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提高房屋拆遷補償的方法，如何提高拆遷補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-05 14:20:13
作者：
圣運律師
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提高房屋拆遷補償的方法,如何提高拆遷補償,法律分析:提高拆遷補償被拆遷人可以就補償數額進行合理范圍內的協商溝通、根據評估價與市價申請適當提高，溝通未果可以交由同級征收拆遷管理部門裁決，裁決未果可以依法提起行政訴訟。法律依據:《《國有土地上房

提高房屋拆遷補償的方法，如何提高拆遷補償:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、提高房屋拆遷補償的方法,如何提高拆遷補償

法律分析:

提高拆遷補償被拆遷人可以就補償數額進行合理范圍內的協商溝通、根據評估價與市價申請適當提高，溝通未果可以交由同級征收拆遷管理部門裁決，裁決未果可以依法提起行政訴訟。

法律依據:《《國有土地上房屋征收與補償條例》》第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

二、拆遷了怎樣能提高補償

1.收集證據，通過合法渠道爭取更多補償；在拆遷過程中，建議當事人盡量多的收集證據。如：征收方發布的公告、通知、安置補償方案等文件。這些材料一般由拆遷方下發，在征收所在地進行張貼，我當事人可以通過拍照等方式保留證據。2.尋找拆遷方的違法點，增加談判籌碼；在拆遷過程中，很多拆遷方在政績和巨大經濟利益的誘惑下做出的征收行為，或多或少存在一些違法之處。而抓住這些違法點，要求確認違法并撤銷，這種情況下，很多被拆遷人都能增加談判籌碼，從而獲得合理合法的補償。3.謹慎簽字，不要貿然簽訂拆遷協議；拆遷過程中，我當事人一定要注意，因為需要被拆遷人簽字的文件比較多，如：拆遷通知、評估報告、限期拆除通知、補償決定等。簽字之前一定要看清楚簽字的內容，權衡好利害關系之后再簽字。

一、拆遷補償過程出現的隱形陷阱有哪些

拆遷中經常出現的隱形陷阱：一、拿政策說事。政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規范和限制政府權力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴格按照法律規定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。雖然我國目前在征地拆遷領域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中就土地征收補償適用問題的規定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償”已經設定了我國征收補償要達到市場價格這一合理標準的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。二、評估報告。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”的規定，無論從評估機構的選擇還是評估結果的異議，都對被拆遷人進行了法律保護。可是在實際當中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評估機構，根本不會與被拆遷人協商選定，而且拆遷方選定的評估機構也并不能保證具有相應的評估資質，評估結果更是讓被拆遷人瞠目結舌。拆遷時為了公平起見，選定評估機構對被征收房屋按照當地市場價格進行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機構，評出的價格自然是“內定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機構，評出的結果，政府又不予認可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征收土地農民苦不堪言，這種評估本身已經偏離了合理補償的法治軌道，嚴重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經成為拆遷方為了達到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。三、補償決定書。補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現的概念，在這之前對應的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內沒有達成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關規定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規定期限內補償協議達不成時，政府進行拆遷所必須的一道手續。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經打開。政府在具備相應的手續之后，可以動用公權力對公民的房屋強制進行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現實生活中，一些政府部門濫用公權力，在補償決定書中規定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負面影響。而集體土地上與此補償決定書相對應的則是責令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認真對待的文件。現實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協商不快，自然會產生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動相關的程序進行阻止，這可就掉進可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護的，但是，啟動這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復議或依法提起行政訴訟的權利等等，如果被拆遷人對相關的法律規定不熟悉，很容易掉進陷阱，被征收方“合法地”強拆。四、安置補償協議。

二、房屋拆遷協議應該注意哪些？

（一）空白協議不能簽

很多被拆遷戶遇到這樣一個情況，在與政府協商好滿意的補償后，政府拿出一份空白協議讓被拆遷戶簽字。政府還說我們補償都談好了，你先把這份協議簽了，我們拿去蓋章或是上級審批之后就把補償金額填上去。

這個時候這種空白協議千萬不能簽，如果你信以為真簽了協議，那么政府很有可能會隨意填寫，與當初協商的補償相差很大，等你拿到協議時，才恍然大悟，只能啞巴吃黃蓮，即使起訴到法院也很難了。

