一、獨(dú)棟公建拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地弊端主要有什么

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地可能會(huì)帶來(lái)以下弊端：

一、產(chǎn)權(quán)年限變更

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地會(huì)導(dǎo)致土地年限的變更。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，住宅用地的使用年限一般為70年，而商業(yè)用地的使用年限通常為40年。因此，轉(zhuǎn)換后，土地的使用年限將縮短，這可能對(duì)土地使用者的權(quán)益產(chǎn)生影響。

二、交易成本和稅費(fèi)上升

轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地后，交易成本和稅費(fèi)可能會(huì)上升。商業(yè)用地的交易稅費(fèi)通常高于住宅用地，且商業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格也往往高于住宅用地。因此，轉(zhuǎn)換后可能需要支付更高的稅費(fèi)和交易成本。

三、生活成本增加

如果原住宅用地上的房屋被改為商業(yè)用途，那么原居民可能需要搬離，因?yàn)樯虡I(yè)區(qū)域的物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用通常會(huì)比住宅區(qū)域高。此外，商業(yè)區(qū)域的噪音、人流和車(chē)流也可能會(huì)對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響。

四、可能引發(fā)糾紛

如果住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地未經(jīng)過(guò)相鄰業(yè)主的同意，可能會(huì)給相鄰業(yè)主造成困擾，從而引發(fā)糾紛。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。否則，相鄰業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求其停止侵害，并可能向人民法院提起侵權(quán)之訴。

綜上所述，住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地可能會(huì)帶來(lái)諸多弊端，包括產(chǎn)權(quán)年限變更、交易成本和稅費(fèi)上升、生活成本增加以及可能引發(fā)的糾紛等。因此，在進(jìn)行此類(lèi)轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)充分考慮各種因素，并遵守相關(guān)法律法規(guī)。

二、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端及優(yōu)點(diǎn)

一、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的弊端包括以下幾點(diǎn)：

1．使用年限

商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；

2．交易稅費(fèi)

初次購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3％收取，而住宅為1．5％；

如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。

3．按揭方式

大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長(zhǎng)貸款年限10年。

4．日常生活成本

如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

如水費(fèi)：3．7（住宅）／5．6（工業(yè)商業(yè)）／6．1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）

5．設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6．落戶(hù)問(wèn)題

無(wú)法遷入戶(hù)口。

二、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)在于：

1．關(guān)于保值性

開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷(xiāo)售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值。因此購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。

2．關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

3．可以注冊(cè)公司

2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購(gòu)房合同寫(xiě)明房屋用途為住宅（包括公寓、別墅）的，房屋用途的表述無(wú)法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊(cè)。因此，非住宅類(lèi)房產(chǎn)，可以注冊(cè)公司。

購(gòu)房者購(gòu)房前也需要注意自己購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于什么性質(zhì)。

三、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的性質(zhì)

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地從用地性質(zhì)來(lái)講，住宅用地與商業(yè)用地是不同的。商業(yè)用地只能建商業(yè)建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性質(zhì)不同，其相應(yīng)的控制性指標(biāo)，包括建筑密度、系數(shù)、容積率、綠化率、建筑高度等都是不同的。

三、住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)

住宅用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的優(yōu)點(diǎn)在于：

1.關(guān)于保值性

開(kāi)發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷(xiāo)售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)!能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值。因此購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。

2.關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

3.可以注冊(cè)公司

2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購(gòu)房合同寫(xiě)明房屋用途為住宅（包括公寓、別墅）的，房屋用途的表述無(wú)法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊(cè)。因此，非住宅類(lèi)房產(chǎn)，可以注冊(cè)公司。

一、第一次買(mǎi)房子需要需要交什么稅？

1、契稅

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買(mǎi)賣(mài)都要繳納的。住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第一次購(gòu)房等因素來(lái)確定；非住宅類(lèi)房屋按房款總價(jià)的3%交納。

自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

一般情況下，一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米按1.5%稅率征收，144平米以上按3%稅率征收；二次購(gòu)房都是按3%稅率征收，不分面積。

2、印花稅

印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類(lèi)稅費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是萬(wàn)分之五，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為房?jī)r(jià)款乘以萬(wàn)分之五的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

3、房屋維修基金

房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金和房屋本體維修基金。商品房銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。

4、登記費(fèi)

其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

5、交易費(fèi)

住宅類(lèi)房屋按3元/平方米繳納，由開(kāi)發(fā)商繳納，購(gòu)房者不用繳納，非住宅類(lèi)房屋按房款×0。35%計(jì)算結(jié)果繳納。

