承租人拆遷補償要求,最高院關于承租人補償的規定 ,法律分析：承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人，或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。法律依據：《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾
法律分析：
承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人，或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。
法律依據：
《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第二條 承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。
第三條 承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人，或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。
第四條 出租人轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。
《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規定國有土地上房屋征收的補償對象是房屋所有人，對于房屋的承租人沒有規定要給予補償。不過從公平角度考慮，不應否定應給予房屋承租人以補償，畢竟房屋承租人因所使用房屋被征收受到了損失。但是需要明確的是，房屋承租人可以請求補償的損失范圍應當限于搬遷費、停產及停業損失，而不能請求分配被征收房屋價值的補償款。對于被征收房屋抵押權人等因此而受到的損失或者影響，按照有關法律規定來處理，房屋征收人不直接承擔相關責任。
(《房屋征收與補償》朱*娟主編)
(一)對直管公房承租人的補償安置
1、房改前出租的具有福利分房性質公有住房承租人的補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：
(1)租賃權安置。安置房應當在同類地區、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續執行政府規定的租金標準。若安置房的區位低于被拆遷房屋區位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人。
(2)貨幣安置。在實施貨幣補償時，還是應區分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人;承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。
(3)準產權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產權置換安置。
(4)產權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。
2、房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償等歸承租人。
(2)貨幣安置。
3、房改后出租的公有住房承租人。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有權要求繼續承租廉租住房，被拆遷人應當提供相應的廉租住房安置承租人。
4、代管住房承租人的補償安置。
如果租賃協議明確了代管性質的，則對其進行拆遷補償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法。如果租賃協議未明確代管性質的，則區別對待：一是按福利分房政策出租的，則按房改前出租的具有福利分房性質公有住房承租人的補償辦法執行;二是通過市場機制出租的，則按照房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法執行。
5、對公有非住房承租人補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
6、對變更用途的公房承租人的補償安置。
若經有權部門批準變更用途的，則按變更后的用途進行補償安置。若未經有權部門批準，屬于被拆遷人或者承租人私自改變用途的，按原用途進行補償安置。
(二)對自管公房承租人的補償安置
對自管公房各類承租人的補償安置原則上按直管公房相同類別承租人的補償安置方法執行，但還要注意以下兩類承租人：
1、對未經批準實施非改居承租人的補償安置。
對于未經批準實施非改居的，拆遷人應按原用途進行補償安置，且不再計算停業損失。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
2、職工集體宿舍承租人的補償安置。
職工集體宿舍不同于非改居，因為其在規劃設計時就是居住用房，不存在用途變更問題;職工集體宿舍又不同于一般的住房，因為其規劃設計時是作為單位生產經營辦公的配套用房設計的，其用地性質為生產經營用地，而非住宅用地。職工集體宿舍一般由單位免費提供，居住方式有一名職工單獨(含雙職工家庭)居住也有多名職工共同居住。若單位收取了職工租金的，則承租人有權要求安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(三)對私房承租人的補償安置
1、對通過市場機制出租私房承租人的補償安置。
此類出租房屋的基本特征就是市場化，故在拆遷補償安置時要充分尊重租賃雙方的約定，根據租賃雙方租賃協議的約定劃分支付拆遷補償款，在沒有約定或約定不明的情況下應作出有利于被拆遷人的判斷。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
2、對帶戶發還私有住房承租人的補償安置。
對帶戶發還私有住房的承租人及被拆遷人進行補償安置時，若承租人與被拆遷人達成一致解除租賃協議的，則對被拆遷人進行安置;若承租人與被拆遷人不能達成一致解除租賃協議或承租人與被拆遷人就被拆遷房屋一直沒有簽定租賃協議的，則由政府房管部門對承租人按公有住房承租人實行補償安置，由拆遷人對被拆遷人按私房進行補償安置，即實施雙重安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的具體方法如下：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(3)準產權安置。
3、對國有企事業改制后私房承租人的補償安置。
此類承租人是指在改制前承租的國有企事業單位的自管公房，在改制時未剝離而整體出讓給私人，此后承租人由公房承租人變成私房承租人。對此類承租人的安置應由產權人負責，不存在政府或原國有企事業主管部門對承租人補償安置的問題，即不存在雙重安置的問題，對此類承租人的補償安置方法按照對通過市場機制出租私房承租人的補償安置辦法執行。
4、對居改非私房承租人的補償安置。
對于被拆遷人將房屋用途由居住改為非居房后出租給承租人或者是房屋承租人經產權人同意將住宅房屋用于經營，并取得工商營業執照的，在拆遷時應根據其經營情況、經營年限、納稅等情況參照非居房進行評估。對此類承租人的補償安置辦法按照對通過市場機制出租私房承租人的補償安置辦法執行，
(四)對未超過批建期限臨時建筑房屋承租人的補償安置
補償此類承租人的具體補償安置方法如下：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(五)對租賃違章建筑或超過批建期限臨時建筑的當事人的處置
由于違章建筑或超過批準期限的臨時建筑具有一定的利用價值，同樣會被用于出租，從而生產對租賃當事人的補償安置問題。根據《拆遷條例》第二十二條的規定，在拆遷中拆除違章建筑及超過批準期限的臨時建筑，均不予補償，故不論該建筑物使用人是否是善意取得違章建筑或拆除超過批準期限臨時建筑的租賃權，均不予補償安置，使用人添置的物品因拆遷受到損害的，由其自行承擔。其與出租人有爭議的，可通過民事訴訟程序予以解決。
一、公房拆遷要補償的有哪些
