房屋拆遷律師介入補償征收,律師介入政府征收補償工作的重要意義,一、律師介入政府征收補償工作的重要意義律師作為具有專業的法律知識，為社會提供法律服務的職業群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業務，
一、律師介入政府征收補償工作的重要意義
律師作為具有專業的法律知識，為社會提供法律服務的職業群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業務，也是政府法律顧問服務內容中不可或缺的一部分，對于減少拆遷矛盾糾紛，規范拆遷行為都具有重要意義。律師參與政府征收，可以確保政府征收工作的合法性，維護被征收人的利益，實現良好的社會和經濟效果。
二、律師保障政府征收行為合法性的重要程序環節
《條例》對政府在國有土地上房屋征收與補償行為有清晰嚴格的程序性規定，每一程序都關系著政府征收行為的合法性。作為律師，在參與和協助政府開展征收工作中，需要以《條例》規定為準，認真嚴格地履行每一個征收環節的相關法律文書，確保征收工作中作出的所有文書，均符合《條例》的程序性規定，全面細膩地對需要收集和整理的證據材料作出安排，從每一個程序環節的每一個細節著手，從而保障政府在具體的房屋征收與補償的工作順利進行。具體參與審核和規范的重要程序有：
(一)對政府征收立項行為的審核
根據《條例》第八條規定的為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，律師應嚴格審查政府征收立項：
1、是否符合國民經濟和社會發展規劃;
2、是否符合土地利用總體規劃;
3、是否符合城鄉規劃和專項規劃;
4、如屬于保障性安居工程建設、舊城區改建的，是否納入當年的國民經濟和社會發展計劃。
(二)對入戶調查程序的審核
根據《條例》第十五條規定，應當對被征收人房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。同時，為高效順利推進征收工作，律師應就征收部門在前期收集與被征收人房屋相關的基本信息時，除《條例》規定需要調查的核心信息外，還應調查記錄被征收人房屋是否存在所有權紛爭、抵押擔保情況等，并記錄包括房屋共有人、利害關系人的詳細身份信息、送達地址等。在入戶調查登記后，在不侵犯被征收人及相關利害關系人隱私的前提下，必須在房屋征收范圍內向被征收人公布。
(三)對評估機構選定的審核
根據《條例》第二十條關于房地產價格評估機構選定的規定，律師應準確及時的告知政府征收部門應當重點把握的法律要點。
1、選定評估機構遵循的原則。
在房屋征收工作中，選定房地產價格評估機構應當尊重被征收人真實意愿，遵循程序正當、公開透明的原則。
在選定鑒定機構的過程中，應當依法收集和保存各種現成資料和證據，以備后期在行政復議或訴訟中使用。在選定房地產價格評估機構后，應當在房屋征收范圍內進行公告。
2、對評估機構入戶評估及評估報告進行合法性監督。
(1)入戶評估。
入戶評估期間，需要對被征收房屋的權屬進行確認，同時對被征收房屋的所有權人身份進行核驗。對房屋附屬與裝修的評估應當留存影像資料。所有權人拒絕在評估現場勘查表上簽字的，除房屋征收部門、注冊房地產估價師簽字確認之外，還應當由無利害關系的第三人簽字見證。無法入戶評估的，經電話告知、書面通知、公告后，仍然無法入戶評估的，按規定由評估人員簽字注明后僅對房屋主體進行評估。在無法入戶評估環節，律師應提示征收部門，核心應全面詳盡記錄和保存通知送達的證據材料。
(2)評估報告。
評估報告作為政府確定補償的依據和基礎，在依法作出后應及時送達，并確保有效送達。同時，評估報告應當客觀公正，且不能出現任何信息差錯，否則會導致政府與被征收人簽訂的征收補償協議書或作出的征收補償決定書存在無效的法律風險。
(四)對征收決定與征收補償方案的審核
1、征收補償方案。
征收補償方案進行論證并予以公布之前，需要征求公眾意見，且征求意見期限不得少于30日，根據征求意見所反饋的信息對征收補償方案再次進行修改、補充和完善。同時，應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。如多數人認為征收補償方案不符合《條例》規定的，應舉行聽證會。如被征收人認為征收補償方案是否符合《條例》規定的情況，應當專門進行調查，采取書面的形式將被征收人的意見進行統計，統計資料注意妥善保存。
