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拆遷補償面積補差會計處理，房地產拆遷費用非貨幣性補償方式如何處理:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-11-14 16:45:11
作者：
圣運律師
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拆遷補償面積補差會計處理,政府拆遷補償房屋是否屬于非貨幣性資產交易,政府拆遷補償房屋屬于非貨幣性資產交易。具體分析如下：一、拆遷補償方式的選擇根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

拆遷補償面積補差會計處理，房地產拆遷費用非貨幣性補償方式如何處理:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償面積補差會計處理,政府拆遷補償房屋是否屬于非貨幣性資產交易

政府拆遷補償房屋屬于非貨幣性資產交易。

具體分析如下：

一、拆遷補償方式的選擇

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。當被征收人選擇房屋產權調換時，市、縣級人民政府應提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

二、非貨幣性資產交易的定義

非貨幣性資產交易是指交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換。在此情境下，政府提供的拆遷補償房屋作為一種資產，與被征收人的原有房屋進行了產權調換，這本質上是一種非貨幣性的資產交換。

三、拆遷補償房屋的性質

拆遷補償房屋雖不同于一般的商品房，但其仍具有不動產屬性，可以作為產權調換的標的。在產權調換過程中，被征收人原有房屋的產權被注銷，同時獲得拆遷補償房屋的新產權。這一過程涉及產權的變更與轉移，屬于非貨幣性資產交易的范疇。

綜上所述，政府拆遷補償房屋屬于非貨幣性資產交易，因為它涉及到了不動產權益的交換與轉移。

二、房地產拆遷費用非貨幣性補償方式如何處理

一、核算透析

由于拆遷補償協議上一般只反映拆遷及補償的面積，而不反映其價值量，房地產開發企業在會計處理時，大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產交換”，按照《企業會計準則——非貨幣性資產交換》的規定進行賬務處理，只將收到補差部分確認收入，而對補償給被拆遷人的房產既不確認收入，也不確認成本。這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部份的營業稅金及附加，但是也為企業在進行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務機關強制要求補繳該部分稅金的話，企業也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進行土地增值稅的抵扣，給企業帶來了巨大的經營和稅務風險。

從會計的角度，根據實質重于形式原則，就其交易的實質，這其實就是以新換舊，即房地產開發企業用新建房產換入被拆遷人的舊房產的一項交易。這項經濟業務分別由“購買”和“銷售”兩部分組成，即房地產開發企業先從被拆遷人手中購入舊房，再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，將會出現無法確定其計量價格，使得不具備可操作性而成為一個無法解決的問題。從稅法的角度，非貨幣性補償形式下，返還給被拆遷人的房產應按“成本價”確認“計稅收入”，繳納營業稅金及附加。從這一點看，要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出，從時間上看，這是不現實的問題，但我們可以在實際業務發生時，根據本公司上一年完工實際已銷售房產的平均成本作依據先進行賬務處理，等該項目完工清算時再根據實際成本進行相應地調整，這樣這個問題就可以迎刃而解了。

二、計量價格的確定

由于項目完工時實際發生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本，這樣構成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環，導致不能得出真實的計量價格，但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

(一)不考慮非貨幣性補償部分的成本法

如果發生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多，可以根據會計上的重要性原則，不確認此部分的金額，以項目實際發生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。

單位計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(二)修正成本法

以上一項目平均成本為基礎，用上一項目到本項目完工期間的平均經濟增長率來進行修正。

單位計量價格=(上一項目的平均成本+上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經濟增長率)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(三)核定成本法

以主管稅務機關或物價部門核定的“成本價”為準。

(四)成本還原法

本方法是利用數學原理及工具建立模型求解得出，所以也稱數模求解法。下面通過一個數學命題來介紹該方法的原理及模型：

假設：某房產開發公司開發A項目的全部成本為2000萬元，開發的建筑面積為18000平方，其中：可用于對外銷售部分面積為15000平方，用于拆遷補償部分面積為3000平方，由于拆遷補償部分對價成本我們不知道，設定為M，那么整個項目的開發成本為2000+M;則有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補償部份的成本

我們可以用圖1來表示他們之間的關系：

三、拆遷補償中的非貨幣補償有哪些？

法律分析：在拆遷補償中，除了貨幣補償外，還存在非貨幣補償。非貨幣補償包括兩種形式：物權性補償和非物權性補償。

法律依據：

1.《城市房屋拆遷管理條例》第十四條規定：對因征收拆遷而導致房屋、固定設施、植被、地面附屬物等財產受到損失的，應當按照其實際價值予以補償。

2.《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定：補償的主要形式是貨幣補償，也可以采取物業權調換、設施建設、土地劃撥等方式進行補償。

3.《拆遷補償協議》第三條規定：拆遷補償包括貨幣補償和非貨幣補償。

4.《物權法》規定：物權性補償是指因物權受到侵害而獲得的補償，包括對物權的修繕、重建、補償價款等。

5.《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規定：非物權性補償包括公共設施建設、土地劃撥、物業權調換等。

四、拆遷非住宅房屋實行貨幣補償數額如何確定

拆除非住宅房屋實行貨幣補償的，補償金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、土地使用權取得方式等因素，以房地產市場評估價格確定。不適用最低補償單價標準和價格補貼。

（1）拆除未出租非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋，對所有人的補償款為：

貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×20％；對承租人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×80％。

（3）拆除房管部門代管的非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×100％；對承租人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×80％。

（4）拆除房管部門代理經租的宗教團體所有非居住房屋，對所有人的補償款為：貨幣補償金額＝被拆除房屋的市場評估價×100％；對承租人的補償款為：貨幣補償金額＝市場評估價×80％。

法律依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

五、貨幣補償能不能應用于拆遷補償

貨幣補償可用于拆遷補償，我國法律規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

一、企業拆遷可以以地換地嗎

企業拆遷可以以地換地。法律規定被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。由于各地的補償標準不一樣，具體的補償細節還要根據當地政策而定。

二、拆了個門面房怎么算賠償

如果門面涉及營業狀態的，房屋拆遷補償應包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。