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拆遷豪宅怎么補償，土地增值稅拆遷補償費怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-10-27 23:04:55
作者：
圣運律師
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拆遷豪宅怎么補償,拆遷土地增值稅計算方法,拆遷土地增值稅的計算方法主要依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》進行。土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率來計算征收的。一、確定增值額首先，根據《中華人民共和國土地增值稅暫

拆遷豪宅怎么補償，土地增值稅拆遷補償費怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷豪宅怎么補償,拆遷土地增值稅計算方法

拆遷土地增值稅的計算方法主要依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》進行。土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率來計算征收的。

一、確定增值額

首先，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第四條，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。這些扣除項目包括：

取得土地使用權所支付的金額；

開發土地的成本、費用；

新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

與轉讓房地產有關的稅金；

財政部規定的其他扣除項目。

二、應用稅率計算土地增值稅

其次，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條，土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

通過確定增值額并應用相應的稅率，即可計算出應繳納的土地增值稅額。

三、免征情況

此外，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，有些情況下可以免征土地增值稅，如：

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

因國家建設需要依法征收、收回的房地產。

綜上所述，拆遷土地增值稅的計算方法主要是確定增值額，并根據增值額的大小應用四級超率累進稅率來計算稅額。同時，也要注意是否存在免征土地增值稅的情況。

二、土地增值稅拆遷補償費怎么算

1、是否因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用2、如屬于“城市實施規劃”而搬遷，還需要確定是否因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷。此案中，企業財務人員向稅收管理員提供了政府進行“舊城改造”批復文件、具體規劃等相關文件，企業此項搬遷補償收入可以認定為土地增值稅的免稅收入，應到稅務機關辦理相關減免稅手續。

一、企業拿到的拆遷補償要交稅嗎

企業拆遷獲得的補償款不需要繳稅，不在國家稅務總局確定的征稅范圍之內。只要企業符合以下兩個條件，取得的搬遷補償收入可不用在當年確認收入，視搬遷進展情況，可在規劃搬遷次年起五年內確認收入，首先是因政府城市規劃，基礎設施建設等政策性原因搬遷。其次有新的投入計劃或立項報告。企業取得搬遷補償收入除了涉及企業所得稅外，還涉及營業稅金及附加，土地增值稅和印花稅等3個稅種。

二、的營業稅和相關法律：

根據我國現行法規，《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)第八條第一項第二款規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)也規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)第一條，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》

1、按照《通知》的規定進行企業所得稅處理的應當是因政府行為而進行的政策性搬遷，因企業自身原因而進行的搬遷不得按照《通知》的規定執行。搬遷企業取得的政策性搬遷收入應是從政府財政、土地部門直接取得的收入。對搬遷企業直接從取得土地使用權的企業取得的補償，不屬于《通知》中所稱的政策性搬遷收入。企業因政策性搬遷而處置除土地使用權之外的其它資產取得的收入，企業所得稅的處理可以按照《通知》的規定執行。搬遷企業取得實物補償的，以簽訂補償協議時確定的公允價值確認收入。

2、搬遷企業取得政策性搬遷收入或處置收入，可自政府搬遷公告、文件明確的搬遷期限開始之日的次年度起，五年內暫不并入應納稅所得額，五年期滿的當年度，企業應將已實際取得的政策性搬遷收入或處置收入按照《通知》的規定計入當期應納稅所得額。五年期滿后，因同一搬遷行為再次取得的政策性搬遷收入或處置收入應一次性全額計入當期應納稅所得額。

3、從搬遷收入或處置收入中扣除的項目限于以下五項：購建與搬遷前相同或類似性質用途或新的固定資產支出、購買土地使用權支出、其它固定資產改良支出、技術改造支出、安置職工支出。除此之外的其它支出，不得從中扣除。企業按照規定將因搬遷拆除的固定資產或其他資產報廢的損失，或安置職工的其他支出已在企業所得稅前扣除的，不得重復計入扣除。

4、搬遷企業應自取得第一筆政策性搬遷收入或處置收入的年度納稅申報時，將政府搬遷文件、公告，原占有土地已進行招、拍、掛的文件，政府確定的政策性搬遷補償收入總額以及實物補償方案、政策性搬遷收入或處置收入、重置或改良固定資產、購買土地使用權、技術改造、購置其它固定資產、安置職工計劃或立項報告等的收支預算，向其企業所得稅的主管稅務機關備案。

5、五年期滿的當年度，企業要將重置固定資產和土地使用權、購置其它固定資產、固定資產改良、進行技術改造、安置職工的實際支出計劃、立項文件等資料，在企業所得稅年度納稅申報時向主管稅務機關申報。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

三、拆遷房如何計算增值稅

拆遷房為不動產，納稅人銷售不動產，應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額的計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。銷項稅額計算公式為：銷項稅額=銷售額稅率。銷售額為納稅人發生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產支付或者負擔的增值稅額，為進項稅額。

土地增值稅如何計算

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額稅率。1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)開發土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉讓房地產有關的稅金;(5)財政部規定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

