一、鳳凰城拆遷補償,回遷房與購房合同不符 拆遷戶狀告開發(fā)商被駁

因交付的回遷房屋與簽訂購房合同中房屋的樓層不一致，被戶拒收房屋，在與開發(fā)商多次協(xié)商未果，劉女士等17名被拆遷戶將新鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴至法院，要求該公司交付合同約定的合格房屋。日前，北京市人民法院審結(jié)了此案。法院認(rèn)為房屋已成現(xiàn)狀，開發(fā)商無法交付約定房屋，因此駁回了劉女士等人的訴請。原告劉女士等人訴稱，2006至2007年間，新鳳凰城房地產(chǎn)公司因開發(fā)建設(shè)拆遷了原告的房屋，經(jīng)協(xié)商，雙方同意以回遷的方式進(jìn)行拆遷，并簽訂了補償協(xié)議和購房合同，合同明確了提供給原告的房屋的位置和樓房的結(jié)構(gòu)。2007年9月，在原告接收房屋時發(fā)現(xiàn)，新鳳凰城房地產(chǎn)公司交付的房屋不符合合同的約定，原定的地下一層，地上五層的樓房變成了七層的樓房。新鳳凰城房地產(chǎn)公司的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，要求新鳳凰城房地產(chǎn)公司履行合同，交付合同約定的合格房屋。本案的訴訟費由新鳳凰城房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。新鳳凰城公司辯稱，本案所涉房屋屬于回遷房，而不是商品房。公司并未違反雙方簽訂的合同的任何條款。公司向原告等人交付的房屋與合同中約定的房屋位置、樓號、單元號及門號完全一致，雙方簽訂的合同中并未明確約定房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸及朝向，且我們所交付的房屋與原告等人購買房屋時公司所告知的建筑形式也沒有變化。現(xiàn)在房屋半地下的建筑形式和復(fù)式戶型樓梯外設(shè)均是應(yīng)被拆遷村民的要求并充分考慮其客觀困難所形成的。部分村民因經(jīng)濟較為困難或家庭人口較多，希望購買地下室。考慮到村民的利益，公司才將房屋建成半地下結(jié)構(gòu)，使得采光、通風(fēng)條件大幅度改善。復(fù)式房屋外設(shè)樓梯也是照顧村民的居住習(xí)慣。在村民購買房屋時，公司通過沙盤、光盤演示等手段使村民充分了解了房屋的建筑形式。另外，地下室及復(fù)式頂層的房屋價格低于其他房屋。現(xiàn)房屋已建成，手續(xù)齊備，完全合法，故不同意原告等人的訴訟請求。法院另查，本案所涉工程項目屬于北京市綠化隔離地區(qū)舊村改造新村建設(shè)農(nóng)民回遷房工程。本案所涉樓房經(jīng)北京市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)的設(shè)計方案為地下一層，地上五層，1、2、9、10號樓無躍層。本工程于2005年8月開始施工，由2007年9月竣工。現(xiàn)樓房狀況為：地下室部分露出地面，并以首層名義出售，1、2、9、10號樓加建了躍層，躍層的樓梯均設(shè)在室外。2007年10月19日，北京市規(guī)劃委員會出具信訪意見函，該函載明：根據(jù)設(shè)計規(guī)范，地下室不能作為住宅使用，五層為復(fù)式建筑，開發(fā)商在規(guī)劃驗收后對復(fù)式結(jié)構(gòu)內(nèi)部進(jìn)行了調(diào)整。法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行合同的義務(wù)。本案中，原告等人與新鳳凰城房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同時，在合同中雖未明確約定樓房的具體狀況，但根據(jù)北京市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)的設(shè)計方案為地下一層，地上五層，1、2、9、10號樓無躍層。現(xiàn)新鳳凰城房地產(chǎn)公司建成的樓房地下室部分露出地面，并以首層名義出售，1、2、9、10號樓加建了躍層，躍層的樓梯均設(shè)在室外。從設(shè)計方案與房屋現(xiàn)狀對比來看，新鳳凰城房地產(chǎn)公司明顯改變了原樓房的設(shè)計方案，而新鳳凰城房地產(chǎn)公司對現(xiàn)樓房的狀況也未能充分地告知原告等人，致使原告等人在簽訂合同時所預(yù)期的房屋狀況與新鳳凰城房地產(chǎn)公司交付房屋的狀況出現(xiàn)差異，新鳳凰城房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約，但是根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行，或者履行費用過高的情形下，對方不能要求履行。現(xiàn)本案所涉樓房已建成，樓房現(xiàn)狀已形成事實，原告等人要求新鳳凰城房地產(chǎn)公司按合同約定交付房屋的請求事實上已無法實現(xiàn)，加之履行的費用也過高，故原告等人的訴訟請求，于法無據(jù)。在此情況下，經(jīng)法院釋明，房屋已建成，新鳳凰城房地產(chǎn)公司已無法按照原設(shè)計交付房屋，但原告等人仍堅持其訴訟請求，故法院對于原告等人的訴訟請求，不予支持。至于新鳳凰城房地產(chǎn)公司改變房屋設(shè)計的問題，原告等人可向相關(guān)主管部門反映、解決。法院認(rèn)為房屋已成現(xiàn)狀，新鳳凰城公司無法交付約定房屋，最后，法院駁回了原告劉女士等人要求新鳳凰城公司履行合同，交付合同約定的合格房屋的訴訟請求。

