集聚區拆遷補償辦法,義烏集聚區43號文件細則,各鎮黨委、政府,各街道黨工委、辦事處,市機關各單位: 《義烏市城鄉新社區集聚建設實施細則》已經市委、市政府研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。 中共義烏市委辦公室
各鎮黨委、政府,各街道黨工委、辦事處,市機關各單位:
《義烏市城鄉新社區集聚建設實施細則》已經市委、市政府研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。
中共義烏市委辦公室
義烏市人民政府辦公室
2014年6月22日
義烏市城鄉新社區集聚建設實施細則
根據義政發〔2013〕43號《義烏市城鄉新社區集聚建設實施辦法(試行)》及有關法律、法規和規章,結合義烏實際,制定本實施細則。
一、集聚范圍
中心城區和各鎮區規劃建設用地范圍內的村莊。
二、集聚條件
1.實行整村集聚,行政村80%(自然村90%)及以上戶代表同意參加集聚建設,經所在鎮街審核,報市城鄉新社區集聚建設領導小組審批同意,可列為參加新社區集聚建設的村莊。
2.符合以下條件的村莊,優先參加集聚建設:
(1)重點工程項目涉及需整體搬遷的村莊;
(2)城市建設規劃即將開發建設的村莊;
(3)土地已基本被征收的村莊;
(4)其他確需部分予以置換的村莊。
3.目前集聚條件不成熟的村的住房特困戶、D級危房戶,可先在本鎮街城鄉新社區集聚區安排水平房一套,待全村統一參加新社區集聚建設時再拆除舊房、安排剩余的置換權益面積。3人及以下的安排建筑面積105平方米以內戶型高層公寓一套;4人及以上的安排建筑面積140平方米以內戶型高層公寓一套。住房特困戶、D級危房戶填寫申請表格,村級組織出具意見后,在《義烏商報》、村務公開欄和村級便民與三務公開信息平臺進行張榜公布7天,公示無異議后,所在鎮街進行審批,審批結果報市社區建設辦備案。
三、參加集聚建設的人口計算截止日
行政村80%(自然村90%)及以上戶代表同意參加集聚建設的村,以市城鄉新社區集聚建設領導小組審批同意的時間,作為該村參加集聚建設的人口計算截止日;
涉及市級以上重點工程拆遷安置的農戶,以舊房列入拆遷范圍的政府部門文件下發時間,作為該戶參加集聚建設的人口計算截止日。如在全村統一參加新社區集聚建設時,置換權益面積有變化的,可以在全村參加集聚時予以補足。
四、集聚建設對象
1.村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員;
2.服兵役前屬本村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的現役義務兵、士官;
3.入學前屬本村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的全日制大中專院校在校學生;
4.在服刑、勞教前屬本村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的正在改造人員;
5.擁有合法產權房屋的非村級集體經濟組織成員。
五、集聚家庭人口核算
1.以下三類家庭,可以增加一人標準安排:
(1)夫妻雙方(父母)均為村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員,子女未立戶且已領取獨生子女父母光榮證的家庭,可以增加一人標準安排。
(2)至截止日有年滿20周歲未婚子女的家庭,最多增加一人標準安排(獨生子女不重復增計)。
(3)夫妻雙方均為村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員、均達到晚婚年齡但未生育的家庭,可以增加一人標準安排。
2.夫妻雙方中一方為非農的家庭,非農一方不計入該家庭戶參加新社區集聚建設的人數。該家庭戶其他成員選擇“按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積”的,非農一方未享受住房政策的可給予安置高層公寓面積70平方米,不再安排產業用房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的人員,按照村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員參加新社區集聚建設。
3.已婚嫁但戶口未遷出的成員:
(1)屬村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的,經提供男方戶籍所在地國土部門出具的1999年7月20日之后女方未享受舊村改造建房用地證明(男方戶籍在義烏市外的,由縣級以上國土部門出具證明;在義烏市內的,由各鎮街國土所出具證明),本人可以在本村參加新社區集聚建設,置換基數結合分家立戶及離異分戶等情況確定。如已在男方享受建房用地,則不再予以安排。
(2)不屬村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的,按照義政發〔2013〕43號文件有關“非村級集體經濟組織成員”的條款處理。
(3)其子女的戶口也落戶在本村的,不在本村參加集聚。
4.因婚嫁等原因遷入,屬村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員,經提供原戶籍所在地國土部門出具的1999年7月20日之后未享受舊村改造建房用地證明(原戶籍在義烏市外的,由縣級以上國土部門出具證明;在義烏市內的,由各鎮街國土所出具證明),本人可以在本村參加新社區集聚建設。如已在原戶籍所在地享受建房用地,不能重復享受。
5.不符合法定條件多生一胎及以上子女的家庭,其違法生育的行為全部依法處理后,違法生育的子女只限一人且減半享受置換權益面積。
六、置換基數審批
1.集聚建設對象以大戶為單位申請,結合分家立戶及離異分戶等情況審查合法舊房后,按以下標準確定置換權益面積:
(1)村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員以合法住宅建筑占地面積為基數(每戶最高不超過140平方米),按1:5確定置換權益面積,其中3/5為高層公寓面積,2/5為產業用房面積,土地性質為國有出讓(下同)。
