一、律師維權(quán)拆遷補償辦法博客,違反協(xié)議交房是否構(gòu)成欺詐

未按約定時間交房不算欺詐，只是違約行為。買方可要求違約金。合同約定的按約定，無約定按法定。違約金可根據(jù)實際損失調(diào)整。如果損失超過約定違約金，可要求增加違約金。解決方法：協(xié)商或起訴開發(fā)商。購房者應(yīng)保存相關(guān)證據(jù)。未交房可要求退房并要求雙倍返還定金。

法律分析

一、未按照約定時間交房算不算欺詐

對于出賣人在約定交房時間未交房的行為，一般而言都不算欺詐，只屬于違約行為，但是如果出賣人一開始就明知不能交房，可能會成立民事欺詐，嚴重的話還會涉嫌刑事詐騙。

如果出賣人過了約定時間不交房，買受人可以要求其承擔違約責任，支付違約金。

關(guān)于違約金的數(shù)額，一般情況下，雙方有合同約定的，按照有約定按約定、沒約定按法定的原則，以合同上約定的比例執(zhí)行;合同上沒有約定的，按照同期銀行貸款利率為準。不過,盡管逾期交房的違約金沒有一個統(tǒng)一標準，但合同上的違約金比例并不是固定不變的，可以以實際損失為標準進行適當調(diào)整。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

根據(jù)以上規(guī)定,如果房產(chǎn)公司長時間逾期交房給購房者造成的損失高于合同約定的違約金,購房者可以請求人民法院適當予以增加,按實際造成的損失確定違約金,要求房產(chǎn)公司承擔違約責任。

二、開發(fā)商逾期交房解決辦法

1、與開發(fā)商進行協(xié)商

這種業(yè)主可以聯(lián)合其他業(yè)主進行維權(quán)，與開發(fā)商進行協(xié)商。在協(xié)商過程中注意維權(quán)方式的合法性，不能采取過激行為，更不能采取圍堵等擾亂公共秩序的行為。

2、向法院起訴

若是和開發(fā)商協(xié)調(diào)不成，可以想法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償自己的損失。

買房其實是一件比較復(fù)雜的事情，為了保證自己的合法權(quán)益，建議購房者從購房開始就要保存好購房過程中形成和出現(xiàn)的認購書、購房合同、開發(fā)商書面通知、短信息、報紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關(guān)部門證明等證據(jù)材料，以備在維權(quán)需要時所用。

出賣人沒有按照約定的時間交付房屋，一般只是按照違約處理，而不會認定為欺詐。這個時候購買者可以先與對方進行協(xié)商，基于一定的寬限期，同時要求對方承擔違約責任。如果在寬限期內(nèi)，出賣人還不能交付房屋的話，則購買者有權(quán)要求退房，對于之前支付的購房定金，也可以要求出賣人雙倍返還。

結(jié)語

根據(jù)法律規(guī)定，出賣人未按約定時間交房一般被視為違約行為而非欺詐。購買者可以要求違約責任承擔和支付違約金。違約金數(shù)額應(yīng)按合同約定或根據(jù)實際損失進行適當調(diào)整。若違約造成損失超過合同約定的違約金，購買者可向法院提起訴訟，要求增加賠償金額。在面對開發(fā)商逾期交房時，購房者可先協(xié)商解決，如不成，可通過法律途徑維護自己的權(quán)益。購房者應(yīng)保存相關(guān)證據(jù)，以備維權(quán)之需。購房者有權(quán)要求退房并要求雙倍返還定金。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、購房合同欺詐行為如何界定

法律分析：購房合同欺詐行為的界定標準如下：1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。法律規(guī)定，欺詐是指以使人發(fā)生錯誤認識為目的的故意行為。當事人由于他人的故意的錯誤陳述，發(fā)生認識上的錯誤而為意思表示，即構(gòu)成因受欺詐而為的民事行為。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