（二）違約責任一定要明確

拆遷補償協議中，如：補償款發放的日期、安置房的交付日期、安置房的合格驗收證明等，一定要約定違約責任，并且具體約定損失賠償額的計算方法。

（三）拆遷補償協議一定要留底

拆遷補償協議是必須一式兩份的，被拆遷人手上必須要留一份。

但是在實踐中，拆遷方以文件需要留底、上級審批等理由，將被征收人的協議拿走。而被拆遷人因為手里沒有補償協議原件，協議內容得不到履行或者被篡改的情況時有發生。

因此，被拆遷人一定要堅持協議要當面簽訂，雙方同時簽字蓋章、相互留底，如果不這樣做的話，可能會使自己置于風險之中。

（四）口頭承諾不能信

（五）應該與誰簽訂協議

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定，應該市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。有些地方協議的落款是拆遷辦、拆遷實施單位、街道辦等，這些都是存在法律風險的，請被拆遷戶一定要看仔細再簽字。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

三、征地拆遷中提高補償的方法

1、利用法律程序，阻滯政府的拆遷進程，以時間換金錢

由于土地資源的稀缺性及政府行政行為的程序性，政府在作出征收決定后，往往希望盡快完成征收工作，在此時，被征收人通過一系列法律手段：申請聽證、復議，提起訴訟、申訴等，政府為了項目的如期進行，往往會作出一些妥協和讓步。

2、抓住政府具體行政行為的違法點，窮追猛打，向政府施壓

政府官員基于巨大的經濟利益和政治業績的誘惑下，作出的征收行為在實質或程序上或多或少會有一些違法之處，抓住這些違法點，要求確認違法并撤銷，這對于政府的征收進程無疑是一個很大的打擊，并且對部門負責人的政績也會產生負面影響，雖然在此時政府官員可能會通過各種途徑左右法院的判決，但贏得官司并不是我們的最終目的，即使輸了官司，也會給政府很大的壓力，在此壓力下，政府往往會提高補償額了事。這就是所謂的輸了官司贏了錢。

3、尋找自身談判協商的特殊點，為政府多給錢找個理由，讓政府部門有臺階下

沒有任何法律和政策依據的漫天要價在任何時候都是不會得到滿足的，政府堅守補償金額底線的主要原因之一就是政府擔心過高的補償會使得其他被征收人紛紛效仿，形成多米諾骨牌連鎖反應。找出自身的合理的與眾不同之處，為自己增加談判籌碼，也為政府的讓步找臺階下。

4、知己知彼，充分認識自身的優劣與政府的強弱所在

知的內容涵蓋兩方面：一方面指的是知識架構。拆遷涉及的知識方方面面，其中不乏專業艱澀難懂之處，普通民眾遇到拆遷，對于拆遷相關的知識幾乎為零，此時應該積極搜羅、整理、學習，否則，則應將交由專業人士解決，省心省力。

另一方面，被拆遷人還應該有充分的心理認知。一味的激進蠻干不僅不能為自己維權，還有可能讓自己陷入危難。但是不激進也不意味著一味退縮，消極應對。如果不表現出一定的反抗意識和智慧，拆遷方會認為這樣的被拆遷人柔弱可欺，此時，被拆遷人想要取得合理的補償更加艱難。

因此，被拆遷人應該有這樣的覺悟：拆遷是一場博弈，拆遷人野蠻無理并不可怕，被拆遷人弱小無助也不必慌張，只要了解拆遷的本質，尋找到合適的方法，并積極搜集信息，保存證據，充分利用各種有利資源，有理有節的與拆遷人周旋，就能取得好的成效，維護好自己的合法權益。

5、準確把握解決問題的時機和尺度

征地拆遷問題的解決需要把握好時機和尺度，時機、尺度不到則火候不夠，取不到良好的效果，時機、尺度過了，則物極必反，可能會讓問題的解決陷入僵局。因此，在征地拆遷過程中，被拆遷人不可漫天要價，也不需要任由拆遷方宰割，需不斷的跟政府談判，拋出橄欖枝，讓政府在一段時期內放棄強拆，坐到談判桌上。在不斷的談判過程中揣摩政府的底線，根據自己的談判籌碼，適可而止。

6、委托專業律師

征地拆遷問題的解決，當下有幾種手段，上訪、鬧、委托律師。上訪者試圖通過引起更高層級別領導的關注，但這是一種非正常的解決途徑，一般政府官員都很抵觸這種方式，因截訪引發的人身傷害事故已經層出不窮。小鬧問題不一定能解決，大鬧卻對自身及家人安全不利，只有鬧到一定程度才可能引起媒體公眾的注意，而此時，很可能得不償失！委托律師是最溫和的方法，雖是溫和，卻是最有效的。律師運用專業的法律知識，采取合乎法律程序的手段，合理合法地通過打或者談來解決問題，這是征地拆遷問題解決的普適之道，也是最為可取的方法。

