效）規定的違約責任。
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投稿：趙晨
內容審核：劉超律師
