一、農(nóng)房出售房屋拆遷有補(bǔ)償嗎,農(nóng)村拆遷賠償集體房產(chǎn)證安置房可以買(mǎi)賣(mài)么

農(nóng)村拆遷賠償?shù)募w房產(chǎn)證安置房是否可以買(mǎi)賣(mài)，需結(jié)合具體情況來(lái)判斷。

一、若該安置房已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，并且當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿(mǎn)，那么這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒(méi)有區(qū)別，可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

二、若該安置房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，或者有產(chǎn)權(quán)證但在一定期限內(nèi)（如5年）限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲催@類(lèi)拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)會(huì)受到較大限制。因?yàn)閺暮炗喓贤綄?lái)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，且不確定因素多。特別是無(wú)產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房，可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此通常不可以買(mǎi)賣(mài)。

總的來(lái)說(shuō)，農(nóng)村拆遷賠償?shù)募w房產(chǎn)證安置房是否可以買(mǎi)賣(mài)，主要取決于該房產(chǎn)是否已取得房產(chǎn)證，以及當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策和規(guī)定。在進(jìn)行此類(lèi)房產(chǎn)交易時(shí)，建議咨詢(xún)當(dāng)?shù)卣驅(qū)I(yè)律師，以確保交易的合法性和安全性。

二、農(nóng)村集體土地安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎

農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買(mǎi)賣(mài)行為違法，合約無(wú)效。在農(nóng)村集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定，而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

一、哪些農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效

（一）產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（二）主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。

（三）侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

（四）農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對(duì)這類(lèi)合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

（五）非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市去尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，造成越來(lái)越多的農(nóng)村房屋閑置，現(xiàn)實(shí)中一些村民便以出賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓自己的房屋，但是很多人卻不知道買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋應(yīng)符合一定的條件的。所以在決定購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋之前，最好先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師該農(nóng)村房屋能否買(mǎi)賣(mài)，哪些情形會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，謹(jǐn)防自己簽訂有瑕疵的合同或者是購(gòu)房之后無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)而利益受損。

二、上海農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)是否合法

農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)是不合法的。農(nóng)村宅基地不能買(mǎi)賣(mài)，但宅基地上的房屋可以買(mǎi)賣(mài)。

司法實(shí)踐中，對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同有效。但對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

農(nóng)村房屋要買(mǎi)賣(mài)必須具備以下條件：

1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；

2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn)；

3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

4、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。

三、現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題。前不久，國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房最新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70％－80％。

1、小產(chǎn)權(quán)房不予發(fā)放房產(chǎn)證

（1）小產(chǎn)權(quán)房一般是指未辦理相關(guān)證件，在農(nóng)村集體土地建造的房屋，這也就意味著其房屋的合法性不被國(guó)家承認(rèn)，若是去相關(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)證等證件時(shí)，是不予進(jìn)行辦理的。

（2）截止至今，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積在66億平方米左右，從這個(gè)數(shù)字我們不難看出小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量之多，但是由于其并未被國(guó)家承認(rèn)，總是有很多人抱有總有一天會(huì)被國(guó)家承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)合法化的僥幸心理，但根據(jù)目前的政策來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)合法化的這一天還有挺遠(yuǎn)。

2、禁止新建和買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房

（1）農(nóng)村土地屬于該村集體組織所有，并且執(zhí)行一戶(hù)一宅的制度，據(jù)了解，國(guó)家嚴(yán)令禁止在集體土地上進(jìn)行建造小產(chǎn)權(quán)房，若是有人違規(guī)建造，將會(huì)面臨懲處。

（2）小產(chǎn)權(quán)房不止禁止新建，還禁止買(mǎi)賣(mài)，若是違規(guī)買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房，買(mǎi)賣(mài)人將會(huì)被沒(méi)收非法收入，對(duì)于那些擁有城鎮(zhèn)戶(hù)口卻想要買(mǎi)農(nóng)村的房屋的人來(lái)說(shuō)，是被禁止購(gòu)買(mǎi)的。