7、充分發揮法官的居中調解作用

在中國特殊的國情背景下，法院在審理征地拆遷類行政案件中很難做到真正的中立、公正，但并不能因此而全盤否認法官個人的品行操守，對法官產生抵觸心理并表現在外在行為和言語上。對法官而言，如果能調解解決問題，那是最好不過了，好過讓法官昧著良心出一個自己都知道是違法的判決。在庭前庭中庭后多與法官溝通，督促法官多做政府部門的工作，促成調解工作。

8、集體維權中的被征收人需團結一致，共進退

俗話說一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫。只有團結協作，齊心協力才能最終取得成功。在征地拆遷過程中，面對強大的政府和開發商，勢單力薄的個人無論從現實實力還是心理上都是無法與之抗衡的，多數被征收人團結起來，擰成一股繩，這樣不僅使得被征收人在抗拒非法強拆中的力量加強，而且使得被征收人堅定長期維權的信念，不會在現實和心理。

法律依據：

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

一、安置房糾紛怎么起訴拆遷合同官司

安置房糾紛可以書寫起訴狀，然后向人民法院提交起訴狀及證據材料，然后起訴對方。

實際上，在目前的審判實踐中，行政和民事兩種訴訟形式都有。被征收人對補償協議不服的以行政訴訟為主；被征收人不履行協議約定義務時，房屋征收部門多以民事訴訟提起訴訟。

一般情況，應該優先行政訴訟，但不排除民事訴訟。因為民事訴訟在補償等問題上更充分一點，而行政訴訟的好處是舉證有利于某一方。同時補償協議，其實是以合同形式體現的行政決定。所以從協議有爭議一開始就納入行政訴訟，有利于徹底解決糾紛。

長期以來，在拆遷過程中，作為被征收人的普通老百姓相對于房屋征收部門來說，是弱的一方，法律規定中也更多地傾向于保護弱的一方。但近年來，隨著房價的不斷上漲，政府遭遇被征收人拒不履行協議的情況也偶有發生。

在征地拆遷糾紛中，只要政府有存在違法行為，被拆遷人都可以通過法律途徑維護自己的合法權益。

(一)行政裁決

拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，由房屋拆遷管理部門裁決。

(二)行政或司法強制

1、行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由公安部門強制拆遷。

2、司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規定的期限內未搬遷的，由人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷，必須非常慎重。

(三)民事仲裁或民事訴訟

四、房屋拆遷怎么補償

房屋拆遷的補償如下：1、搬遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物以及確因搬遷發生損失的機器設備補償；2、停產停業損失，包括實際經營損失和預期經營損失；3、搬遷補償費用，包括停工費用、機器設備調試修復費用、物資拆卸包裝運輸費用、解聘員工的補償費用；4、搬遷政策獎勵，包括速遷費、搬遷獎勵費。拆遷補償要交什么資料？1、建設項目用地預審申請表；2、建設項目用地預審申請報告；3、項目立項文件與政府簽訂協議等相關材料；4、征地費用及補充耕地初步方案、補充耕地資金引入預算說明或證明材料；5、標明用地范圍和補充耕地位置的土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖；6、預審機關需下一級國土資源管理部門出具的有關意見或說明材料。拆遷補償不合理怎么辦？1、首先要考慮和拆遷方進行協商處理，因為協商的方式相對來說更加簡單便捷，對于拆遷雙方的時間也可以更大限度的節省。同時，要注意的是，在進行協商之前，被拆遷方應當對于自身遇到的問題以及相關規定進行充足的了解，以保證自身在協商時有足夠的理由；2、如果協商不成，可能就需要通過法律渠道來進行解決；3、拆遷方認為自己得到的補償不合理的情況下，可以在得知結果起60日之內向政府提請行政復議，如果對于最終的行政復議決定還是不服就需要向當地法院提起行政訴訟，通過訴訟方式來進一步解決，但是向法院提起行政訴訟的時效應該是在6個月之內。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、拆遷怎么賠

拆遷的補償如下：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。房屋拆遷一般要經過哪些程序1、前期洽談、現場勘察；2、簽訂評估合同，然后制定工作計劃；3、外業入戶評估；4、內業結算；5、出具正式評估報告；6、送達報告。送到拆遷戶手中；7、動遷解釋；8、把報告歸檔。法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。