房屋拆遷及安置補償合同,拆遷合作合同與拆遷安置補償有什么區別,一、拆遷安置房與小產權房的概念拆遷安置房：是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設
一、拆遷安置房與小產權房的概念拆遷安置房：是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。實踐中，開發商為了實現盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對外出售，則該部分房屋嚴格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進行交易。小產權房：則是相對于全產權房的一種俗稱，是指國家不予頒發產權證的房產，多為農村集體經濟組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。我國《土地管理法》明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，開發商若未對土地性質進行轉換，則不能用于房地產開發建設。因而出售該種房屋的行為違反國家關于集體土地的相關管理規定，無法取得國家頒發的房產權屬證明，則被俗稱為“小產權房”。因此“鄉產權房”非法定意義上的商品房，一旦購買，不但無法取得國家發放的房地產權屬證明，且購房人的合法權益也難以保障。
二、能否取得房產證拆遷安置房：因拆遷安置房是根據國家政策規定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發商開發建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產權證，只是相對要經過更長的時間才能取得房產證。小產權房：小產權房因違背國家法律規定而無法取得房產證，實踐中，很多地區的小產權房都有由鄉政府頒發的“產權證”，該種房屋亦被俗稱為“鄉產權房”，根據現有法律規定，有權頒發房屋權屬證書的機構應是縣級以上房屋土地主管部門，而鄉（村）級政府或其他機構無權制作頒發產權證，所以鄉政府頒發的產權證只能證明買受人對該套房屋享有使用權，而不能產生確認買受人對該套房屋享有所有權的法律效果。
三、購買風險拆遷安置房：對于購買拆遷安置房的法律風險，則主要分以下兩種情形來看：
1、出賣人未取得安置房的產權證的。購買出賣人未取得產權證的安置房具有較大法律風險。第一：出賣人是否有權出賣該套房屋難以確定，在缺乏房產證這一最直觀的權屬證書的情況下，買受人很難判斷出賣人是否是該套房屋的所有人，如果出賣人無權處分該套房屋，則雙方之間的買賣協議也可能因此導致無效；第二：變數較大，在簽訂買賣合同到取得房產證這一期間內，出賣人可能會因多種因素而選擇解約，買受人亦無法依據雙方間的買賣協議而強制要求出賣人履行過戶手續，往往最終僅能依據合同追回已付購房款項和違約金；第三：無法明確房屋土地性質，如為劃撥用地，則辦理過戶登記手續時買受人還需在符合當地拆遷安置房相關規定的前提下交納土地出讓金，增加購房風險。
2、出賣人已取得安置房產權證的。在該種情形下，購買安置房的風險相對較小，但買受人仍應對售房者是否擁有完全產權，房屋土地性質以及當地政府是否對于拆遷安置房上市交易的限制規定進行審查了解，并在購房合同中對于交房時間、辦證時間、土地出讓金以及稅費的承擔等關鍵環節進行明確約定，從而將購買拆遷安置房的風險控制在最低限度。小產權房：因小產權房無法取得房產證，購房者僅能通過購房協議取得房屋使用權，而無法取得房屋所有權，合法權益難以得到有效保障，故購買小產權房存在極大法律風險。
法律分析：房屋征收補償協議的主體一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的規劃，不是民事法律規劃，而是行政規則，故該協議的性質屬于行政合同。被征收人反悔，所提起的訴訟應當是行政訴訟；被征收人拒不執行協議，政府可以依法申請強制執行。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：拆遷協議應該由房屋征收管理部門與房屋所有人簽訂。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
法律分析：（一）適用的法律程序不同。
（二）適用范圍不同。
（三）行為所指向的標的不同。
（四）法律后果不同。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第六十二條 某些地方由一個機關統一負責土地管理和房產管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機關可以依法分別行使該兩項職權，遵循相應的法律程序對征收土地和房屋拆遷實施行政管理。
法律分析：拆遷補償協議和拆遷安置協議基本是一樣的，是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：邵諾曉
內容審核：劉鵬飛律師