《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)各地交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，但是都不超過(guò)100元。

6、評(píng)估費(fèi)

評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分收取0.25%。

7、保險(xiǎn)費(fèi)

財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額×年費(fèi)率×年限系數(shù)

綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)×貸款額

8、公證費(fèi)

如果所購(gòu)房屋需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

二、影響房產(chǎn)抵押貸款額度的因素

1、抵押房屋的評(píng)估值：一般而言，房屋抵押貸款的額度，往往取決于房屋的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估值越高，可貸額度就越高，反之就越低。當(dāng)然，實(shí)際貸款額度往往都會(huì)比評(píng)估值要低一點(diǎn)。所以這就是很多人以為自己的房能貸200萬(wàn)，最后卻只貸到了180萬(wàn)甚至更少的原因。

房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來(lái)決定的。比如說(shuō)，房產(chǎn)的使用時(shí)間、房屋本身的市場(chǎng)價(jià)格，房產(chǎn)所處地段、房產(chǎn)的性質(zhì)類(lèi)型還有房產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)弱等等。一般做房屋抵押貸款，銀行都會(huì)讓評(píng)估公司的評(píng)估人員去到房屋實(shí)地考察評(píng)估。

2、房屋抵押貸款評(píng)估成數(shù)：房屋抵押貸款的成數(shù)與貸款額度之間有著直接的關(guān)系。以天津?yàn)槔壳疤旖蚴袌?chǎng)上，抵押貸款的出值成數(shù)最高一般不會(huì)超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值的7成。房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、抵押房所處的區(qū)域，以及房屋的房齡都會(huì)對(duì)評(píng)估成數(shù)有直接的影響。

其中個(gè)人商品住宅抵押貸款成數(shù)是最高的，可貸額度為評(píng)估額度的70％；其次公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等抵押貸款的成數(shù)要低于住宅的，一般是公寓、聯(lián)排別墅可出6成；獨(dú)棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業(yè)用房等，那么評(píng)估成數(shù)會(huì)更低。

除此之外，房屋所處的區(qū)域有會(huì)對(duì)抵押貸款的成數(shù)有影響，比如同樣房齡的房，市內(nèi)六區(qū)和新四區(qū)的可以出7成；濱海新區(qū)或武清區(qū)等地區(qū)的，可能就只能出6成；薊州、寧河、靜海、寶坻等地區(qū)評(píng)估成數(shù)會(huì)更低。

四、商業(yè)用地和住宅用地的區(qū)別

1、產(chǎn)權(quán)年限不同

雖然房屋的使用時(shí)間沒(méi)有限制，但是房屋所在的土地產(chǎn)權(quán)是有年限的，一般來(lái)講，土地使用年限會(huì)分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年。

2、日常生活成本不同

建在住宅用地上的房屋是屬于民用住宅，而商業(yè)用地上的房屋是屬于商業(yè)用房，兩者的水電費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)不同。住宅的水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取；而商業(yè)用房的水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的。

3、解決戶(hù)口規(guī)定不同

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的房屋是不能辦理入戶(hù)的，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)用房屬于商業(yè)性質(zhì)，不能解決戶(hù)口問(wèn)題。如果是住宅的話，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿(mǎn)足一定的條件，購(gòu)房者是可以解決戶(hù)口問(wèn)題的。

4、居住舒適度不同

一般來(lái)說(shuō)，住宅用地的房屋在建設(shè)時(shí)會(huì)設(shè)置兩梯三戶(hù)或者四戶(hù)的戶(hù)型，每層樓居住的人員比較少，不會(huì)對(duì)出行造成困擾，私密性也比較好；而商業(yè)用房通常為兩梯十戶(hù)，甚至更多。

5、首付和貸款利率不同

對(duì)于準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)住宅用地的房屋和商業(yè)用地的房屋首付比例和貸款利率不同，商業(yè)用房的首套房首付比例一般不低于50％，貸款利率相對(duì)也會(huì)高一些。而購(gòu)買(mǎi)住宅的首套房首付比例通常不低于30％，但根據(jù)地區(qū)的差異，首付比例也會(huì)有所不同。

法律依據(jù)：《土地管理法》

第六十三條　土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

　　前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。

五、商業(yè)用地和建設(shè)用地的區(qū)別是什么

法律分析：商業(yè)用地和建設(shè)用地的最大區(qū)是使用用途和年限不同。商業(yè)用地，是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年或50年。建設(shè)用地，是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，是城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施用地，旅游用地，軍事用地等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

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投稿：卞佳

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