一、網(wǎng)上很多曬拆遷補(bǔ)償,樓房出現(xiàn)破損所需的資金費(fèi)用如何解決

樓房出現(xiàn)破損所需的資金費(fèi)用解決方式如下：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用，不得使用維修基金。無法確定責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偩S修費(fèi)用：

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的共用設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護(hù)管理外，其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

2、住宅樓房內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

3、一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

4、開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用。

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞饺缦拢?/p>

1、貨幣補(bǔ)償：通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。

2、產(chǎn)權(quán)置換：根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

3、結(jié)合型補(bǔ)償：既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

法律依據(jù)：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、房屋裂了物業(yè)專項(xiàng)維修資金該咋用“曬”個(gè)明白

這幾天，家住市區(qū)解放路某住宅小區(qū)的沈先生心煩不已，家里衛(wèi)生間的房頂開裂已經(jīng)有2年多的時(shí)間了，不停的滲水，雖然沈先生找物業(yè)公司交涉過多次，但物業(yè)公司始終以沒有資金進(jìn)行維修為由進(jìn)行推諉。

“現(xiàn)在不是有物業(yè)專項(xiàng)維修資金嗎，這筆錢不就是用來為業(yè)主服務(wù)的嗎？怎么物業(yè)公司說沒有資金進(jìn)行維修呢？”沈先生對物業(yè)公司的說法表示懷疑。據(jù)了解，我市自2009年5月1日開始，對商品房開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金，雖然不少市民依照政策規(guī)定繳納了該筆資金，但很多人對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍，使用程序不甚了解，為此，記者昨日對相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行了采訪。

專門賬戶專款專用

24日上午，記者來到了市房管局物業(yè)管理科。據(jù)該科副科長方松林介紹，我市自2009年5月1日開始對商品房進(jìn)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的首次歸集，“這次歸集是強(qiáng)制性的，只要是在5月1日以后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，就要按照政策規(guī)定的比例繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。這筆錢交上來以后由財(cái)政部門設(shè)立專門的賬戶，還是存在業(yè)主的名下，并結(jié)息到戶。”對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸屬問題，方松林這樣解釋到。

業(yè)主家門是“分界線”

“對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍，很多業(yè)主可能還存在認(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為該筆資金可以用于自家房屋以及小區(qū)內(nèi)所有公共部分的維修等。實(shí)際上，物業(yè)專項(xiàng)維修資金是不能用在業(yè)主住宅的房屋內(nèi)的，即業(yè)主家的‘大門’即是物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍的分界線，‘大門’內(nèi)的維修、更新等都不適用于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍。物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能用于小區(qū)內(nèi)公共部位、公共設(shè)施的維修、更新和改造等。”方松林介紹說。

保修期外方能使用

據(jù)方松林介紹，物業(yè)專項(xiàng)維修資金不僅有使用范圍，而且有使用時(shí)間限制。“物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須是在開發(fā)商對小區(qū)房屋的保修期之外才能使用，一般開發(fā)商對小區(qū)房屋的保修期是5年，這就是說，只有在5年后，小區(qū)公共部位或設(shè)施出現(xiàn)了問題，需要維修更新等，才能使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；5年內(nèi)，不得使用。”方松林說。

使用細(xì)則尚未出臺

“由于我市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集時(shí)間短，而且物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序復(fù)雜，所以目前我市具體的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用辦法細(xì)則尚未出臺，也就是說，目前我市的物業(yè)專項(xiàng)維修資金還不能拿出來使用。”對于市民關(guān)心的物業(yè)專項(xiàng)維修資金該如何使用的問題，方松林這樣解答到。

三、房屋損毀后，如何進(jìn)行維修？誰來承擔(dān)費(fèi)用？

法律分析：如果損毀是因?yàn)榉课荼旧淼馁|(zhì)量問題，由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用；如果是因?yàn)橥饬σ蛩鼗蚱渌藶樵蛟斐蓳p毀，則需要通過協(xié)商或訴訟解決責(zé)任問題。法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國物權(quán)法》 第九十五條 不動(dòng)產(chǎn)因權(quán)利問題發(fā)生的損害，受害人有權(quán)請求行使該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的人承擔(dān)民事責(zé)任。

2.《中華人民共和國合同法》 第二百四十四條 當(dāng)事人對合同的履行及其效果有異議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。

3.《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》 第三十三條 侵權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)排除危險(xiǎn)、消除隱患等必要的費(fèi)用。

四、房屋維修資金的處理問題

賣房維修基金不退還，隨房屋過戶。房屋維修基金在購房時(shí)交納，是跟隨房屋走的。購房者按購房款比例交納維修基金。開發(fā)商代收維修基金是為了辦理產(chǎn)權(quán)證和承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。交納維修基金和契稅是收房的條件。

法律分析

一、賣房維修基金怎么辦

根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知(建房〔1998〕213號)第13條規(guī)定：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。”維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。所以一般沒有問買方索取補(bǔ)償?shù)摹?/p>

公共維修基金只是房主在當(dāng)時(shí)購買新房的時(shí)候交的，這個(gè)費(fèi)用相當(dāng)于給房子買的保險(xiǎn)，是跟隨房子走的。在現(xiàn)實(shí)交易中，房子賣了，房屋公共維修基金就會跟隨房屋自動(dòng)轉(zhuǎn)移。

二、房屋維修基金怎么交的

1、商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位(開發(fā)商)代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。