三、購房合同存在欺詐行為怎么處理

購房合同有以下欺詐情形：

（一）房屋租售中介實施的詐騙；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商或個人在預(yù)售、出售房屋時，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實，采取一房多賣的方式騙取他人購房款；

（三）虛構(gòu)商鋪等房產(chǎn)投資項目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進行投資騙取投資款。

一、集資詐騙罪客觀表現(xiàn)是什么

本罪在客觀方面表現(xiàn)為行為人必須實施了使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的行為。構(gòu)成本罪行為人在客觀方面應(yīng)當符合以下條件：

1、必須有非法集資的行為。

所謂集資，是指自然人或者法人為實現(xiàn)某種目的而募集資金或者集中資金的行為。依法進行的集資主要是指，公司、企業(yè)或者其他個人、團體依照法律、法規(guī)規(guī)定的條件和程序通過問社會、公眾發(fā)行有價證券或者利用融資租賃、聯(lián)營、合資、企業(yè)集資等方式在資金市場上籌集所需的資金。如股份有限公司、有限責任公司為了設(shè)立或者生產(chǎn)、經(jīng)營的需要。而發(fā)行股票和債券。

2、集資是通過使用詐騙方法實施的。

所謂使用詐騙方法，是指行為人以非法占有為目的，編造謊言，捏造或者隱瞞事實真相，騙取他人的資金的行為。在實踐中，犯罪分子使用詐騙方法非法集資行為主要是利用公眾缺乏投資知識、盲目進行投資的心理，鉆市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟活動紛繁復(fù)雜、投資法制不健全的空子進行的。如有的行為人謊稱其集資得到政府領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)主管部門同意，有時甚至偽造有關(guān)批件，以騙取社會公眾信任；有的大肆登載虛假廣告，引起社會公眾投資盈利心理；有的打著舉辦集體企業(yè)或發(fā)展高科技的幌子，以良好的經(jīng)濟效益和優(yōu)厚的紅利為誘餌；有的虛構(gòu)實際上并不存在的企業(yè)或企業(yè)計劃。只要行為人采用了隱瞞真相或虛構(gòu)事實的方法進行集資的，均屬于使用欺騙方法非法集資行為。

3、使用詐騙方法非法集資必須達到數(shù)額較大，才構(gòu)成犯罪。否則，不構(gòu)成犯罪。

二、非法集資的犯罪手段

（1）承諾高額回報，編造“天上掉餡餅”、“一夜成富翁”的神話。暴利引誘，是所有詐騙犯罪分子欺騙群眾的不二法門。不法分子為吸引更多的群眾，往往許諾投資者以獎勵、積分返利等形式給予高額回報。為了騙取更多的人參與集資，非法集資者開始是按時足額兌現(xiàn)先期投入者的本息，然后是拆東墻補西墻，用后集資人的錢兌現(xiàn)先前的本息，等達到一定規(guī)模后，便秘密轉(zhuǎn)移資金，攜款潛逃。

（2）編造虛假項目或訂立陷阱合同，一步步將群眾騙入泥潭。不法分子以種植仙人掌、螺旋藻、蘆薈、火龍果、冬蟲夏草，養(yǎng)殖螞蟻、黑豚鼠、梅花鹿、家禽再回收等名義，騙取群眾資金；有的以開發(fā)所謂高新技術(shù)產(chǎn)品為名吸收公眾存款；有的編造植樹造林、集資建房等虛假項目，騙取群眾“投資入股”；有的以商鋪返租等方式，承諾高額固定收益，吸收公眾存款。

（3）混淆投資理財概念，讓群眾在眼花繚亂的新名詞前失去判斷。不法分子有的利用電子黃金、投資基金、網(wǎng)絡(luò)炒匯等新的名詞迷惑群眾，假稱為新投資工具或金融產(chǎn)品；有的利用專賣、代理、加盟連鎖、消費增值返利、電子商務(wù)等新的經(jīng)營方式，欺騙群眾投資。

