一、拆遷多子戶怎么補償,一戶多宅、多戶一宅的情況下能拿到全部補償嗎

受制于多子多福的傳統(tǒng)文化的影響、加上國人濃厚的家族、家庭觀念的影響，在現(xiàn)代化發(fā)展的洪流中有很多地方依然保留著四世同堂、三世同堂的建筑結(jié)構(gòu)，這種古香古色的構(gòu)造在遇到拆遷的時候可以獲得哪些法定補償？一個戶口簿卻有兩處宅基地，遇到拆遷另一處有補償嗎？怎么兼顧現(xiàn)代法律的規(guī)定和歷史遺留問題呢？北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師和大家聊一聊這個問題。

律師解讀

根據(jù)以往的實務(wù)經(jīng)驗來看，行政機關(guān)制定的安置補償幾乎都一邊倒的只補償一戶，其余宅基地面積一般都會認定為違建不予補償或者只是象征性地對地上附屬物進行簡單補償打發(fā)被拆遷人。這種補償方案是不合理的！我國的《土地管理法》是自1986年正式頒布實施的，前后經(jīng)歷過五次修訂，“一戶一宅”是1998年8月29日第三次修訂《土地管理法》時才出現(xiàn)的劃撥宅基地政策，根據(jù)法不溯及既往的原則，如果是在1998年之前取得的一戶多宅那并不違反法律強制性規(guī)定。另外在本集體經(jīng)濟組織成員之間買賣宅基地，或者基于繼承、遺贈、贈與等法律行為取得宅基地使用權(quán)的情況都受到法律保護。另外如果多處宅基地面積加起來綜合面積沒有超過當?shù)卣孛娣e標準，在征收的時候依法應(yīng)當獲得合理合法的補償安置。

對于多戶一宅的情況，農(nóng)民朋友可以通過查詢當?shù)刈匀毁Y源部門的戶籍檔案、地基檔案，明確成員身份資格，證明依法享有宅基地申請權(quán)和使用權(quán)，也屬于被安置人口。根據(jù)國家法律規(guī)定，這樣的一戶多宅可以進行確權(quán)登記，只要居住的面積沒有超過分戶之后兩家的總面積之和，就可以按照實際使用面積進行確權(quán)登記，這種情況在征收補償安置的時候，征收方就必須按照“拆一換一”的補償原則給予安置補償。

對于一戶多宅的情況征收方不能任性地一刀切拆除，根據(jù)中央規(guī)定，對于歷史原因造成的結(jié)果我們應(yīng)該站在尊重歷史的角度處理問題，農(nóng)民朋友可以通過補辦手續(xù)來完善產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)部門也應(yīng)該積極幫助。如果因為合法交易或者繼承取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)當根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，提供貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換、安排宅基地建房三種補償方式依法進行補償安置；當然多出的宅基地，如果被拆遷人已經(jīng)確定不使用自愿放棄的，也要依法給予補貼。對于依法認定為違法建設(shè)的部分，這部分在遵循比例原則即最小傷害原則的前提下依法行政，即能依法整改的不能強拆，即便被依法認定為違建也不能強拆。

如果被有權(quán)主體依照法定程序認定為違法建設(shè)各位朋友也不要著急，因為違建的拆除有著更為嚴格的程序，也絕不是零補償，相信您的問題在您和京康律師共同努力下終會被正義之光照耀。征地拆遷是一場與無形的權(quán)力網(wǎng)斗智斗勇的過程，需要智慧和技巧。有問題找京康，我們是您維權(quán)路上的堅定力量！

史主任提醒

拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學(xué)習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進行專業(yè)維權(quán)。

二、什么樣的一戶多宅可以去拿補償款

我們自己傳統(tǒng)觀念中的“戶”和“宅”容易混同，而且目前法律、法規(guī)沒有將戶和宅的內(nèi)容、關(guān)系和標準作出具體的規(guī)定，但是結(jié)合司法判例可以總結(jié)為：戶是以家庭戶型為單位，以成年子女為主體；宅是指宅基地的使用權(quán)。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定了農(nóng)村村民一戶一宅原則。

而現(xiàn)實生活中卻存在大量的“一戶多宅”現(xiàn)象，而且在征收拆遷過程中能得到的補償利益也是千差萬別。

本文，在明律師選取一個案例來說明這幾種情況，幫助大家更好的理解“一戶多宅”對征收拆遷的影響。

【引入案例：宅基地買賣過后又反悔？】

李某是天津市靜海區(qū)人，2002年與同村的趙某簽訂一份《證明》，證明內(nèi)容為“現(xiàn)有兩間土房(含院)處于村中的北街道，經(jīng)趙某本人同意在2002年7月13日將此房以5600元的價格出售給李某，現(xiàn)金在證明人的監(jiān)督下已付清，雙方達成協(xié)議。