如果要拆除國家公房，同普通住宅一樣，需要給予權利人補償。補償需要按照法律規定的標準，按照法定的程序，結合權利人的損失，給予適當補償。拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價;住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米以內不結算差價，超面積部分按成本價結算。現實生活中，因公有租賃房屋拆遷產生的糾紛較多，但大多都是因為享有簽約權利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權其實是居住權利的體現，其可以轉化為財產權利。享有對該房屋居住權利的人員，因對該房屋引起的財產權利，均享有一定份額。那種認為承租人就是房屋唯一權利人的觀點是錯誤的，是對物權的誤解。《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。
(一)、上海市
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條規定，公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補償安置的權利。該實施細則中對公房的補償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補償比例進行了相關的規定。
征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼。其中，價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。補貼系數不超過0.3，具體標準由區(縣)人民政府制定。
(二)、長沙市
《長沙市國有土地上拆遷(征收)直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規定》(長房政發〔2010〕7號)中規定：
1.由拆遷人或征收實施部門與產權單位簽訂拆遷(征收)補償安置協議。補償安置協議簽訂后，由產權單位對拆遷(征收)項目范圍內承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。
2.征收決定公告公布后，產權單位向承租人送達終止租賃關系通知單，與承租人解除租賃關系，并告知拆遷(征收)規定的搬遷期限。
3.產權單位制定并公示拆遷(征收)范圍內承租人補償安置方案并與拆遷(征收)范圍內直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補償安置協議。承租人應結清租金和水電費用，并在補償安置協議約定的期限內騰空房屋，交付拆除。
一、關于直管公房的補償安置
首先，對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關系貨幣補償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計租面積進行安置；選擇解除房屋租賃關系貨幣補償安置的按承租房屋計租面積進行核算。其每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新直管公房住宅的房地產分類評估單價平均值的40%確定，但不得低于1200元。
其次，對直管營業用房及其配套用房每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新，同地域、同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的25%確定。
最后，對直管辦公、生產、倉儲用房等其它非住宅每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新，同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的30%確定。
二、關于自管公房的補償安置
對單位自管住宅承租人的補償安置方式原則上由產權單位制定。產權單位可實行解除房屋租賃關系貨幣補償安置，也可實行異地房屋安置。
解除房屋租賃關系貨幣補償安置按承租房屋計租面積進行核算。補償單價由產權單位自行確定，但每平方米補償單價不得低于1200元。
異地房屋安置的計租面積不得小于原承租房屋的計租面積。
其他省市地區對于公房的征收拆遷補償安置的規定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權人也是有權利獲得補償的，征收(拆遷)人應該和被征收(拆遷)人、公房承租人簽訂安置補償協議。
為了妥善解決該問題，各地方政府一般通過頒布實施地方政府規章和地方政府規范性文件對征收拆遷中的公房補償安置進行規制。例如：
上海市
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條規定，公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補償安置的權利。該實施細則中對公房的補償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補償比例進行了相關的規定。
征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格×80%+價格補貼。其中，價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。補貼系數不超過0.3，具體標準由區(縣)人民政府制定。
長沙市
《長沙市國有土地上拆遷(征收)直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規定》(長房政發〔2010〕7號)中規定：1.由拆遷人或征收實施部門與產權單位簽訂拆遷(征收)補償安置協議。補償安置協議簽訂后，由產權單位對拆遷(征收)項目范圍內承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。2.征收決定公告公布后，產權單位向承租人送達終止租賃關系通知單，與承租人解除租賃關系，并告知拆遷(征收)規定的搬遷期限。3.產權單位制定并公示拆遷(征收)范圍內承租人補償安置方案并與拆遷(征收)范圍內直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補償安置協議。承租人應結清租金和水電費用，并在補償安置協議約定的期限內騰空房屋，交付拆除。
1.關于直管公房的補償安置
首先，對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關系貨幣補償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計租面積進行安置;選擇解除房屋租賃關系貨幣補償安置的按承租房屋計租面積進行核算。其每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新直管公房住宅的房地產分類評估單價平均值的40%確定，但不得低于1200元。
其次，對直管營業用房及其配套用房每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新，同地域、同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的25%確定。
最后，對直管辦公、生產、倉儲用房等其它非住宅每平方米補償單價參照同一拆遷許可(征收)項目內各類結構、成新，同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的30%確定。
2.關于自管公房的補償安置
對單位自管住宅承租人的補償安置方式原則上由產權單位制定。產權單位可實行解除房屋租賃關系貨幣補償安置，也可實行異地房屋安置。
解除房屋租賃關系貨幣補償安置按承租房屋計租面積進行核算。補償單價由產權單位自行確定，但每平方米補償單價不得低于1200元。
異地房屋安置的計租面積不得小于原承租房屋的計租面積。
其他省市地區對于公房的征收拆遷補償安置的規定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權人也是有權利獲得補償的，征收(拆遷)人應該和被征收(拆遷)人、公房承租人簽訂安置補償協議。
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投稿：畢華錦
內容審核：馮立影律師