2、征收決定。
根據《條例》第十二條規定，政府在作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定，此環節需要形成政府常務會議紀要。同時，作出房屋征收決定前，律師需要審查房屋征收補償費用的銀行存款證明，確保足額到位、專戶存儲、專款專用。政府在作出的房屋征收決定書中應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利、期限等事項，并在房屋征收范圍內公布。
(五)對征收補償協議的審核
簽訂房屋征收補償協議環節，首先要確保簽訂主體的合法性，被征收人應為被征收房屋的所有權人，由其本人親自簽訂協議。對于房屋所有權人死亡或無法親自簽訂的情況，應由房屋所有權人的繼承人或其委托代理人持相關的證明材料并辦理相關的手續，方能與政府征收部門簽訂協議。律師要審核簽訂主體的合法性、內容的合法性、證據材料的合法性。
(六)對擬作出的征收補償決定的審核
針對簽約期屆滿而未簽訂補償協議又未搬遷的被征收人，由政府依法作出補償決定。在把握《條例》所規定的補償決定法定要件外，還需針對被征收人不同情況，作出不同的法律文本。作出補償決定后，應依法送達被征收人并在房屋征收范圍內公告。
(七)對申請法院強制執行前相關材料的審核
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定人民政府依法申請人民法院強制執行。在申請法院強制執行環節，律師要嚴格審核被執行人的主體信息、住址、評估報告及送達材料、補償決
該內容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創回答(一)引導政府重視行政“預防”工作
作為政府行政征收工作，應當以防為主，律師把“預防”作為政府法律顧問工作的核心，通過法律顧問在政府重大決策、行政行為作出前進行法律論證，提供法律意見和建議，將政府決策及行為導入法治化、規范化軌道，以徹底改變以往亡羊補牢的被動局面。
(二)有針對性地出具法律意見書
在實施征收補償工作的實踐中，由于《條例》規定得比較原則，僅僅依照《條例》往往無法解決實踐中政府在征收工作中的具體問題，比如被征收房屋的性質、房屋出租、擔保、被征收人死亡繼承等，需要結合其他法律規定予以明確，發生上述復雜情況就需要律師以法律意見書的形式，全面詳盡地加以定性、規范，使政府在依法征收中有章可循。
(三)嚴格審核方案、文件、合同、協議等相關文書
針對政府在各個階段所應具備的法律要件文字資料、需要發布的入戶調查公告、征收補償方案、選擇評估機構通知、選定評估機構公告、補償決定法律文書、催告書、送達文書、強制執行申請等，律師均要嚴格進行審查，在保障上述書面材料和程序的合法性的同時，也就確保了整個征收工作合法性的核心。
(四)積極參與調解和談判工作
在征收中，征收人或征收代辦單位總要耗費大量的精力向被征收人宣傳征收法規，做征收人的思想工作。但由于大多被征收人對法律法規不理解，并且基于不同心態(如被征收人“故土難離”情節、被征收人企圖借征收“一拆暴富”等)對征收人持不信任態度，抑或持對立的態度，從而導致征收工作不能順利進行，甚至可能引起糾紛，群眾上訪，這是政府感到比較棘手的事情，而律師的介入恰好能彌補這一不足。律師是受過專業法律教育的人士，對法律、法規的理解比較準確和深刻，在征收過程中可以進行法律指導和法律咨詢，在征收人與被征收人之間架起一座溝通的橋梁，使征收談判順利完成，達到雙方滿意的結果，有效地預防和減少征收糾紛、杜絕群眾上訪。
(五)在行政復議和訴訟中當好代理人
對征收決定、補償決定不服的，《條例》賦予了被征收人提出行政復議、訴訟的權利，被征收人行使復議、訴訟的權利，也是被征收人監督政府征收行為是否依法進行的一種方式。