至此，房產(chǎn)權(quán)歸于李某所有，以此證明”。

該證明的落款處有賣方署名趙某，買方署名李某，證明人署名王某，其中趙某在簽名后有捺印指印。

2018年7月6日，趙某以簽名屬于偽造并且宅基地買賣是法律所禁止的為由，將李某告上法庭，請求法院宣告合同無效。

李某隨后來到北京在明律師事務(wù)所尋求孟登高律師的幫助。

孟律師認為本案系合同糾紛，依法成立的合同，對當事人雙方具有約束力，在幫助李某分析整個案情后，李某對案件也有了一定的信心。

法院最終認為原告未舉證證實該《證明》存在合同無效或違背原告真實意愿的情形，并且司法鑒定的結(jié)果證明賣方趙某的簽名是趙某本人書寫，合同應(yīng)為有效。

后趙某以司法鑒定存在瑕疵為由向天津市第一中級人民法院提起上訴，二審法院以上訴人未對其主張?zhí)峁┳C據(jù)為由駁回其訴訟請求，最終李某的合法權(quán)益得到有效的保障。

【宅基地真的不能買賣嗎？】

本案中趙某認為宅基地買賣行為是《土地管理法》所禁止的，進而提起訴訟請求法院宣告合同無效，是由于趙某對宅基地的性質(zhì)不清楚所導(dǎo)致的。

我國法律將宅基地的所有權(quán)與使用權(quán)進行分離，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，村民可基于家庭關(guān)系，無償取得宅基地的使用權(quán)。

根據(jù)房地一體主義，李某購買了房屋，也就取得了宅基地的使用權(quán)。

在房屋買賣雙方都是本村集體經(jīng)濟組織成員的情況下，轉(zhuǎn)讓或者出售宅基地上的房屋是不違反法律、法規(guī)規(guī)定的，所簽訂的房屋買賣合同也是有效的。

由于李某在此之前已有一處宅基地，購買的宅基地是否能予以確權(quán)登記，還要結(jié)合其所占有的宅基地的總面積及當?shù)氐恼叩染C合確定。

一般情況下，在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時應(yīng)注意以下幾點：

一、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員；

二、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；

三、明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任。

【“一戶多宅”該如何處置？】

而根據(jù)國土資源部印發(fā)的《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定，即使是非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)，在2004年《土地管理法》修訂實施前，合法取得的一戶多宅也是合法的。

實踐中，除了買賣可以形成“一戶多宅”，以下幾種“一戶多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用權(quán)，在征收時獲得合理補償?shù)模?/p>

一、因農(nóng)房繼承而形成一戶多宅。

已擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟組織成員、非本村集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

在繼承房屋后，依照《土地管理法實施條例》的規(guī)定，應(yīng)向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行使用權(quán)變更登記。

土地使用權(quán)的變更登記，也是日后征收補償所需的重要文件；

二、符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件，未經(jīng)批準另行建房而形成的一戶多宅。

符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，未經(jīng)批準另行建房而分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記；

三、因戶籍管理部門銜接出現(xiàn)問題而造成一戶多宅。

比如子女上學(xué)、當兵等，戶口遷出后又遷回，去申請分戶時，被要求先要有獨立的宅基地；去申請宅基地時，又被要求先要有獨立戶口，這種情況下造成的一戶多宅也是合法的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，以上幾種情況下，村集體無償收回宅基地使用權(quán)是沒有任何法律、法規(guī)依據(jù)的。

三、一戶多宅什么情況下仍然有賠償

我們自己傳統(tǒng)觀念中的“戶”和“宅”容易混同，而且目前法律、法規(guī)沒有將戶和宅的內(nèi)容、關(guān)系和標準作出具體的規(guī)定，但是結(jié)合司法判例可以總結(jié)為：戶是以家庭戶型為單位，以成年子女為主體；宅是指宅基地的使用權(quán)。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定了農(nóng)村村民一戶一宅原則。

而現(xiàn)實生活中卻存在大量的“一戶多宅”現(xiàn)象，而且在征收拆遷過程中能得到的補償利益也是千差萬別。

本文，在明律師選取一個案例來說明這幾種情況，幫助大家更好的理解“一戶多宅”對征收拆遷的影響。

【引入案例：宅基地買賣過后又反悔？】

李某是天津市靜海區(qū)人，2002年與同村的趙某簽訂一份《證明》，證明內(nèi)容為“現(xiàn)有兩間土房(含院)處于村中的北街道，經(jīng)趙某本人同意在2002年7月13日將此房以5600元的價格出售給李某，現(xiàn)金在證明人的監(jiān)督下已付清，雙方達成協(xié)議。

至此，房產(chǎn)權(quán)歸于李某所有，以此證明”。

該證明的落款處有賣方署名趙某，買方署名李某，證明人署名王某，其中趙某在簽名后有捺印指印。

2018年7月6日，趙某以簽名屬于偽造并且宅基地買賣是法律所禁止的為由，將李某告上法庭，請求法院宣告合同無效。

李某隨后來到北京在明律師事務(wù)所尋求孟登高律師的幫助。

孟律師認為本案系合同糾紛，依法成立的合同，對當事人雙方具有約束力，在幫助李某分析整個案情后，李某對案件也有了一定的信心。

法院最終認為原告未舉證證實該《證明》存在合同無效或違背原告真實意愿的情形，并且司法鑒定的結(jié)果證明賣方趙某的簽名是趙某本人書寫，合同應(yīng)為有效。