村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員也可選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積,其中3/5為高層公寓面積,2/5為產業用房面積。
(2)非村級集體經濟組織成員以合法住宅建筑占地面積為基數(每戶最高不超過126平方米),按1:5確定置換權益面積,其中3/5為高層公寓面積,2/5為產業用房面積。
2.因分家立戶或離異分戶時舊房分配不均造成集聚建設對象擁有的合法住宅建筑占地面積人均少于35平方米的,以實際擁有的合法住宅建筑占地面積為基數,按1:5確定置換權益面積(不得選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積)。
3.已出賣、贈予或被司法部門依法查封拍賣的舊房建筑占地面積,在置換基數審批時要予以扣減。
七、置換方式
1.村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇的成員選擇高層公寓的面積最少不低于人均30平方米,剩余的高層公寓可置換權益面積還可以在相應地段繼續選擇產業用房、商業用房、商務樓宇、貨幣等一種或多種方式置換。
高層公寓置換產業用房的比例為最高不超過1:2;
高層公寓置換商業用房的比例為最高不超過1:0.6;
高層公寓置換商務樓宇的比例為最高不超過1:1;
集聚建設對象選擇貨幣置換方式的,由政府按高層公寓權益保護價格給予補償。
2.產業用房不得置換高層公寓,但可按比例置換成商業用房和商務樓宇:
產業用房置換商業用房的比例為最高不超過1:0.3;
產業用房置換商務樓宇的比例為最高不超過1:0.5。
八、舊房確權
1.合法住宅建筑占地面積以土地權證登記面積為準,未經登記的以國土部門確認為準。
2.現村集體公房(含生產隊公房)不再予以審批安置。
九、資金核算與權益保障
1.置換價格。村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員的房產面積置換價格分別采用優惠價、項目綜合成本價(含建安成本、財務成本、公建配套等)和市場評估價,高層公寓面積按人均建筑面積30平方米享受優惠價(為項目綜合成本價的80%)置換,其余部分按項目綜合成本價置換;因戶型關系超出部分(最高不超過置換標準的8%)按市場評估價置換。產業用房、商業用房、商務樓宇按照項目綜合成本價置換。非村級集體經濟組織成員的置換房產按項目綜合成本價置換,因戶型關系超出部分按市場評估價置換。土地征收補償款、土地出讓金等費用不計入項目綜合成本價。
2.獎勵資金。參加集聚的對象,在房產置換前,必須全部拆除舊房。在規定期限內,舊房拆除率達到90%的行政村,人均獎勵3000元;達到100%的,人均獎勵5000元。
獎勵人數按實際參加集聚建設的人數計算(不含增計人口,非村級集體經濟組織成員每戶最多計1人)。舊房拆除率以戶為單位計算,舊房拆除率=已拆除舊房的戶數/該村的總戶數。
獎勵資金由村級組織提出申請,所在鎮街進行現場核查后報市社區建設辦。市社區建設辦會同鎮街、社投集團公司等相關單位到現場核查后,報市城鄉新社區集聚建設領導小組審批同意后,由市社投集團公司予以撥付。獎勵資金用于推進舊房拆除工作等。
各鎮街要成立相應的工作小組,加大對集聚對象的確定、置換基數審批、資金收繳和舊房拆除的工作力度。對舊房拆除率高的鎮街,市財政予以一定的專項工作經費。
3.過渡補助費。在城鄉新社區集聚建設項目規劃建設中,需占用原有村莊建設用地并拆除原有合法房屋的,對拆除房屋的村級集體經濟組織實有在冊且享受村民待遇成員給予每人每年2000元的過渡補助費。補助時間從騰空房屋移交鑰匙之日至鎮街組織房產置換工作之日延長半年止。
過渡補助費申領。由所在鎮街審核、市社區建設辦核準后,報市城鄉新社區集聚建設領導小組審批同意后,由社投集團公司撥付到鎮街,由鎮街撥付到村并監督村發放到戶。
十、 實施程序
1.申請。行政村80%(自然村90%)及以上戶代表同意后,村級組織向所在鎮街提出參加新社區集聚建設的申請,所在鎮街進行審核,報市城鄉新社區集聚建設領導小組審批同意。
2.審批。集聚對象提出置換基數和置換權益面積申請,村級組織出具意見,報鎮街初審后,在村務公開欄和村級便民與三務公開信息平臺同時張榜公布7日。公示無異議后,鎮街再次審核并報市政府審批。審批結果進行公示并報市社區建設辦備案。相關權證按照法定程序予以注銷。
3.簽訂協議。鎮街與集聚對象簽訂置換協議。協議需載明:集聚對象以宅基地用益物權置換集聚建設項目內的房產;參與城鄉新社區集聚建設后停止審批農村宅基地;置換地點、建筑面積、付款方式、交付時間、舊房拆除時間、履約保證金等。
4.預交資金。參加集聚建設對象按相關規定預交建房資金。
5.房屋拆除。根據置換協議,在房產置換前由村級組織在規定期限內拆除原有房屋。政府收回宅基地。
6.權益確定。各農戶根據審批的置換權益面積,確定高層公寓和產業用房的置換權益面積,報各鎮街匯總。
7.房產置換。城鄉新社區集聚項目完成建設并竣工驗收合格后,遵循公平公正公開的原則,由鎮街制定房產置換方案并組織分配。市相關部門按規定予以登記發證。
8.前期物業管理。由市社投集團公司委托有相應資質的物業服務企業進行物業管理。
9.資產清算,檔案移交。項目建設完成后,社投集團應進行工程決算和資產清算,經審計后,后續工作按規定程序移交給小區業主委員會,相關檔案資料按規定要求分別移交給業主委員會和城建檔案館等部門。
十一、其他
1.集聚范圍外,市級以上重點工程建設需拆遷安置的農戶,可以參加本鎮街新社區集聚建設,按地級差確定置換基數。
2.通過以婚變等手段騙取置換權益面積的,經查證屬實,不當所得部分,不予審批,已經取得的不當置換權益,予以收回。情節嚴重的移送司法機關依法處置。
3.本實施細則自發布之日起實施,由市社區建設辦負責解釋。