律師參與行政復議或訴訟，向被征收人出示政府依法征收的證據材料，有助于被征收人充分理解政府行政的合法性，有助于政府征收的公益性主張得到被征收人的理解、支持與配合。同時，通過行政訴訟環節，也有利于司法機關對政府征收行為的合法性進行監督，律師及時將司法機關對征收工作的意見或建議反饋給政府，促進政府自覺依法行政。
律師參與和協助政府在房屋征收工作中，需要加大政府法律顧問多角度、全方位等參與力度，確保房屋征收工作的每一個環節符合法律規定，防止程序的混亂和隨意性，從而提高政府在房屋土地征收工作中的民主化、科學化和法治化水平。律師在參與政府具體行政工作中，在依法規范政府工作的同時，不可忘記百姓的切身利益，使得一切可以依法進行，實現公平正義的理想或許就會成為律師執業的良好狀態。
一、征地補償糾紛律師的作用
要了解征地拆遷程序本身是否合法、征拆后用地項目是否合法，需要到國土、發改、規劃、環保等各相關部門做充分的調查取證工作，以快速、全面的獲取與案件相關的信息;
其次，審查文件的合法性。
在拿到相關材料后，律師則從法律角度進行專業的審查，迅速抓住對方的違法點，例如：法律法規規定的三公告兩聽證的義務是否履行、被征拆老百姓的知情權參與權監督權是否充分保障、補償安置是否合法合理等，而這些程序性問題的審查將直接影響到案件的發展方向。
進而，啟動法律程序
針對其中的不合法行為提起相應的行政復議、行政訴訟或向有關部門發送律師建議函、查處申請等，法律程序不斷跟進，才能達到向政府部門施壓的成效。
除卻律師在法律知識運用自如這一層面，律師在法律實務中所掌握的技巧與經驗，也是當事人所不具備的。
最終，得到合理補償
即使在談判過程中，律師的影響仍然不可或缺。律師不僅可以在拆遷過程中進行法律指導和法律咨詢，在當事人之間進行調解，最主要的是，在拆遷談判過程中作為中間人，對老百姓而言，其親和力、信任度遠遠高于政府部門，對法律法規同樣的宣傳和解釋，政府部門也更容易聽取律師的專業意見，這實際上為拆遷談判奠定了良好的思想基礎。在老百姓與政府之間架起一座溝通的橋梁，促使拆遷談判順利完成，達到雙方滿意的結果，有效的預防和減少拆遷糾紛的發生。
二、征地補償的標準
1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。
2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。
3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。
三、征地補償費用項目
1、土地補償費
用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。
2、青苗補償費
用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。
3、附著物補償費
用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。
4、安置補助費
用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。
如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到進行法律咨詢。
征地補償律師作為具有專業的法律知識，為社會提供法律服務的職業群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業務，也是政府法律顧問服務內容中不可或缺的一部分，對于減少拆遷矛盾糾紛，規范拆遷行為都具有重要意義。律師參與政府征收，可以確保政府征收工作的合法性，維護被征收人的利益，實現良好的社會和經濟效果。
征者與被征者地位懸殊，律師可以平衡二者關系
征地、拆遷的過程是普通民眾與一方政府或開發商之間相互較量的過程。受我國幾千年“官本位”思想影響，被征收人對政府存在著天然的畏懼心理，更何況政府在征地拆遷程序、補償標準等各個方面無不占主導地位。很多被征收人怕得罪政府，影響現有的工作和生活只能忍氣吞聲！而開發商總是與政府有著千絲萬縷的聯系，政府無視某些開發商的非法手段也是司空見慣的事情。很多政府官員的素質不夠高，欺負弱勢分子，不從人民群眾的事跡出發，反倒助長不好的風氣，這種時候就需要運用法律的手段，通過律師的幫助來維護自身的利益。
