長治市城中村拆遷補償辦法,翻建房屋超出原有的宅基地是違章嗎,律師說法一、翻建需審批 超建屬違法北京后屯村張先生咨詢: 我在村里有三間舊瓦房，去年6月份拆了在舊房原址上開始翻建三層磚房，在施工過程中，鎮政府以沒有依法辦理宅基地翻建
律師說法
一、翻建需審批 超建屬違法
北京后屯村張先生咨詢:
我在村里有三間舊瓦房，去年6月份拆了在舊房原址上開始翻建三層磚房，在施工過程中，鎮政府以沒有依法辦理宅基地翻建審批手續，且翻建面積已超出了原批準范圍為由責令我停工。我認為自己翻建房屋雖沒有辦理手續，但翻建是在自己的宅基地上進行，原本就有房屋，現在只不過是把舊房換成新房，怎們能算是違法違規呢?請問按照法律規定我的行為合法嗎?
北京市蒲澤律師事務所皇甫大衛律師解答: 首先，根據我國《土地管理法》規定，農村村民的宅基地的面積不得超過省、自治區和直轄市規定的標準。如果你翻建的面積確實超出了原來批準宅基地的范圍，且事先未經依法批準。那么你的行為就屬于擅自擴大宅基地面積，顯然是違法的。政府有關部門依法有權制止、糾正。
其次，根據我國《城鄉規劃法》以及《北京市城鄉規劃條例》規定:村民使用原有宅基地進行村民住宅建設，實行規劃許可管理，在原有宅基地上翻建房屋需要取得相關審批手續。其程序為:向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證，取得許可后才可以按具體要求實施原有宅基地的翻建行為。
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案例
2016年9月山西省長治市開展了“違建清零”專項活動，在排查中工作人員發現，長治市南石槽村民常某在其原宅基地上自行翻建起了3層新樓。經調查，常某擅自翻建房屋不僅沒有辦理相關審批手續，而且其翻建房屋的面積已超過原宅基地規定的面積。
為了鞏固“違建清零”專項活動的成果，為五道五治、城中村改造打下堅實基礎。長治市城區政府副區長姬雙平主持召開了相關單位領導會議，明確了方向，堅定了決心!會后，向常某下達《限期拆除通知書》，要求其必須自行拆除，否則將在3日后組織相關部門強制拆除。
法律
依據
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區和直轄市規定的標準。
第七十七條規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條規定，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。
律師說法
二、宅基地住房臨時加蓋房屋屬“違建”
朝陽區龍爪樹村的劉先生咨詢:
我們這里是城中村，現在市里到處都在搞拆遷建設。自己村子里有好多人都在重新蓋自己的房子，都是為了多獲得些拆遷補償金，有的人甚至說可以多補償十幾萬。他們這種行為可以獲得補償嗎?有沒有違反法律規定?
北京市蒲澤律師事務所皇甫大衛律師解答: 公民合法的私有財產受法律保護，與此同時，國家基于公共利益的需要，依照法律規定可以對公民的私人財產進行征收或征用，并予以補償。對于政府的城中村改造計劃，如果你們的村子按照政府規劃需要拆遷搬移，那么依照相關法律的規定，村民有權從政府獲得適當的拆遷補償。但是如果有的村民企圖利用臨時加蓋的房屋騙取額外的拆遷補償，這就已經超出了其行使自己法定權利的范圍，變成了企圖侵占國家利益的違法行為。他們加蓋的房屋因沒有合法的手續，屬于違建。所以，這種行為在拆遷時是不可能獲得額外的補償。相反，這樣擅自的加蓋行為還會因為違反法律而受到處罰。
相關
案例
2014年4月初，云南省紅河州金平縣政府發出通知，計劃對金河左岸進行“美麗家園”建設，對該片區土地決定統一征收。通知發出后，不少當地村民為了多獲補償，在幾天時間內，就在金河左岸突擊蓋起了多棟房屋，對已有的房屋則進行了加蓋、翻蓋來擴大面積，原本的耕地、樹林、道路一時間都變成了工地。
面對突擊建房的行為，金平縣里迅速成立工作組，開展了對違規建房的清理工作，由副縣長牽頭的工作組對新蓋、加蓋房屋的情況進行了調查統計，對于不符合規定的責令其限期拆除，逾期仍未拆除的，則由政府組織強制拆除，并加以處罰。
金平縣政府工作人員表示，這些為騙取補償而突擊建造的房屋，不僅未按照相關法律法規進行審批備案，而且絕大部分房屋都毫無質量可言，安全隱患極大。與法與理都應該堅決拆除。
法律
依據
《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條:在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
《中華人民共和國土地管理法》第七十七條:農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第三十七條:在村莊、集鎮規劃區內，未按規劃審批程序批準或者違反規劃的規定進行建設，嚴重影響村莊、集鎮規劃的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物和其他設施。農村居民未經批準或者違反規劃的規定建住宅的，鄉級人民政府可以依照前款規定處罰。
一、老宅基地上建房屬于違建嗎1、老宅基地上建房是否屬于違建，視情況而定：（1）在合法獲得的宅基地上建房，不屬于違章建筑；（2）農村居民建造住宅的，要經鄉鎮政府審核，并經縣級政府批準后，方可以實施，未經批準的，即為違法建筑。2、法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。二、強制拆除農村違章建筑應符合什么條件強制拆除農村違章建筑應符合以下條件：1、鄉鎮政府應發出停止建設或限期改正的行政決定文件；2、當事人沒有對上述行政決定申請行政復議，也沒有提起行政訴訟；3、當事人未按照上述行政決定在期限內改正其違法行為，符合條件時，鄉鎮政府機關有權強制拆除當事人建設的違章建筑。
在村委安排的宅基地蓋房不算違建。在合法獲得的宅基地上建房，不屬于違章建筑，農村居民建造住宅的，要經鄉鎮政府審核，并經縣級政府批準后，方可以實施。未經批準的，即為違法建筑。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。其中，涉及占用農用地的，依照法律的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。隨著我國城市住房制度改革的不斷完善，經營性國有土地使用權的市場化工作基本完成，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應的土地使用權一起上市轉讓，進行自由交易。但是，受現有法律、法規的約束，我國農村宅基地使用權以下簡稱農村宅基地交易市場尚未形成，農民擁有的宅基地無法進行合法流轉。建立農村宅基地交易市場，允許農村宅基地上市公開轉讓，不僅可以增加農民收入、加快農村中心村、鎮建設，而且對盤活宅基地存量，節約耕地資源，保持耕地面積總量平衡，緩解當前緊張的城市發展建設用地都具有十分重要的現實意義。《農村宅基地管理辦法》第十五條 有下列情形之一的，報經縣人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村集體收回宅基地使用權：（一）自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的特殊情況除外；（二）報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的； （三）經批準實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居住的原宅基地的； （四）騙取批準或非法轉讓宅基地的； （五）其他應收回宅基地使用權情形的。
法律分析：超出宅基地范圍的房屋算違建。農村宅基地不管超出多少，超出的部分就算違章建筑，只能在宅基地證規定的面積內建住宅。如果有超出部分的，是涉嫌未經批準非法占用土地，也是違反土地管理法律、法規的行為，由縣級以上人民政府土地行政主管部門進行處理。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第七十七條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。
《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
法律分析：宅基地以外建筑屬于違建，根據中華人民共和國土地管理法農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第七十七條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。
第七十八條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
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投稿：談佳梓
內容審核：郭建煒律師