（3）雖然小產(chǎn)權(quán)房不容許買(mǎi)賣(mài)，但是可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)寝D(zhuǎn)讓雙方得是同屬于一個(gè)村集體組織的成員，轉(zhuǎn)讓前還得向相關(guān)部門(mén)提交申請(qǐng)，待申請(qǐng)通過(guò)后，便可轉(zhuǎn)讓。

3、禁止將小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化

（1）目前我國(guó)農(nóng)村土地和房屋在進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，尤其是農(nóng)村房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，該項(xiàng)工可能存在不少遺留問(wèn)題，當(dāng)?shù)卣€需妥善進(jìn)行處理。

（2）目前的國(guó)家政策是不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的，所以農(nóng)村房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記工作是不能進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的登記的，也不容許有人將小產(chǎn)權(quán)房合法化。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

三、農(nóng)村集體安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎

農(nóng)村安置房可以買(mǎi)賣(mài)。農(nóng)村的拆遷安置房從嚴(yán)格的意義上講，是安置拆遷人的，若其取得完整的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，可以出售。若沒(méi)有取得完整的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，則出售就不行的。買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。

一、拆遷安置房可以買(mǎi)嗎?

拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)，能買(mǎi)，但是有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者，而且買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益，交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。

二、拆遷安置房是不是小產(chǎn)權(quán)房

1、小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。2、拆遷安置房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，不是小產(chǎn)權(quán)房。3、經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下計(jì)劃，用地一般實(shí)行劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收。4、開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會(huì)超過(guò)安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對(duì)外出售，則該部分房屋嚴(yán)格來(lái)講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對(duì)外出售，上市進(jìn)行交易。5、小產(chǎn)權(quán)房則是相對(duì)于全產(chǎn)權(quán)房的一種俗稱(chēng)，是指國(guó)家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。

三、房屋拆遷是否可以強(qiáng)制執(zhí)行

房屋拆遷一般可以強(qiáng)制執(zhí)行，具體如下：

1、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，一方不履行的另一方可以向法院起訴，可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；

2、如果沒(méi)有簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償決定不起訴又不執(zhí)行的，拆遷部門(mén)可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)一般不合法，具體如下：

1、法律規(guī)定，安置房在五年之內(nèi)是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的；

2、由于安置房各個(gè)市的政策不一，因地制宜，所以規(guī)定也并不硬性，對(duì)于安置房，國(guó)家對(duì)這種買(mǎi)賣(mài)交易是不允許的，所以這種情況下簽的過(guò)戶(hù)合同都是不受法律保護(hù)的，也無(wú)法公證；

3、對(duì)于尚未住滿(mǎn)5年的安置房，政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)安置房的業(yè)主，以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合安置房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

四、拆遷安置房有房產(chǎn)證可以買(mǎi)賣(mài)嗎

法律分析：可以。具有完全產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋，其權(quán)利受我國(guó)法律的保護(hù)，而其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒(méi)有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。1.簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，在合同中寫(xiě)明雙方的約定；2.攜帶雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶(hù)口本等資料到房地產(chǎn)交易中心；3.去房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶(hù)，并交納相關(guān)費(fèi)用；4.雙方當(dāng)事人一定到場(chǎng)簽字，完成過(guò)戶(hù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十條：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

五、集體土地的安置房可以辦房產(chǎn)證嗎

法律分析：可以辦理。安置房有房產(chǎn)證有兩種情況，一種是政府分配的商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房，房產(chǎn)屬個(gè)人所有，但五年內(nèi)不得上市，五年后可辦理房產(chǎn)證；

另一種是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配購(gòu)的中低價(jià)商品房，與一般商品房沒(méi)有區(qū)別，可自由上市，可以按照程序辦理房產(chǎn)證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第八條 民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。

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投稿：唐慕嵐

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