（4）裝點門面，用合法的外衣或名人效應(yīng)騙取群眾的信任。為給犯罪活動披上合法外衣，不法分子往往成立公司，辦理完備的工商執(zhí)照、稅務(wù)登記等手續(xù)，以掩蓋其非法目的，而無實際經(jīng)營或投資項目。這些公司采取在豪華寫字樓租賃辦公地點，聘請名人作廣告等加大宣傳，騙取群眾信任。

（5）利用網(wǎng)絡(luò)，通過虛擬空間實施犯罪、逃避打擊。不法分子租用境外服務(wù)器設(shè)立網(wǎng)站或設(shè)在異地，發(fā)展人頭一般用代號或網(wǎng)名。有的還通過網(wǎng)站、博客、論壇等網(wǎng)絡(luò)平臺和QQ、MSN等即時通訊工具，傳播虛假信息，誘騙群眾上當。一旦被查，便以下線不按規(guī)則操作等為名，迅速關(guān)閉網(wǎng)站，攜款潛逃。在潛逃前還發(fā)布所謂通告，要下線人員記住自己的業(yè)績，承諾日后重新返利，借此來穩(wěn)住受騙群眾。

（6）利用精神、人身強制或親情誘騙，不斷擴大受害群體。許多非法集資參與者都是在親戚、朋友的低風險、高回報勸說下參與的。犯罪分子往往利用親戚、朋友、同鄉(xiāng)等關(guān)系，以高額利息誘惑，非法獲取資金。有些已經(jīng)加入的傳銷人員，在傳銷組織的精神洗腦或人身強制下，為了完成或增加自己的業(yè)績，不惜利用親情、地緣關(guān)系拉攏親朋、同學(xué)或鄰居加入，有的連自己的父母、配偶和子女都不放過，造成親情反目，導(dǎo)致人間悲劇。

三、怎么取消租房詐騙手段

(一)房屋租售中介實施的詐騙，采用欺騙手段截留客戶資金，將其非法占有或用于投資、轉(zhuǎn)貸等風險項目。利用為購房人代辦銀行貸款之機將房產(chǎn)抵押給銀行，然后冒用購房人的身份證件，將銀行發(fā)放的貸款占為己有。公布虛假房屋租賃、銷售信息，與客戶簽訂租房、購房合同，騙取客戶中介費及定金。(二)房地產(chǎn)開發(fā)商或個人在預(yù)售、出售房屋時，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實，采取一房多賣的方式騙取他人購房款。(三)虛構(gòu)商鋪等房產(chǎn)投資項目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進行投資騙取投資款。(四)以能夠幫助購買回遷房、單位房等低價房為名，虛構(gòu)房源，詐騙他人購房款。(五)通過偽造房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、購房款。(六)隱瞞門面房即將拆遷的事實，虛假發(fā)布“門面房轉(zhuǎn)讓”的信息，將門面房轉(zhuǎn)租給他人，騙取租金。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第一百四十八條

一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

第一百四十九條

第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應(yīng)當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

四、被誤導(dǎo)欺詐簽訂了購房合同是否有效

被誤導(dǎo)欺詐簽訂了購房合同可能有效，但是當事人可以申請撤銷購房合同。如果因存在其他無效事由，導(dǎo)致合同無效引發(fā)糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可以到人民法院提起訴訟。

一、簽完購房合同后悔了應(yīng)該做什么

1、如果是購房者自身原因不想買、買不起或個人其他原因?qū)е路抠J辦不下等原因，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。因此開發(fā)商同意，可以解除合同，但是需要承擔違約責任并賠償。2、購房者簽訂購房合同后發(fā)現(xiàn)開放商存在項目開發(fā)違法，不具備完備的法律文件的等情形，導(dǎo)致合同無效等，購房者可要求退房，且不需承擔違約責任。

二、什么情況下房屋買賣合同可以解除效力的

房屋買賣合同可以解除效力的情況有：當事人協(xié)商一致，可以解除；購房合同無效，可以解除；購房合同被依法撤銷，可以解除；套型與設(shè)計圖紙不一致，可以解除；面積誤差，可以解除；規(guī)劃設(shè)計變更，可以解除；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計，可以解除；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以解除。

