拆遷補償款會計處理,拆遷補償費的會計和稅務處理,近年來，收到動拆遷補償的會計處理是我們在審計中經常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門發(fā)布的地方性文件而缺乏全國統一的處理規(guī)定，致使實務中做法不一致的問題相當普遍(例如有的地方作為資本公
近年來，收到動拆遷補償的會計處理是我們在審計中經常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門發(fā)布的地方性文件而缺乏全國統一的處理規(guī)定，致使實務中做法不一致的問題相當普遍(例如有的地方作為資本公積，有的地方沖減新購建的資產的入賬價值，還有些地方則作為一次性的收益)。財政部于2005年8月15日發(fā)布了《關于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)，首次在財政部文件的層面上明確了企業(yè)在收到政府撥給的搬遷補償款時應進行何種會計處理的問題。該文件主要內容如下：
1.企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。
2.企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，應當核銷該專項應付款。其中：
(1)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業(yè)務核算，其凈損失核銷專項應付款;
(2)以下各項直接核銷專項應付款：
機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發(fā)生的費用(注：也就是可搬遷設備因搬遷而發(fā)生的增量費用);
企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權;
用于安置職工的費用支出。
3.企業(yè)搬遷結束后，專項應付款如有余額(指貸方余額，即撥款結余)，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應付款如有不足(指借方余額)，應計入當期損益。
4.企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。
財企[2005]123號文件的規(guī)定總體上與現行會計規(guī)范中收到與特定資產相關的政府撥款的會計處理規(guī)定是一致的，即收到時先計入專項應付款，發(fā)生的相關費用和損失在其中核銷，項目完成后將剩余的不需上繳的撥款轉入“資本公積—撥款轉入”科目，可用于轉增資本或者彌補虧損。
在該文件的具體執(zhí)行過程中，可能會遇到一些問題。下文對此進行討論。
一、關于財企[2005]123號文件的適用條件問題
1.可適用本文件的動拆遷項目的范圍
根據財企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件只規(guī)范從政府收到的搬遷補償款的財務處理。既然搬遷補償款是從政府收到的，那么相應的動拆遷項目也必然是由政府主導的。這也就是此類搬遷的最重要特征。政府主導性所派生出來的另一項特征是非自愿性(或者說非主動性)，即不是企業(yè)主動搬遷，而是根據政府的指令被動搬遷。由政府下達的搬遷通知是表明“政府主導性”和“非主動性”的重要證據。
另外，此類搬遷在多數情況下是為了實施城市總體規(guī)劃、水庫庫區(qū)建設或者建造重大市政設施(如道路拓寬、地鐵、綠地等以社會公益目的為主的設施)而實施的，也就是建設項目在多數情況下帶有公益性質。但建設項目的公益性本身并不構成適用財企[2005]123號文件的必要條件。例如：政府為了調整城市布局，將原位于市中心區(qū)的重污染工廠搬遷到郊區(qū)，在原址興建高級住宅區(qū)。此類建設項目當然并非公益性項目，但它是在政府主導下，并非企業(yè)主動進行的搬遷，因此，在此類搬遷中企業(yè)從政府收到的補償款項也同樣適用財企[2005]123號文件的規(guī)定。
法律分析：第一，政府給予的搬遷補償款應進行如下會計處理。根據《企業(yè)會計準則解釋第3號》《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》以及《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》等會計準則相關規(guī)定，M集團收到因政府規(guī)劃從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。所以，2016年度M集團將收到的拆遷款按進度計入當期損益，不符合相關規(guī)定。
正確的會計處理方式為：在收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款”科目；對于屬于補償搬遷過程中發(fā)生的費用性支出，按照拆遷產生的相關費用金額，借記“專項應付款”科目，轉入“遞延收益”科目，借記“專項應付款”科目，貸記“遞延收益”科目；并作為與收益相關的政府補助計入營業(yè)外收入，借記“遞延收益”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。在企業(yè)完成拆遷之后，取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應當作為資本公積處理，借記“專項應付款”科目，貸記“資本公積”科目。
第二，在搬遷過程中發(fā)生的費用性支出應進行如下會計處理。對屬于補償搬遷過程中發(fā)生的費用性支出，應當計入當期損益，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“銀行存款”科目。由此，收到的拆遷補助用于補償當年及以后產生的費用支出，不對企業(yè)的凈利潤產生影響。
