軍工私房拆遷補償政策,公有住房差價交換有哪些形式,1、公有住房承租權與公有住房承租權的交換;2、以公有住房承租權交換住房所有權;3、有償轉讓公有住房承租權后，購買商品住房或者其他住房。凡按照本市公有住房出售政策可以向承租居民出售，但居民尚未
1、公有住房承租權與公有住房承租權的交換;
2、以公有住房承租權交換住房所有權;
3、有償轉讓公有住房承租權后，購買商品住房或者其他住房。凡按照本市公有住房出售政策可以向承租居民出售，但居民尚未購買的成套獨用公有住房(包括獨用成套公寓住房和獨用成套新式里弄住房)，只可以按上述第1種方式交換其他公有住房承租權，不得采取第
2、第3種方式交換住房所有權或有償轉讓。
相關知識：公有住房差價交換需要要辦理哪些手續
1、領取《征詢表》：當事人達成初步意向后，到房地產交易中心領取《征詢表》;
2、書面征詢：承租居民向公有住房出租人或者出租人委托的物業管理公司辦理差價換房的書面征詢，出租人應當自收到《征詢表》之日起的7日內給予書面答復;
3、簽訂合同：符合條件的，當事人簽訂差價交換合同;
4、辦理申請：當事人簽訂差價交換合同后10日內攜帶差價換房合同、差價換房征詢表、租用公房憑證或房地產權證、雙方當事人的身份證明和戶籍證明向房地產交易中心申請辦理差價換房的審核手續。當事人委托他人辦理的還應提交當事人的委托書、身份證明和代理人的身份證明。除《征詢表》中規定不可以進行差價交換的情況外，公有住房的出租人或出租人委托的物業管理公司應在規定的時限內給予書面答復。逾期不答復的，視作無異議。
5、受理審核：房地產交易中心應在收到有關材料后的13日內完成差價換房的審核工作，對于符合條件的，應當出具《準予公有住房差價交換通知書》。
6、變更租賃關系：差價交換的當事人自取得房地產交易中心出具的《準予公有住房差價交換通知書》之日起的7日內，持《通知書》、差價交換合同、原租用公房憑證和當事人的戶籍證明材料，向出租人辦理公有住房租賃關系變更手續。涉及產權住房的，由房地產交易中心一并辦理交易過戶手續(時限為17日)。
因此，對于公有住房的差價交換有三種形式，大家不了解的一定要仔細看看本文的內容。此外，公有住房差價交換需要要辦理哪些手續也是很重要的內容，需要了解清楚之后才能依法進行辦理。
法下列公有住房不得進行差價交換：
（一）整幢獨用的花園住宅；
（二）屬部隊﹑宗教團體所有或者在學校校園內的；
（三）產權不明晰的；
（四）在戶籍凍結地區內的；
（五）已列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的；
（六）承租人拖欠租金尚未結清或者有違章搭建尚未處理的；
（七）已進入行政處罰程序，或者因糾紛已進入訴訟﹑仲裁程序的；
（八）需要用于落實私房政策的；
（九）依法應當由出租人收回的。
一、房屋所有權抵押
房屋所有權是指權利人取得對房屋占有，使用、收益、處分的權利。用依法取得的房屋所有權抵押時，房屋及占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。不過，下列房地產不得抵押：
（一）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（二）權屬不明或者有爭議的；
（三）被確定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建筑物；
（四）依法被查封的；
（五）縣級以上人民政府依法收回的土地使用權的；
（六）共同共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（七）已依法公告列入拆遷范圍的；
（八）法律、法規規定不得抵押的其他房地產。
抵押已出租的房屋時，抵押人應當將房屋出租的事實告知抵押權人，同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續有效。
二、按人口分的安置房產權歸誰
私房拆遷，如果按房屋面積拆遷的，利益歸產權人，由產權人對同住人進行補償；房屋為公有住房房屋拆遷的利益應當由房屋的承租人和房屋的共同居住人即同住人共有。
首先，拆遷時房屋內必須要有戶口(只有三種情況是例外)，沒有戶口的直接排除同住人資格。
其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上(截止時間是到作出房屋征收決定為止)，如果沒有在房屋內居住過，那么就是通常所說的“空掛戶口”，是不能認定為同住人的。同時符合上述兩個條件后，還必須符合上述“無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的情形”才能認定為同住人。上述房屋內必須要有戶口的三種例外情形分別是：