開發(fā)商與住宅專項(xiàng)維修基金沒有關(guān)系，但是開發(fā)商會代收房屋維修基金，之所以會代收這筆費(fèi)用，是因?yàn)榇k產(chǎn)權(quán)證的需要。

2、買方在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，如果是采用按揭貸款方式購房，開發(fā)商基本上都會在合同中約定代為辦理產(chǎn)權(quán)證。這是因?yàn)殚_發(fā)商在為業(yè)主代辦按揭貸款時(shí)，銀行要求開發(fā)商承擔(dān)階段擔(dān)保責(zé)任。在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證沒辦下來之前，開發(fā)商為業(yè)主承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任。

一旦業(yè)主出現(xiàn)不還銀行貸款的情況，銀行會直接從開發(fā)商的保證金中扣款。所以為了盡快解除擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商會以代辦產(chǎn)權(quán)證為由代收住宅專項(xiàng)維修基金。因?yàn)椴唤患{住宅專項(xiàng)維修基金便辦不了產(chǎn)權(quán)證。就像一個(gè)連鎖反應(yīng)一樣，開發(fā)商為了省去日后催交的麻煩于是便把交納專項(xiàng)維修基金及契稅作為收房的條件。

結(jié)語

購房者在購買商品房時(shí)，需按照購房款的2-3%比例向售房單位交納維修基金，這是一種類似于購買保險(xiǎn)的費(fèi)用，用于房屋共用部位設(shè)施的維修與更新。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋維修基金隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移，不會退還給賣方。開發(fā)商代收維修基金的原因是為了辦理產(chǎn)權(quán)證，并承擔(dān)階段擔(dān)保責(zé)任。因此，交納住宅專項(xiàng)維修基金和契稅是收房的條件，確保房屋交易的順利進(jìn)行。

法律依據(jù)

物業(yè)管理?xiàng)l例：第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

中華人民共和國民法典：第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 第二百八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

物業(yè)管理?xiàng)l例：第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

五、二手房買賣中房屋維修資金的處理技巧

1、二手房不需要交納公共維修基金，已交納的基金會隨產(chǎn)權(quán)變更一并轉(zhuǎn)移。

2、交易雙方可協(xié)商處理已交納的維修基金，包括順延給下個(gè)買家、買賣雙方共同承擔(dān)費(fèi)用、按份額付費(fèi)或購房者承擔(dān)全部費(fèi)用。

3、二手房維修基金辦理過戶時(shí)需注意：專款專用、余額不能獲取或交還、辦理過戶前需明確約定。

法律分析

1、采購二手房是不是要交納公共維修基金?

二手房無須交納公共維修基金，前一個(gè)房子產(chǎn)權(quán)人業(yè)已交納過的公共維修基金是跟著房子產(chǎn)權(quán)的變更一并變更的。

2、現(xiàn)已交納過房子維修基金費(fèi)用的二手房交易時(shí)，房子維修基金該如何處理?

當(dāng)交易雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到房子維修基金是不是應(yīng)由買家付出時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由交易雙方洽談終究達(dá)到一致。通常會有四種處理辦法：

(1)房子業(yè)主將房子維修基金無償順延給下個(gè)買家

(2)交易雙方經(jīng)過洽談客戶與業(yè)主一同承當(dāng)這筆費(fèi)用，即客戶付出原業(yè)主所交納房子維修基金費(fèi)用的50%。

(3)交易雙方經(jīng)過洽談按必定份額付出房子維修基金費(fèi)用。份額公式為(房子產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購房子與出售房子的時(shí)間差)/房子產(chǎn)權(quán)年限。(注：通常房子產(chǎn)權(quán)年限為70年)

(4)房子業(yè)主不同意將房子維修基金無償順延給客戶也不想按份額與客戶分管這筆費(fèi)用，那么購房者如采購該套房子則需承當(dāng)原業(yè)主最初購房時(shí)所交納的這筆房子維修基金費(fèi)用。

交易雙方能夠經(jīng)過上述幾種洽談辦法處理公共維修基金疑問，不過通常狀況下，公共維修基金通常都是業(yè)主無償順延給客戶的。

3、二手房維修基金的辦理過戶要注意什么問題?

(1)維修基金專項(xiàng)用于住所共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)備的維修和更新，不能挪作他用。

(2)賣家出售房子，其物業(yè)維修基金賬戶中的余額，不能獲取或交還，可由下家經(jīng)過物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。

(3)維修基金是結(jié)算，還是無償辦理過戶，應(yīng)當(dāng)在訂金付出前就予以明確約好，不然訂金付出后，依據(jù)“有約好，從約好;無約好，從法定”的原則，下家無權(quán)請求上家贈送維修基金。

這些就是我們在這方面的知識。如果你想要了解更多關(guān)于這些方面的內(nèi)容，也可以到網(wǎng)上進(jìn)行搜索查詢。

結(jié)語

二手房交易中涉及公共維修基金的問題，根據(jù)具體情況可以通過洽談達(dá)成一致。常見的處理方式包括順延給下個(gè)買家、共同承擔(dān)費(fèi)用、按份額分?jǐn)偦蛴少彿空叱袚?dān)原業(yè)主所交納的費(fèi)用。維修基金辦理過戶時(shí)需注意不可挪作他用，賣家余額無法獲取或交還，約定應(yīng)在訂金支付前明確。如需了解更多相關(guān)內(nèi)容，請進(jìn)行網(wǎng)上搜索查詢。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

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投稿：尹潔

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