二、買回遷房糾紛處理結(jié)果

買回遷房糾紛處理方式：1、協(xié)商：協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購房者和開發(fā)商對雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對購房者和開發(fā)商來講都是最好的解決糾紛的方式，因為這種方式既省時，省力又省錢；2、調(diào)解：它是指在第三者的主持下，糾紛雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解；3、仲裁：仲裁是一種準(zhǔn)司法活動。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)居中判明事實，分清責(zé)任，依法作出仲裁裁決，解決房地產(chǎn)糾紛。仲裁裁決具有法律效力，當(dāng)事人必須執(zhí)行。法律依據(jù)：《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》 第七條 出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

三、回遷房買賣合同糾紛

法律主觀：網(wǎng)友咨詢： 回遷房可以買賣嗎? 對于回遷房能否買賣的問題，有兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有 房產(chǎn)證 ;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種回遷房是否都能買賣呢? 律師回復(fù)： 回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 第一種情況：業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。 這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名的。 第二種情況：業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。 回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子; 商品房 就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。 這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做 公證 過戶和 改名 的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。雙方進(jìn)行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 回遷房買賣糾紛如何處理 遇到回遷房買賣糾紛當(dāng)事人各方如果不能協(xié)商解決首先了解相關(guān)起訴的 法律知識 ，一是通過一定的信息渠道，最好是向?qū)I(yè) 律師咨詢 ，明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或 委托律師 起訴或申請 仲裁 ，在訴訟前應(yīng)基本收集齊全證據(jù)材料，寫好起訴書，準(zhǔn)備證據(jù)清單及 身份證 復(fù)印件。向 法院 提起訴訟的，必須符合下列條件： 1、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人和其他組織; 2、有明確的被告; 3、有具體的訴訟請求和事實、理由; 4、屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。 向仲裁機構(gòu)申請仲裁，需事先約定解決爭議的仲裁機構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭議提交仲裁機構(gòu)的協(xié)議。如果在這期間需要律師的幫助，可以致電。

法律客觀：《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

四、開發(fā)商不按回遷協(xié)議交房咋辦?

開發(fā)商不按回遷協(xié)議交房，當(dāng)事人可以按回遷協(xié)議中對方違約補償協(xié)議執(zhí)行。如果協(xié)議條款中沒有明確，當(dāng)事人也可以通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，向違約了就要承擔(dān)違約責(zé)任。因為回遷房不是商品房，簽的協(xié)議不是買賣合同，不能按照商品房買賣合同中的延遲交房賠償，這一點大家要認(rèn)清，但是安置費應(yīng)該給付達(dá)到交房實際時間，此外，要求索賠違約金，就要看協(xié)議中具體的延遲交房條款了。如果沒有明確約定，一般是只賠付安置費和過渡費的。

一、回遷房延期交房怎么辦

回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的房價都普遍低于商品房。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的回遷戶手持的是購房合同，是無法上市交易的。交房是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但是實際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。開發(fā)商逾期交房解決辦法：

1、與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商這種業(yè)主可以聯(lián)合其他業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。在協(xié)商過程中，注意維權(quán)方式的合法性，不能采取過激行為，更不能采取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴如果和開發(fā)商協(xié)調(diào)不成的話，可以想法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償自己的損失。這里需要提供購房合同和相關(guān)發(fā)票證明。綜上所述，開發(fā)商未按照回遷協(xié)議按時交房，當(dāng)事人可以通過與開發(fā)商協(xié)商形式解決處理，因開發(fā)商原因造成房屋交付延期的需要賠付安置費和過渡費，如果雙方無法協(xié)商一致，當(dāng)事人可以向有關(guān)部門投訴申請仲裁或者直接向法院提起民事訴訟判決。

五、買回遷房糾紛處理結(jié)果 法律問題

法律分析:

明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請仲裁，在訴訟前應(yīng)基本收集齊全證據(jù)材料，寫好起訴書，準(zhǔn)備證據(jù)清單及身份證復(fù)印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：1 、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人和其他組織;2 、有明確的被告;3、有具體的訴訟請求和事實、理由;4、 屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

法律依據(jù):

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》 第七條 出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

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投稿：邵峰睿

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