1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人；
2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人；
3、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的，也視為同住人。有一種情況需要特別注意，即使符合上述所有條件，但房屋拆遷時當事人還未成年(未滿十八周歲)則不能認定具有同住人資格。
1、什么是房產互換
房產互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，采用等價或不等價加補償的方式相互交換住房的行為。它一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。
2、房產互換可以通過哪些方式進行
(1)使用權房屋之間的互換。關鍵在于產權人是否同意，如公房互換必須由國家經營出租單位同意辦理。其次，超面積或明顯收益一方按自愿協商原則對另一方進行補償。
(2)房屋所有權與使用權之間的互換。關鍵在于分清所有權性質。房屋所有權變更一方按照正常買賣程序到房地產管理單位辦理交易過戶手續，正常納稅，使用權不折抵價格。使用權需變更一方到該房屋所有權人處申請變更，并需經該所有權人同意才能成交。
(3)房屋所有權之間的交換。在這里關鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規，交換產權房屋如經評估審定，價格相等則免交契稅。如若交換產權房屋雙方價值不等，根據國家有關契稅條例，交換雙方房屋價值差額，即價值高房屋價格減去價值低房屋價格，應該上交契稅及其他有關稅收。房地產互換不是簡單的戶權人或使用人名字的互換，只有掌握了有關法規，才利于互換雙方的談判，使雙方能夠真正按需各得其房。
3、哪些房屋可以進行互換
按照有關政策規定，可以互換的房屋主要有：
房產管理部門出租的直管房產、企事業單位自管房的職工住宅，以及自住的私房或所租賃的私房。
4、哪些房屋不能進行互換
不能進行互換的房屋有：
(1)房產權和使用權不清的房屋；
(2)部隊、公安、司法、檔案等部門和學校、軍工企業等單位的房屋；
(3)屬于違章建筑的房屋；
(4)因城市建設需要，短期即將拆遷改造的房屋，未按規定賠償的；
(5)未按規定繳納房屋租金的；
(6)私自轉讓或轉借、轉租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋。
5、去哪里辦理房產互換
房管部門直管公房之間的房屋互換，要到房屋的在地的房屋經管單位或房屋調換站申請，并辦理手續；單位自管公房之間的房屋互換，要向各自單位房管部門申請，辦理手續，也可以委托房屋所在地的房屋調換站代為辦理；私房業主與公房住戶之間的房屋互換，雙方需先到房地產交易管理部門辦理房屋產權交易過戶手續，然后再辦理使用權過戶手續。
6、怎么辦理房產互換
(1)需提交材料：
A、互換雙方房屋所有權證；
B、雙方本人身份證原件及復印件、私章；
C、當事人因故不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證、私章；
D、雙方簽訂的房屋互換協議書；
(2)辦事程序：
A、互換雙方本人憑房屋所有權證、身份證到辦事窗口領取房地產兌換申請審批書。
B、互換雙方持填寫后的兌換申請審批書及其它需提交材料送交辦事窗口，經工作人員審核后，預約時間到房屋現場勘查評估。
C、工作人員內部作業。
D、到財政局窗口交納契稅。
E、領取房屋所有權證。
法律分析：房產互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎上，采用等價或不等價加補償的方式相互交換住房的行為。不能進行互換的房屋有:
1.房產權和使用權不清的房屋;2.部隊、公安、司法、檔案等部門和學校、軍工企業等單位的房屋;3.屬于違章建筑的房屋;4.因城市建設需要，短期即將拆遷改造的房屋，未按規定賠償的;5.未按規定繳納房屋租金的;6.私自轉讓或轉借、轉租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