對義烏市農村有機更新的實施程序、規劃編制、規模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內容作出具體規定。實施辦法提出要堅持“村級組織自愿、統一規劃布局、統一村莊設計、統一建設并規范管理”的指導思想，遵循“三生融合、多規合集約用地、穩妥有序”的原則，開展農村有機更新。貸款條件：1。在貸款所在地有固定住所、或有效居住證明、年齡在18歲-60周歲（含）以下、具有完全民事行為能力的中國公民；2。具有按期償還貸款本息的能力；3。具有良好的信用記錄和還款意愿，無不良信用記錄；4。必須是沒有在銀行留下什么不良記錄5。月收入在2000元以上以上條件符合即可申請貸款。以往的農村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統一規定，導致各鎮街把握標準不一，各村實施細則規定也是五花八門，出現了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關難點問題作統一明確：1明確必須統一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。2明確分戶審批鎮街聯審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質量和效率。3明確建設用地規模最終確定后，需按規定整體辦理供地手續，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續。4明確村內有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。5明確高層住宅集中聯建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。6父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。7夫妻雙方中一方為非農的“半邊戶”，非農方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的，參照村級集體經濟組織成員待遇參加農村有機更新。8外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。9已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。法律依據：《義烏市農村有機更新政策實施辦法》（84.5號新政）農村有機更新要以農民自愿為前提。整村實施農村有機更新的，需經90%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議后，村級組織提出開展農村有機更新申請，報鎮街批準；也允許部分區塊實施農村有機更新，但需經95%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議。
對義烏市農村有機更新的實施程序、規劃編制、規模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內容作出具體規定。實施辦法提出要堅持“村級組織自愿、統一規劃布局、統一村莊設計、統一建設并規范管理”的指導思想，遵循“三生融合、多規合集約用地、穩妥有序”的原則，開展農村有機更新。
貸款條件：
1。在貸款所在地有固定住所、或有效居住證明、年齡在18歲-60周歲（含）以下、具有完全民事行為能力的中國公民；
2。具有按期償還貸款本息的能力；
3。具有良好的信用記錄和還款意愿，無不良信用記錄；
4。必須是沒有在銀行留下什么不良記錄
5。月收入在2000元以上以上條件符合即可申請貸款。
以往的農村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統一規定，導致各鎮街把握標準不一，各村實施細則規定也是五花八門，出現了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關難點問題作統一明確：
1明確必須統一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。
2明確分戶審批鎮街聯審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質量和效率。
3明確建設用地規模最終確定后，需按規定整體辦理供地手續，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續。
4明確村內有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。
5明確高層住宅集中聯建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。
6父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。
7夫妻雙方中一方為非農的“半邊戶”，非農方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的，參照村級集體經濟組織成員待遇參加農村有機更新。
8外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。
9已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。
法律依據：
《義烏市農村有機更新政策實施辦法》（84.5號新政）農村有機更新要以農民自愿為前提。整村實施農村有機更新的，需經90%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議后，村級組織提出開展農村有機更新申請，報鎮街批準；也允許部分區塊實施農村有機更新，但需經95%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議。