后趙某以司法鑒定存在瑕疵為由向天津市第一中級人民法院提起上訴，二審法院以上訴人未對其主張?zhí)峁┳C據(jù)為由駁回其訴訟請求，最終李某的合法權(quán)益得到有效的保障。

【宅基地真的不能買賣嗎？】

本案中趙某認為宅基地買賣行為是《土地管理法》所禁止的，進而提起訴訟請求法院宣告合同無效，是由于趙某對宅基地的性質(zhì)不清楚所導(dǎo)致的。

我國法律將宅基地的所有權(quán)與使用權(quán)進行分離，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，村民可基于家庭關(guān)系，無償取得宅基地的使用權(quán)。

根據(jù)房地一體主義，李某購買了房屋，也就取得了宅基地的使用權(quán)。

在房屋買賣雙方都是本村集體經(jīng)濟組織成員的情況下，轉(zhuǎn)讓或者出售宅基地上的房屋是不違反法律、法規(guī)規(guī)定的，所簽訂的房屋買賣合同也是有效的。

由于李某在此之前已有一處宅基地，購買的宅基地是否能予以確權(quán)登記，還要結(jié)合其所占有的宅基地的總面積及當?shù)氐恼叩染C合確定。

一般情況下，在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時應(yīng)注意以下幾點：

一、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員；

二、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；

三、明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任。

【“一戶多宅”該如何處置？】

而根據(jù)國土資源部印發(fā)的《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定，即使是非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)，在1999年《土地管理法》修訂實施前，合法取得的一戶多宅也是合法的。

實踐中，除了買賣可以形成“一戶多宅”，以下幾種“一戶多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用權(quán)，在征收時獲得合理補償?shù)模?/p>

一、因農(nóng)房繼承而形成一戶多宅。

已擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟組織成員、非本村集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

在繼承房屋后，依照《土地管理法實施條例》的規(guī)定，應(yīng)向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行使用權(quán)變更登記。

土地使用權(quán)的變更登記，也是日后征收補償所需的重要文件；

二、符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件，未經(jīng)批準另行建房而形成的一戶多宅。

符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，未經(jīng)批準另行建房而分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記；

三、因戶籍管理部門銜接出現(xiàn)問題而造成一戶多宅。

比如子女上學(xué)、當兵等，戶口遷出后又遷回，去申請分戶時，被要求先要有獨立的宅基地；去申請宅基地時，又被要求先要有獨立戶口，這種情況下造成的一戶多宅也是合法的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，以上幾種情況下，村集體無償收回宅基地使用權(quán)是沒有任何法律、法規(guī)依據(jù)的。

四、一宅兩戶怎么處理

一宅兩戶處理方法如下：1、可以申請新的宅基地。兩戶一宅，其中一戶為無房戶，既符合建房條件，又符合一戶一宅的審批政策，可以申請宅基地。在申請宅基地前，必須向村委提出申請，并提交相關(guān)證明材料，經(jīng)審批符合規(guī)劃建設(shè)條件和申請條件的，由村莊簽署意見，報縣政府批準，批準后發(fā)放集體土地使用證，方可建房；2、按人口、面積或者按戶進行分配。一宅兩戶的拆遷補償方式有兩種，在實踐中，首先是按兩戶人口、面積進行分配，其次是按戶口進行分配。但是，一般情況下，是根據(jù)一個家庭進行補償。農(nóng)村宅基地新政策，其具體補償范圍包括：對被征收房屋價值的補償，對因被征收房屋造成的搬遷和臨時安置，以及對被征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；3、雙向補償，既可以獲得房屋的安置，也可以獲得宅基地的補償。農(nóng)村宅基地拆遷安置，各地有不同的補償辦法，一是現(xiàn)金補償，一是產(chǎn)權(quán)置換，還有一種是兩者相結(jié)合的補償辦法，最好事先和拆遷部門商量好，簽訂拆遷協(xié)議，以免發(fā)生糾紛。另外，農(nóng)村宅基地新政策，各地拆遷政策不同，建議大家可以咨詢當?shù)卣嘘P(guān)部門?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?？h級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

五、一戶多宅國家怎么處理

一戶多宅的處理方式如下：1、一戶多宅如果有合法原因，可以都確權(quán)，如果沒有合法原因，只能確權(quán)一處；2、農(nóng)村居民宅基地，必須一戶一宅，一戶多宅的，除有合法原因外，屬于違法用地。違法用地當然是不能確權(quán)登記發(fā)證的。違建的房屋，雖然不一定會給予拆除，但卻無法獲得相應(yīng)保障，即使拆了，也會給村民一定的補償款；3、宅基地使用權(quán)應(yīng)按照一戶一宅要求，原則上確權(quán)登記到戶?？紤]到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，也就是說擁有多處宅基地的、家庭符合分戶條件但沒分戶的，只要村集體同意并且公告無異議，補辦手續(xù)后也是可以確權(quán)的；4、因房產(chǎn)繼承和贈與形成的多處宅基地，這種情況只要宅基地上的房屋不倒塌，就可以一直居住和使用。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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投稿：傅文

內(nèi)容審核：李娜娜律師