一、什么房產不得進行差價換房
(一)整幢獨用的花園住宅；
(二)屬部隊﹑宗教團體所有或者在學校校園內的；
(三)產權不明晰的；
(四)在戶籍凍結地區內的；
(五)已列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的；
(六)承租人拖欠租金尚未結清或者有違章搭建尚未處理的；
(七)已進入行政處罰程序，或者因糾紛已進入訴訟﹑仲裁程序的；
(八)需要用于落實私房政策的；
(九)依法應當由出租人收回的。
二、什么是差價換房
差價換房是指在換房中，房屋地段，房屋年限，房屋質量，房屋的大小，遠近、高低(指樓房層次)，朝向、環境(指交通、購物、學校、醫院)等諸多因素對比所產生差異，而后用金錢做杠桿，讓受益方對受損方加以經濟補償，起到互相平衡的作用，這種平衡的過程即“差價換房”。“差價換房”范圍廣泛，可以一間換三間，三間換兩間，兩間換獨院，獨院換別墅…
當事人訂立差價換房合同后10日內，按照下列規定向房地產交易中心辦理差價換房審核手續：
(一)交換承租權的公有住房在同一區﹑縣的，向公有住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請；交換承租權的公有住房不在同一區﹑縣的，交換有差價的，向價格高的公有住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請；交換無差價的，當事人可選擇向其中一個區﹑縣房地產交易中心申請；
(二)交換商品住房或者其他住房所有權的，向商品住房或者其他所有權住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請；
(三)有償轉讓的，向公有住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請。
三、差價換房的程序是什么
(一)差價換房審核
1、當事人訂立差價換房合同后10日內，按照下列規定向房地產交易中心辦理差價換房審核手續：
(1)交換承租權的公有住房在同一區﹑縣的，向公有住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請；
交換承租權的公有住房不在同一區﹑縣的，交換有差價的，向價格高的公有住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請；交換無差價的，當事人可選擇向其中一個區縣房地產交易中心申請；
(2)交換商品住房或者其他住房所有權的，向商品住房或者其他所有權住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請；
(3)有償轉讓的，向公有住房所在地區﹑縣房地產交易中心申請。
2、當事人辦理差價換房手續時，應當向房地產交易中心提交下列文件：
(1)差價換房合同；
(2)租用公房憑證(或保留承租權證明)或者商品住房﹑其他所有權住房的房地產權證；
(3)雙方當事人的身份證明；
(4)當事人委托他人辦理差價換房手續的，應提交當事人的委托書和代理人的身份證明。
房地產交易中心應自取得出租人的征詢意見之日起的13日內，完成差價換房的審核工作。對于符合條件和手續的，開具《準予公有住房差價交換通知書》(以下簡稱《通知書》)。對不符合條件和手續的，作出不予差價換房的決定。
凡承租居民有償轉讓公有住房承租權的，可憑銀行開具的購房存款單，向房地產交易中心申領《通知書》，其中承租居民前2年已購房的，憑前2年已購房的證明文件(房地產權證或差價換房合同)，向房地產交易中心申領《通知書》。
(二)差價換房合同的注記
房地產交易中心準予當事人的差價換房后，應在開具《通知書》的同時，在差價換房合同備注欄內注記蓋章。
(三)變更租賃關系和登記
差價換房當事人自取得房地產交易中心出具的《通知書》之日起的7日內，持《通知書》﹑原租用公房憑證(或保留承租權的證明)和當事人戶籍證明或單位注冊證明等材料，向出租人辦理公有住房租賃關系變更手續，換領《租用公房憑證》或《保留承租權的證明》。
其中交換商品住房或者其他住房所有權的，在房地產交易中心準予該公有住房差價換房的同時一并辦理所交換的商品住房或者其他住房的交易過戶和變更登記手續。房地產交易中心應自出具《通知書》之日起的17日內發放房地產權證。
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投稿：卞錦
內容審核：劉偉濤律師
