閩侯拆遷補償款,閩侯上街鎮拆遷補償方案 法律問題,法律分析:土地及房屋征收補償價=按原用途核定的地價+（居住用地基準地價-配套費-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構筑物評估價+搬遷補助費）法律依據:《閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮和上街鎮三
法律分析:
土地及房屋征收補償價=按原用途核定的地價+（居住用地基準地價-配套費-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構筑物評估價+搬遷補助費）
法律依據:
《閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮和上街鎮三個片區非國有工業企業土地及房屋征收補償方案》 第三條 征收補償原則和對象及其方式
（一）因城市規劃調整和政府公建項目建設需要，凡在閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮和上街鎮三個片區范圍內的非國有工業企業，以劃撥、出讓方式審批取得土地使用權的土地使用者的土地及房屋征收補償，均適用本方案。
（二）本方案所稱非國有的企業是指除國有企業和國有股控股企業以外的各類企業（含個體工商戶）。
（三）補償方式:貨幣補償
第四條由于實施城市規劃及社會公共利益建設需要，依法收回非國有企業的工業、倉儲用地土地使用權，征收后土地作為商住用地開發或作為政府公建項目建設，其土地及房屋征收補償價按以下公式計算：
土地及房屋征收補償價=按原用途核定的地價+（居住用地基準地價-配套費-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構筑物評估價+搬遷補助費）。
上述所列土地及房屋征收補償價計算公式中各項的含義如下：
1.按原用途核定的地價，是指該企業土地使用權被征收的年度，根據土地使用權取得方式和閩侯縣人民政府頒布的工業用途的基準地價確定的地價。如果征收工業企業是以劃撥方式取得土地使用權的，要以委托有資質地價評估單位按劃撥工業用地評估價來確定（評估結果由縣資規局審核確認）。
2.居住用地基準地價，是指征收土地使用權的年度閩侯縣人民政府頒布的居住用地基準地價。
3.配套費是指按住宅用地基準容積率所計取的配套費，地段差統一按居住用地基準地價的40％計取。
4.獲益年限是指該企業在該地塊上經營的年限。獲益年限按以下辦法確定:
若該企業取得《國有土地使用證》，自工商注冊登記成立之月起在該地塊上經營的年限，獲益年限最多不超過10年;企業土地獲益年限不超過10年情況的，按企業實際使用月份折算成年予以計算。
若該企業只取得《建設用地批準書》，自工商注冊登記成立之月起在該地塊上經營的年限，獲益年限最多不超過9.5年；企業土地獲益年限不超過9.5年情況的，按企業實際使用月份折算成年予以計算。
5.房屋建筑物和構筑物評估價，是指房屋建筑物和在生產、使用的構筑物(不含報廢的)于土地使用權被征收時經有資質的中介機構評估的價值(不包括土地使用權的評估價值)。
6.搬遷補助費，是指企業廠區設備、存貨等資產經有資質的中介機構評估的搬遷費用。主要包含以下費用：設備、裝置等拆、裝及運輸費用;存貨等物資搬運費用;因設備、裝置拆除的直接損壞；苗木搬遷等費用。企業廠區設備和存貨等資產由企業自行負責處置，不予補償，只給予搬遷補助費。
7.對擬征收企業經規劃部門審批且在2017年11月24日前建造的（根據《福建省違法建設處置若干規定》），或在2010年11月1日之前建造的房屋建筑物按評估價給予補償；其他無產權房屋建筑物，補償標準按照閩侯縣房屋征收拆遷補償有關規定標準實施補償。
8.依法開展企業征收評估工作。在企業用地征收補償過程中引入有資質的中介評估機構，對征收的房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格進行評估。由項目業主單位和縣征收實施單位從縣財政局提供的土地和資產評估備選機構庫中隨機抽取5家評估公司，作為征收企業房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格的評估機構，對征收的房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格進行評估，去掉最高和最低評估值后，取中間三家評估公司的評估結果的平均價確定作為征收房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格，評估費用納入地塊征收成本列支。
法律分析：
土地及房屋征收補償價=按原用途核定的地價+（居住用地基準地價-配套費-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構筑物評估價+搬遷補助費）
法律依據：
《閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮和上街鎮三個片區非國有工業企業土地及房屋征收補償方案》 第三條 征收補償原則和對象及其方式
