通信機房拆遷補償,被征收非居住房屋建筑面積如何認定,被征收公有房屋因市或區（縣）房屋行政管理部門批準部分居住部位改變為非居住用途，產生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面積的認定以非居住房屋租賃合同或居改非審批文件記載的面積為準
被征收公有房屋因市或區（縣）房屋行政管理部門批準部分居住部位改變為非居住用途，產生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面積的認定以非居住房屋租賃合同或居改非審批文件記載的面積為準，居住部分面積按居改非前原始記載的居住面積乘以相應換算系數后，減去認定的非居住部分建筑面積，其剩余面積認定為居住部分的建筑面積。
一、房屋建筑面積怎么算
1、單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算；單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積；
2、兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積按方法計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此建筑面積對多層和高層住宅來說，又叫建筑展開面積；
3、地下室、半地下室及相當出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算（但不包括采光井、防潮層及保護墻等）；
4、多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建筑物自然層數計入總建筑面積；高層建筑物內的技術層（供放置管道設備和修理養護）如層高超過2．2米應100％計算建筑面積；
5、突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廓和雨篷，如上海、天津、廣州等城市一帶的騎樓，北京四合院內的抄手廓等，應按柱子的外邊線水平面積計算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的50％計算建筑面積；
6、多層或高層住宅建筑中，突出于房頂圍護結構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；
7、封閉式陽臺，按其水平投影面積的50％計算建筑面積；
8、室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影面積計算建筑面積。
二、商品房面積差異處理
《商品房銷售管理辦法》第二十條中已經有了相關的規定，內容基本如下：面積誤差比絕對值超出3％，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準;房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：
房屋
類型公寓獨立住宅
(花園住宅)新里
住宅新工房
(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里
住宅簡屋
換算系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。
一、拆遷時彩鋼棚補償嗎
目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建3種方式。
（一）實行貨幣補償的，貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權區位補償價。計算公式分別為：
1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。
被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區分房屋結構、等級分別計算合并補償。
2、宅基地所有權區位補償價宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。
附：未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權區位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權區位補償單價由市國土房管局根據從化市國民經濟發展水平、從化市國有土地所有權基準地價、房地產市場變化情況予以適當調整，經市人民政府批準后定期公布。
（二）實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于（25－30）平方米人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米人之間的，按批準的建筑面積核定；超過60平方米人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應合并計算房屋建筑面積。
法律分析：已經登記的私有居住房屋，其建筑面積一般以不動產權證書和房地產登記簿的記載為準；不動產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。私有居住房屋中的閣樓不予認定建筑面積；已經登記的私有居住房屋，在不動產權證書記載以外的搭建面積，不予認定建筑面積。未經登記的私有居住房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。未經登記的私有居住房屋，有房屋建造批準文件但未記載建筑面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建筑面積為準，超出房屋建造批準范圍的搭建部位不予認定建筑面積。未經登記的私有居住房屋，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準；1981年以后改擴建增加的部位不予認定建筑面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。無法確定具體建造年份的，根據實地丈量的建筑面積為準，每層認定的建筑面積最多不超過土地使用權證記載的占地面積，實際層數超過3層的，認定到3層，3層以上部位，不予認定建筑面積。
法律依據：《中華人民共和國測繪法》 第二十三條 城鄉建設領域的工程測量活動，與房屋產權、產籍相關的房屋面積的測量，應當執行由國務院住房城鄉建設主管部門、國務院測繪地理信息主管部門組織編制的測量技術規范。水利、能源、交通、通信、資源開發和其他領域的工程測量活動，應當執行國家有關的工程測量技術規范。
被征收房屋的面積以什么為準?
律師解答：
對于已經登記的房屋的面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記薄的記載為準，兩者記載不一樣的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
相關法律可參考：
《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
法律分析：拆除非住宅房屋，以貨幣補償的，補償款按照被拆除房屋建筑面積的市場評估價格計算。但因市人民政府確立的市政、公益事業等重點工程建設而拆除非住宅房屋的補償，按照市人民政府的有關規定執行。
拆除非住宅房屋，以房屋補償的，拆遷人與被拆遷人應按貨幣補償的標準計算出拆遷補償款，然后結算出補償房屋的商品房價格與拆遷補償款的差價，多退少補。
法律依據：《拆遷裝修賠償》 第三十條 拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償的，拆遷補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償的，拆遷人應當按照貨幣補償方式結算的補償金提供價款相當的房屋給被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結算差價款，補償房屋的產權性質保持不變。造成停產、停業損失的，由拆遷人付給一定數額的經營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數額的經營性補助費。
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投稿：曹海亮
內容審核：范美華律師