對義烏市農村有機更新的實施程序、規劃編制、規模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內容作出具體規定。實施辦法提出要堅持“村級組織自愿、統一規劃布局、統一村莊設計、統一建設并規范管理”的指導思想，遵循“三生融合、多規合集約用地、穩妥有序”的原則，開展農村有機更新。
貸款條件：
1。在貸款所在地有固定住所、或有效居住證明、年齡在18歲-60周歲（含）以下、具有完全民事行為能力的中國公民；
2。具有按期償還貸款本息的能力；
3。具有良好的信用記錄和還款意愿，無不良信用記錄；
4。必須是沒有在銀行留下什么不良記錄
5。月收入在2000元以上以上條件符合即可申請貸款。
以往的農村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統一規定，導致各鎮街把握標準不一，各村實施細則規定也是五花八門，出現了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關難點問題作統一明確：
1明確必須統一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。
2明確分戶審批鎮街聯審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質量和效率。
3明確建設用地規模最終確定后，需按規定整體辦理供地手續，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續。
4明確村內有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。
5明確高層住宅集中聯建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。
6父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。
7夫妻雙方中一方為非農的“半邊戶”，非農方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的，參照村級集體經濟組織成員待遇參加農村有機更新。
8外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。
9已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。
法律依據：
《義烏市農村有機更新政策實施辦法》（84.5號新政）農村有機更新要以農民自愿為前提。整村實施農村有機更新的，需經90%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議后，村級組織提出開展農村有機更新申請，報鎮街批準；也允許部分區塊實施農村有機更新，但需經95%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議。
對義烏市農村有機更新的實施程序、規劃編制、規模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內容作出具體規定。實施辦法提出要堅持“村級組織自愿、統一規劃布局、統一村莊設計、統一建設并規范管理”的指導思想，遵循“三生融合、多規合集約用地、穩妥有序”的原則，開展農村有機更新。
貸款條件：
1。在貸款所在地有固定住所、或有效居住證明、年齡在18歲-60周歲（含）以下、具有完全民事行為能力的中國公民；
2。具有按期償還貸款本息的能力；
3。具有良好的信用記錄和還款意愿，無不良信用記錄；
4。必須是沒有在銀行留下什么不良記錄
5。月收入在2000元以上以上條件符合即可申請貸款。
以往的農村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統一規定，導致各鎮街把握標準不一，各村實施細則規定也是五花八門，出現了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關難點問題作統一明確：
1明確必須統一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。
2明確分戶審批鎮街聯審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質量和效率。
3明確建設用地規模最終確定后，需按規定整體辦理供地手續，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續。
4明確村內有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。
5明確高層住宅集中聯建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。
6父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。
7夫妻雙方中一方為非農的“半邊戶”，非農方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農一方屬整體“農轉非”且未享受住房政策的，參照村級集體經濟組織成員待遇參加農村有機更新。
8外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。
9已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。
法律依據：
《義烏市農村有機更新政策實施辦法》（84.5號新政）農村有機更新要以農民自愿為前提。整村實施農村有機更新的，需經90%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議后，村級組織提出開展農村有機更新申請，報鎮街批準；也允許部分區塊實施農村有機更新，但需經95%以上農戶同意并簽訂舊房收回協議。
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投稿：彭藝
內容審核：陳博揚律師