我國的增值稅如何計算

一、一般納稅人：計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額銷項稅額=銷售額稅率銷售額=含稅銷售額;（1+稅率）銷項稅額：是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。進項稅額：是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。二、小規模納稅人：應納稅額=銷售額征收率銷售額=含稅銷售額;（1+征收率）自2017年7月1日起，簡并增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率。當前，一般納稅人適用的稅率有：16%、10%、6%、0%等。適用16%稅率銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物。提供有形動產租賃服務。適用10%稅率提供交通運輸業服務。農產品（含糧食）、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農機、飼料、農藥、農膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物。適用6%稅率提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外）。適用0%稅率出口貨物等特殊業務。增值稅稅率由四檔減至17%、11%和6%三檔，取消13%這一檔稅率。征收率小規模納稅人適用征收率，征收率為3%。

營改增后土地增值稅如何計算

營改增后土地增值稅計算方法為：應納土地增值稅=增值額稅率；公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。

貸款買房的增值稅如何計算

一、買新房子需要交的稅費：(一)契稅房款總金額的1.5%或者3%。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的，普通住宅享受1.5%的優惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。(小科普：普通住宅界定標準為，住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房)也就是說140平米以下普通住宅1.5%，超過140平米3% ，非普通住宅3%。通常契稅跟著首付款一起繳，開發商代收。交納相關費用，開發商會出具正式的購房發票。(二)合同印花稅：0.05%在訂立合同時就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付款一起繳，以便于開發商統一辦理合同登記和房產證。(三)、銀行按揭費用如果辦理按揭貸款，簽合同時要交的第二組費用是銀行按揭費用，商業貸款的收費項目，各銀行間有細微的差別。a.抵押登記費：80元/戶b.權證印花稅：5元/戶c.保險費：財險保險費=總房款年費率年限系數。保險費一次交完。(保險費率大致為：1~5年為0.07%，6~10年為0.06%，11~15年為0.055%，16~20年為0.05%，20年以上為0.045%)(四)、房屋維修基金大修基金：購房款的2%-3%大修基金是公共設施、共用設備(涉及房屋共有部分如外墻、屋頂、下水道、水管等)的維修基金。開發商或者物業公司要在當地房管局指定的銀行開戶后，購房者可以自行交存。一般來說，購房者在領鑰匙，辦理入住手續時，開發商就會代收房屋維修資金，80元/套。權屬登記費就是辦理房產證的費用。產權登記費是對住房收取的，從現行按房屋價值量定率計收、按房屋建筑面積定率或定額計收、按套定額計收等，統一規范為(博客,微博)按套收取。住宅類房屋按照80元/戶來繳納，非住宅類房屋按照550元/戶繳納，共有人證書費按照10元/人繳納，即每增加一個產權人則多增收10元，這個10元只是工本費，因為如果每戶只有一本的話是免工本費的。(五)、交易手續費用1.住宅建筑面積 x3元/㎡2.住宅建筑面積 x11元/㎡(六)、物業管理費從收房日開算，以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。如開發商發出入住通知書后，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一個月后開始計算。一般先交三個月。產權人長期不住的房屋或開發商未售出的空置房，均應交納物業管理費。二、買二手房要交哪些稅費(一)、契稅：普通住宅1.5%，商住兩用或公寓為4%;住宅類房屋標準按房款總價的3%或1.5%或1%交納，每套交納具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按房款總價的3%交納;(二)、營業稅：總房款的5%(一般買方承擔，如果是賣方唯一一套房子，且居住2年以上沒有此稅);(三)、營業附加稅(四)、個人所得稅：一般買方承擔，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅，但雖然賣方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產，則此稅要交 ;(五)、土地出讓金：總房款的1%(購房改房或類似這樣房的時候交納，且只交納一次，以后你再賣房，則買方不再需要交);(六)、印花稅：總房款的萬分之五;(七)、交易費：平方米數*3(買賣雙方都要交，且數額相等);(八)、產權證工本費：約80元。不一定是這個數;(九)、他項權證工本費：約80元(貸款才有的費用);(十)、抵押登記費：根據銀行情況定;(十一)、保險費：根據保險公司情況定。(十二)、國土證辦證費：按相關規定交納。

個人轉讓房地產土地增值稅如何計算

根據財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知（財稅〔2008〕137號）第三條的規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自2008年11月1日起實施。因此，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條、第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（二）提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（三）提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

四、土地增值稅計算2種方法

法律分析：土地增值稅兩種計算方法：土地增值稅是不受物業的年限限制，只要是豪宅物業有增值便適用此規定，“如果有購房發票但無增值者可免征增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發票與有發票兩種。

法律依據：《中華人民共和國稅收征收管理法》

第一條為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。

第二條凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。　

第四條法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

五、土地增值稅的計算方法

土地增值稅的計算方法是：一般按照11%繳納。根據相關法律規定，納稅人銷售不動產，轉讓土地使用權，以及銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑等行為，除另有規定外，稅率為11%。【法律依據】《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條增值稅稅率：（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規定外，稅率為17%。（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽。（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規定的除外。（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。