三、交了購房定金沒簽合同能退嗎

分情況討論。1、基于重大誤解、欺詐、脅迫、顯失公平成立的購房合同可以行使撤銷權(quán)。合同被撤銷之后，定金應(yīng)當退還給交付定金的一方當事人；2、若購房者無正當原因惡意不再約定的期限內(nèi)協(xié)商導(dǎo)致合同不能按時簽訂的，適用定金罰則，定金不予退回；3、因不可抗力、政策原因?qū)е虏荒芎炗喓贤模ń饝?yīng)當退還。因此需要具體討論。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

《中華人民共和國民法典》第一百四十七條

基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條

一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

五、購房合同受到欺詐有哪些法律后果

簽訂買賣合同中存在欺詐的后果有：欺詐方需要承擔返還財產(chǎn)，承擔損失，繼續(xù)履行，支付違約金，沒收財產(chǎn)等民事責任；情節(jié)嚴重的可能構(gòu)成合同詐騙罪及仿造公文、證件、印章罪。

一、一房二賣要承擔的法律后果是什么呢

1

從刑事責任角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在故意欺詐的行為，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是行為在達到數(shù)額較大情節(jié)時才構(gòu)成犯罪，一般是以個人詐騙公私財物2000元以上作為參照標準。

2

從行政責任的角度分析，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情況時，應(yīng)處以警告、責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款。

3

從民事責任角度分析，如果是有效合同的當事人，沒有取得房屋的買方可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商返還已付購房款及利息、解除合同，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔金額不超過已付購房款一倍的賠償責任；如果是可撤銷合同的當事人，具有撤銷權(quán)的買方在知曉或一房二賣情況當天起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷合同，并要求開發(fā)商賠償本金及相應(yīng)；對于無效合同的當事人，可以請求法院或仲裁機構(gòu)宣告合同無效，并要求開發(fā)商承擔相應(yīng)賠償和損失。

二、承擔民事責任的方式包括哪些？

承擔民事責任的方式包括如下：

1、停止侵害；

2、排除妨礙；

3、消除危險；

4、返還財產(chǎn)；

5、恢復(fù)原狀；

6、修理、重作、更換；

7、繼續(xù)履行；

8、賠償損失；

9、支付違約金；

10、消除影響、恢復(fù)名譽；

11、賠禮道歉。

民事責任是指民事主體不履行或者不完全履行民事義務(wù)應(yīng)當依法承擔的不利后果，既是違反民事義務(wù)所承擔的法律后果，也是救濟民事權(quán)利損害的必要措施，還是保護民事權(quán)利的直接手段。

三、刻假公章可能構(gòu)成什么罪

刻假公章可能構(gòu)成偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪。

為了防止某些不法人員私自刻制公章，進行詐騙、破壞國家治安管理活動，侵害機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的合法利益，國家將刻字業(yè)納入特種行業(yè)管理。我國治安管理處罰法、《中華人民共和國刑法》中對偽造印章行為都有明確規(guī)定。所謂印章，是指國家機關(guān)刻制的以文字與圖記表明主體同一性的公章或?qū)Ｓ谜拢菄覚C關(guān)行使職權(quán)的符號和標記，公文在加蓋公章后始能生效。用于國家機關(guān)事務(wù)的私人印鑒、圖章也應(yīng)視為本款所稱印章。

《中華人民共和國刑法》明確規(guī)定，偽造、變造、買賣或者盜竊、搶奪、毀滅國家機關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利；情節(jié)嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑。偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團體的印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利。偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪的主體是一般主體，即凡是達到法定刑事責任年齡、具有刑事責任能力的人均可構(gòu)成偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪。偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪往主觀方面只能出于直接故意，間接故意和過失不構(gòu)成偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章罪。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條

一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

《刑法》第二百二十四條

有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。

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投稿：方夢

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