（一）因城市規劃調整和政府公建項目建設需要，凡在閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮和上街鎮三個片區范圍內的非國有工業企業，以劃撥、出讓方式審批取得土地使用權的土地使用者的土地及房屋征收補償，均適用本方案。
（二）本方案所稱非國有的企業是指除國有企業和國有股控股企業以外的各類企業（含個體工商戶）。
（三）補償方式:貨幣補償
第四條由于實施城市規劃及社會公共利益建設需要，依法收回非國有企業的工業、倉儲用地土地使用權，征收后土地作為商住用地開發或作為政府公建項目建設，其土地及房屋征收補償價按以下公式計算：
土地及房屋征收補償價=按原用途核定的地價+（居住用地基準地價-配套費-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構筑物評估價+搬遷補助費）。
上述所列土地及房屋征收補償價計算公式中各項的含義如下：
1.按原用途核定的地價，是指該企業土地使用權被征收的年度，根據土地使用權取得方式和閩侯縣人民政府頒布的工業用途的基準地價確定的地價。如果征收工業企業是以劃撥方式取得土地使用權的，要以委托有資質地價評估單位按劃撥工業用地評估價來確定（評估結果由縣資規局審核確認）。
2.居住用地基準地價，是指征收土地使用權的年度閩侯縣人民政府頒布的居住用地基準地價。
3.配套費是指按住宅用地基準容積率所計取的配套費，地段差統一按居住用地基準地價的40％計取。
4.獲益年限是指該企業在該地塊上經營的年限。獲益年限按以下辦法確定:
若該企業取得《國有土地使用證》，自工商注冊登記成立之月起在該地塊上經營的年限，獲益年限最多不超過10年;企業土地獲益年限不超過10年情況的，按企業實際使用月份折算成年予以計算。
若該企業只取得《建設用地批準書》，自工商注冊登記成立之月起在該地塊上經營的年限，獲益年限最多不超過9.5年；企業土地獲益年限不超過9.5年情況的，按企業實際使用月份折算成年予以計算。
5.房屋建筑物和構筑物評估價，是指房屋建筑物和在生產、使用的構筑物(不含報廢的)于土地使用權被征收時經有資質的中介機構評估的價值(不包括土地使用權的評估價值)。
6.搬遷補助費，是指企業廠區設備、存貨等資產經有資質的中介機構評估的搬遷費用。主要包含以下費用：設備、裝置等拆、裝及運輸費用;存貨等物資搬運費用;因設備、裝置拆除的直接損壞；苗木搬遷等費用。企業廠區設備和存貨等資產由企業自行負責處置，不予補償，只給予搬遷補助費。
7.對擬征收企業經規劃部門審批且在2017年11月24日前建造的（根據《福建省違法建設處置若干規定》），或在2010年11月1日之前建造的房屋建筑物按評估價給予補償；其他無產權房屋建筑物，補償標準按照閩侯縣房屋征收拆遷補償有關規定標準實施補償。
8.依法開展企業征收評估工作。在企業用地征收補償過程中引入有資質的中介評估機構，對征收的房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格進行評估。由項目業主單位和縣征收實施單位從縣財政局提供的土地和資產評估備選機構庫中隨機抽取5家評估公司，作為征收企業房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格的評估機構，對征收的房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格進行評估，去掉最高和最低評估值后，取中間三家評估公司的評估結果的平均價確定作為征收房屋建筑物和構筑物及搬遷補助費補償價格，評估費用納入地塊征收成本列支。
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
最后有幾點需要溫馨提醒：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值的補償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
法律分析：青口鎮拆遷補償標準是參照閩侯縣標準，目前有兩種補償方式，分別為 產權置換 即拿安置房和 貨幣補償 住宅 合法面積一平方米貨幣補償在8400元左右 ，目前沒有安置和貨幣的比例限制，具體情況以各項目征收公告為準。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析:
閩侯縣上街鎮制定完成了一份總投資約1200萬元的規劃將通過以山為點、以水為線、以史為核三方面打造再續千年古村芳華。
法律依據:
《中華人民共和國城鄉規劃法》 第三條 城市和鎮應當依照本法制定城市規劃和鎮規劃。城市、鎮規劃區內的建設活動應當符合規劃要求?？h級以上地方人民政府根據本地農村經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，確定應當制定鄉規劃、村莊規劃的區域。在確定區域內的鄉、村莊，應當依照本法制定規劃，規劃區內的鄉、村莊建設應當符合規劃要求。縣級以上地方人民政府鼓勵、指導前款規定以外的區域的鄉、村莊制定和實施鄉規劃、村莊規劃。
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投稿：喻俊
內容審核：劉佳律師