征地的具體含義
征地，是征收農民集體所有土地的簡稱。國家為公共利益的需要，可以按照法定程序強制征收農民集體所有土地，并根據補償標準一次性給予被征地者一定的貨幣補償。土地被征收后，其所有權屬于國家，不再屬于農民集體。
一、征地補償相關內容有哪些？
《土地管理法》第四十八條
征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
一、只要收到這“三”個文件，就要立即啟動維權
第一個文件，就是責令限期拆除決定書
行政機關出具的《責令限期拆除通知或決定》里應當載明行政相對人、標的、日期、救濟途徑等內容。一旦行政機關未按照法律規定出具《責令限期拆除通知或決定》，都屬于違法。
第二個文件，就是房屋征收補償決定
收到這份補償決定后，被征收人可以在60日內申請行政復議，6個月內提起行政訴訟。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第28條規定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
第三個法律文書，就是責令交出土地決定書
從《土地管理法實施條例》第四十五條規定可以看出，被征收人在收到這份決定書的法定期限內，不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，沒有行政強制執行權的行政機關可以自期限屆滿之日起三個月內，規定申請人民法院強制執行。
大家要知道責令交地是有前提條件的，除了根據土地管理法以及土地管理法實施條例所規定的程序之外，還有兩個前提條件就是必須對被征地的拆遷人進行安置補償。
那這個安置補償的期限是多久呢？大家一定要注意，補償安置方案經批準之日起，三個月之內就應當把征地的所有費用，全額支付。所以，三個月就是這個安置補償的期限。
上面講的是在征收拆遷過程中，如果被征收人收到征收方下達的三份法律文書時，應當立即啟動維權?，F實是，在征收過程中被征收人的知情權往往得不到保障，就是說征收方往往不會下達一些法律文件。遇到這種情況，被征收人就應該立即咨詢律師，讓律師為你進行專業分析。
二、應該什么時候請律師介入
——謹記“三”個之前
遇到過征地拆遷的老百姓都知道，面對補償不合理，最好是盡早請律師介入。曾經有一位當事人和我們溝通時就說，下次遇到征地拆遷一定要盡早請你們，就不會走太多彎路，畢竟你們才是最專業的。
第一個之前，就是房屋被拆除之前
在這里要給大家解釋一個誤區，被征收人千萬不要有“只要我堅決不搬，政府也拿我沒有辦法”的想法，因為這種想法是錯誤的。要知道即便你是合法的房屋，也有可能面臨司法強拆。
大家千萬不要等到房屋被拆之后，甚至是房屋被拆幾年、十幾年后才想起來維權，這個時候再找律師，可能就已經晚了。
第二個之前，就是簽訂合同補償協議之前
補償協議是房屋征收部門與被征收人依照條例規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
在這里大家需要注意的是，簽字之前一定要明白簽字意味著什么。
如果在補償協議上簽了字，就意味著你是認可了補償，一旦簽了協議又想要反悔，是很難再在后期去撤銷的。當然并不是說簽了協議就不能維權了，只是說一旦簽訂了不合理的補償協議，就很可能錯過了最佳的維權時機，也給后續的維權增加難度。
第三個之前，就是復議或起訴期限屆滿之前
征收決定公告、房屋補償決定、以及責令交出土地決定書，是我們常見的文書。這個時候就可以依法申請行政復議或者是提起行政訴訟。
但一定要注意，無論是申請行政復議還是提起行政訴訟，是有期限的。一般是當事人應當自收到征收決定或者是補償決定之日起60日內提出復議申請，或者在六個月內向人民法院提起行政訴訟。當事人可以自收到復議決定書之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。
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投稿：余惠
內容審核：黃旭暉律師