此外，注冊會計師在審計過程中應當注意一些細節(jié)問題。根據《中國注冊會計師審計準則第1141號——財務報表審計中與舞弊相關的責任》，注冊會計師應當在風險評估階段考慮對M集團業(yè)績承諾可能存在舞弊的影響。同時，注冊會計師應當在執(zhí)行實質性程序的過程中，將對業(yè)績承諾的影響分析考慮記錄于底稿中，并運用重要性原則判斷上述事項是否導致集團合并層面產生了錯報。此外，如果注冊會計師判斷上述事項屬于錯報，則應當按照《中國注冊會計師審計準則第1251號》的相關要求，針對相關錯報與管理層進行溝通，并要求管理層更正錯報。如果管理層拒絕更正溝通的部分或全部錯報，注冊會計師應當了解管理層不更正錯報的理由，并在評價財務報表整體是否不存在重大錯報時考慮該理由。
法律依據：《企業(yè)會計準則解釋第3號》四、企業(yè)收到政府給予的搬遷補償款應當如何進行會計處理？
答：企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利 益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損 失及搬遷后擬新建資產進行補償的，應自專項應付款轉入遞延收益，并按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》進行會計處 理。企業(yè)取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的，應當作為資本公積處理。
企業(yè)收到除上述之外的搬遷補償款，應當按照《企業(yè)會計準則第 4號——固定資產》、《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》等會計準 則進行處理。
法律分析：本地人需要購買社保的，可以直接去當地的社保局購買，個人掛靠單位辦理社保，是以人力資源公司的名義去購買。個人與人力資源代理公司簽訂代理合同，提交相關資料，繳納社保費與服務費。(社保費：由企業(yè)繳納部分、個人繳納部分組成)，個人掛靠單位購買，總的社保費都是由個人支付。代理公司就按月為個人繳納社保。個人可以上社保局網(或者地稅網)查詢自己購買的社保明細，并在次月領取社保卡(以前是)。需要掛靠單位購買社保的人群：自由職業(yè)者，創(chuàng)業(yè)者，靈活就業(yè)者，暫時失業(yè)或者短期工作者。異地個人購買社保材料：
1、填寫表格《社會保險參保登記、變更申請表》
2、戶口本;
3、身份證;
4、已辦理金融社保卡請?zhí)峁┙鹑谏绫？?尚未辦理金融社保卡請?zhí)峁﹨⒈Ｈ吮救嗽诒臼泄ぁ⑥r、中、建四大國有商業(yè)銀行或招商銀行開具的存折或借記卡;
5、達到法定退休年齡后隨遷入戶本市且沒有按月領取職工養(yǎng)老保險待遇或退休金，申請參加基本醫(yī)療保險一檔的人員，另需提供原戶籍地社保部門出具的沒有按月領取職工養(yǎng)老保險待遇或退休金的有效證明。
法律依據：《中華人民共和國社會保險法》第三十二條 個人跨統籌地區(qū)就業(yè)的，其基本醫(yī)療保險關系隨本人轉移，繳費年限累計計算。
《中華人民共和國社會保險法》第六十四條 社會保險基金包括基本養(yǎng)老保險基金、基本醫(yī)療保險基金、工傷保險基金、失業(yè)保險基金和生育保險基金。除基本醫(yī)療保險基金與生育保險基金合并建賬及核算外，其他各項社會保險基金按照社會保險險種分別建賬，分賬核算。社會保險基金執(zhí)行國家統一的會計制度。
社會保險基金專款專用，任何組織和個人不得侵占或者挪用。
基本養(yǎng)老保險基金逐步實行全國統籌，其他社會保險基金逐步實行省級統籌，具體時間、步驟由國務院規(guī)定。
法律分析：需要交稅。與企業(yè)拆遷補償款中有聯系的稅種主要包括三種：企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。其中企業(yè)所得稅需要繳納，營改增之后，增值稅也不收。此外不同的征收可能會免除部分稅種。例如：因國家建設需要的拆遷補償款，免征土地增值稅。但是如果是商業(yè)征收，則不免征土地增值稅。
法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅:（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產。
法律分析：根據我國法律規(guī)定，不需要繳稅。
法律依據：《中華人民共和國個人所得稅法》第四條 下列各項個人所得，免征個人所得稅：
(一)省級人民政府、國務院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學、教育、技術、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護等方面的獎金;
(二)國債和國家發(fā)行的金融債券利息;
(三)按照國家統一規(guī)定發(fā)給的補貼、津貼;
(四)福利費、撫恤金、救濟金;
(五)保險賠款;
(六)軍人的轉業(yè)費、復員費、退役金;
(七)按照國家統一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費、退職費、基本養(yǎng)老金或者退休費、離休費、離休生活補助費;
(八)依照有關法律規(guī)定應予免稅的各國駐華使館、領事館的外交代表、領事官員和其他人員的所得;
(九)中國政府參加的國際公約、簽訂的協議中規(guī)定免稅的所得;
(十)國務院規(guī)定的其他免稅所得。
前款第十項免稅規(guī)定，由國務院報全國人民代表大會常務委員會備案。
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投稿：湛汐
內容審核：張小華律師
