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房屋拆遷補償款要交給誰，房屋買賣中拆遷補償款給誰:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-11-07 06:10:05
作者：
圣運律師
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房屋拆遷補償款要交給誰,房屋買賣中拆遷補償款給誰,因標的房屋被依法納入政府拆遷改造范圍，雙方當事人在此之后所簽訂的房屋買賣合同無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，該標的房屋的所有權(quán)人仍為賣方。考慮到所購房屋物權(quán)因拆遷而消滅，買方已無法取得標的房屋

房屋拆遷補償款要交給誰，房屋買賣中拆遷補償款給誰:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

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一、房屋拆遷補償款要交給誰,房屋買賣中拆遷補償款給誰

因標的房屋被依法納入政府拆遷改造范圍，雙方當事人在此之后所簽訂的房屋買賣合同無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，該標的房屋的所有權(quán)人仍為賣方。考慮到所購房屋物權(quán)因拆遷而消滅，買方已無法取得標的房屋的產(chǎn)權(quán)。賣方作為標的房屋的所有權(quán)人，其所簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書，合法有效。

一、房屋買賣合同無效的情形包括有哪些？

房屋買賣合同失效的情形：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。

二、如何確認房屋買賣合同無效

（一）房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

（二）未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

（三）產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

（四）侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

（五）單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。

（六）買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。

三、無效房屋買賣的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

二、房子賣了拆遷款歸誰

一、房子賣了拆遷款歸誰1、房子賣了拆遷款歸原房主所有。農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)只能在本村符合條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給非本村集體成員之外的人。如果賣給了本村符合條件的村民，房屋的拆遷補償款與原房主無關(guān)。如果賣給本村集體之外的人，則買賣合同無效，房屋拆遷款原則歸原房主所有，但如果買賣協(xié)議約定了房屋拆遷后所得補償款的歸屬，則應(yīng)當履行約定。如果沒有約定，原房主應(yīng)當歸還買方購房款，以及補償買方裝修、房屋價格上漲帶來的損失。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應(yīng)當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。縣級以上地方人民政府應(yīng)當將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。二、房屋拆遷的程序是什么房屋拆遷的程序為：1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；2、拆遷管理部門進行審核；3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；4、發(fā)布《拆遷通告》；5、選擇確定評估機構(gòu)；6、入戶調(diào)查；7、評估結(jié)果公示；8、出具并送達評估報告；9、簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議；10、發(fā)放、領(lǐng)取補償款；11、拆除房屋。

三、拆遷補償房屋可以買賣嗎

法律分析：辦理了房產(chǎn)證并符合法律規(guī)定條件的拆遷房可以買賣。雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當于普通的商品房買賣。但未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。1、所謂政府的安置房是指因城市的規(guī)劃、土地開發(fā)等原因而進行的拆遷安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置的對象都是特定的動遷的安置戶，該類房屋的買賣除了受到法律和法規(guī)的規(guī)范，還會受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。2、根據(jù)相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定拆遷安置房一般分為兩大類。一類就是是因重大的市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照規(guī)定被安置人將獲得這種配套商品房的，房屋的產(chǎn)權(quán)是屬于個人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)是不能上市交易。3、另一類是因房產(chǎn)開發(fā)的因素而動拆遷的，動拆遷的公司通過其他的途徑安置或者視代為安置人購買的中低價位的商品房。該類的商品房和一般的商品房相比是沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，是沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。衍生問題：拆遷安置房怎么辦房產(chǎn)證？1、房地產(chǎn)評估;2、交營業(yè)稅，到房產(chǎn)所在的地稅分局或地稅所辦理。3、辦理房產(chǎn)證過戶;4、領(lǐng)取房產(chǎn)證，需要交登記費80元,工本費10元,印花稅5元。需要提交的材料包括：拆遷賠償協(xié)議書;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書;相關(guān)證明材料;被拆遷人身份證;安置房屋權(quán)證原件;被拆除房屋權(quán)證原件。

四、拆遷賠償房可以任意買賣嗎？

拆遷補償房是可以買賣的，不過還要區(qū)分情況，更要看到房子的風險。不過安置房在五年之內(nèi)是不能進行買賣的，這是法律規(guī)定的，如果安置房未滿五年就將其進行買賣則就是違法的，所以如果它不到五年是不能買賣的。由于安置房各個市地政策不一，因地制宜，所以這些規(guī)定也并不是硬性的，對于安置房來說，國家對這種買賣交易是不允許的，換句話說就是非法的，所以這種情況下簽的過戶合同都是不受法律保護的。對于尚未住滿5年的安置房，政策規(guī)定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類安置房的業(yè)主，以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合安置房購買條件的家庭或由相關(guān)部門收購。拆遷安置房買賣協(xié)議要注意哪些?1、要明確合同細則安置房的買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購房者購置該類房屋，可以根據(jù)《民法典》及《民法典》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼，特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。拓展資料：即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

五、房屋拆遷怎么補償

房屋拆遷的補償如下：1、搬遷資產(chǎn)補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物以及確因搬遷發(fā)生損失的機器設(shè)備補償；2、停產(chǎn)停業(yè)損失，包括實際經(jīng)營損失和預期經(jīng)營損失；3、搬遷補償費用，包括停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復費用、物資拆卸包裝運輸費用、解聘員工的補償費用；4、搬遷政策獎勵，包括速遷費、搬遷獎勵費。拆遷補償要交什么資料？1、建設(shè)項目用地預審申請表；2、建設(shè)項目用地預審申請報告；3、項目立項文件與政府簽訂協(xié)議等相關(guān)材料；4、征地費用及補充耕地初步方案、補充耕地資金引入預算說明或證明材料；5、標明用地范圍和補充耕地位置的土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖；6、預審機關(guān)需下一級國土資源管理部門出具的有關(guān)意見或說明材料。拆遷補償不合理怎么辦？1、首先要考慮和拆遷方進行協(xié)商處理，因為協(xié)商的方式相對來說更加簡單便捷，對于拆遷雙方的時間也可以更大限度的節(jié)省。同時，要注意的是，在進行協(xié)商之前，被拆遷方應(yīng)當對于自身遇到的問題以及相關(guān)規(guī)定進行充足的了解，以保證自身在協(xié)商時有足夠的理由；2、如果協(xié)商不成，可能就需要通過法律渠道來進行解決；3、拆遷方認為自己得到的補償不合理的情況下，可以在得知結(jié)果起60日之內(nèi)向政府提請行政復議，如果對于最終的行政復議決定還是不服就需要向當?shù)胤ㄔ禾崞鹦姓V訟，通過訴訟方式來進一步解決，但是向法院提起行政訴訟的時效應(yīng)該是在6個月之內(nèi)。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。