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農(nóng)村房屋拆遷補償訴狀，宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-09-21 11:55:46
作者：
圣運律師
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農(nóng)村房屋拆遷補償訴狀,宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失,廣州張靜律師解答：實踐中不同法官判法不同，下面這個案件僅供參考。法官按照棄產(chǎn)補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，減去購房款（購房款需返還），再除以2，就是賣家賠償買家的金額。判決

農(nóng)村房屋拆遷補償訴狀，宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

一、農(nóng)村房屋拆遷補償訴狀,宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失

廣州張靜律師解答：實踐中不同法官判法不同，下面這個案件僅供參考。法官按照棄產(chǎn)補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，減去購房款（購房款需返還），再除以2，就是賣家賠償買家的金額。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為，涉案房屋屬于宅基地上建設(shè)的房屋，陳買家并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟組織的成員，其與徐賣家簽訂的《宅基地房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無效。關(guān)于合同無效的法律后果，本院酌定雙方存在同等過錯。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，在陳買家向徐賣家返還涉案房屋以及徐賣家向陳買家返還購房款的基礎(chǔ)上，陳買家仍有權(quán)主張徐賣家承擔(dān)因房地產(chǎn)價格上漲造成的房屋差價損失。關(guān)于損失的計算標(biāo)準(zhǔn)，徐賣家因舊村改造而取得涉案房屋的拆遷利益，陳買家要求參照《補償方案》《實施細(xì)則》《補償安置計算確認(rèn)表》的標(biāo)準(zhǔn)進行賠償有理，本院予以支持。根據(jù)《實施細(xì)則》第三條關(guān)于棄產(chǎn)補償?shù)囊?guī)定，框架、混合、磚木結(jié)構(gòu)統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)為12000元/㎡，且按現(xiàn)狀房屋應(yīng)安置面積310.67㎡計算，陳買家主張按照13000元/㎡及320㎡計算缺乏事實和法律依據(jù)，本院依法不予支持。故涉案房屋的現(xiàn)值應(yīng)為932010元（310.67㎡×12000元/㎡÷4層）。根據(jù)雙方就《宅基地房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效的過錯程度，扣除徐賣家已經(jīng)向陳買家支付的3萬元補償，一審法院確認(rèn)徐賣家仍應(yīng)向陳買家支付的賠償款為386005元[（932010元-10萬元）×50%-3萬元]。

二、十多年后宅基地賣家反悔，法院認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效但不用還地！

夫妻二人買了一塊宅基地建房，雙方簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，但是十多年之后，賣家反悔，并且一紙訴狀將這對夫妻告上了法院，要求法院判定當(dāng)初簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，并要求鄭某夫婦歸還土地。法院審理后，判決雙方簽訂的協(xié)議無效，同時駁回賣家的其他訴訟請求。2007年的時候，鄭某夫婦從東莞市黃江鎮(zhèn)田美村村民孫某手里買了一塊宅基地，雙方簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定孫某將位于田美村轄區(qū)內(nèi)的一塊建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給鄭某夫婦使用。簽訂協(xié)議后，鄭某依法辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、民房住宅工程許可證，并經(jīng)東莞市黃江鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃辦公室在土地紅線確認(rèn)。在今年，孫某卻反悔了，將鄭某夫婦告上了法院，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的協(xié)議系無效，并要求鄭某夫婦返還房屋。法院審理后認(rèn)定，孫某和鄭某夫婦簽訂了協(xié)議后，孫某已經(jīng)收取了轉(zhuǎn)讓款。建筑為合法建筑，鄭某夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院認(rèn)為，雙方糾紛涉及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，就轉(zhuǎn)讓位于東莞市黃江鎮(zhèn)田美社區(qū)一塊宅基地使用權(quán)達(dá)成真實一致的意思表示，并且已經(jīng)實際履行了各自的義務(wù)，但是這并不代表被告已取得田美社區(qū)集體經(jīng)濟組織成員資格，由于被告并不具備田美社區(qū)集體經(jīng)濟組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權(quán)及騰退房屋，不符合誠實守信、公平合理的原則，法院不予支持。按照法律規(guī)定，合同無效后法律效果需要一并處理，但在農(nóng)村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應(yīng)將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區(qū)域沒有明確的區(qū)位補償價，并且土地房屋的價值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價值進行合理評估。本案中的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為何是無效的？律師指出：根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的成員使用的，具有專屬性。而本案中鄭某夫婦不是田美村的村民，其與孫某之間簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違背了強制性法規(guī)的規(guī)定，因此根據(jù)《民法典》第153條第1款的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。該協(xié)議就屬于無效的協(xié)議?！锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效后的結(jié)果是什么？律師表示：根據(jù)《民法典》第157條的規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認(rèn)定為無效，那么作為標(biāo)的的宅基地確實應(yīng)當(dāng)返還，相應(yīng)的對價款也應(yīng)當(dāng)返還，但由于鄭某夫婦已經(jīng)在該宅基地上面蓋了房子，將房屋拆除后返還宅基地不符合公平合理的原則，因此法院沒有支持孫某提出的返還宅基地這一訴訟請求。本案的法律啟示是什么？律師回應(yīng)到：在涉及土地轉(zhuǎn)讓或者房屋轉(zhuǎn)讓的合同簽訂過程中，無論是買方還是賣方都要確保土地和房屋的性質(zhì)是否能夠轉(zhuǎn)讓，雙方當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的資質(zhì)，如果這些情況都沒有審查明確，進而導(dǎo)致合同效力受影響的，再去追究雙方當(dāng)事人的責(zé)任則顯然會增加不必要的成本。

三、拆遷協(xié)議不合法有賠償嗎

不合法的拆遷協(xié)議一般情況下可以要求賠償。不合法的拆遷協(xié)議屬于無效合同，自始沒有約束力。當(dāng)事人可以申請拆遷管理部門裁決解決，裁決后當(dāng)事人仍不滿意的，可以向法院起訴。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

四、宅基地買賣后拆遷糾紛法律問題

法律分析:

1、農(nóng)戶之間發(fā)生宅基地權(quán)屬爭議，當(dāng)事人雙方應(yīng)尊重歷史，相互謙讓，協(xié)商解決問題。

雙方協(xié)商成功，最好簽訂協(xié)議。雙方達(dá)成的協(xié)議，不得違反有關(guān)法律、法規(guī)，不得損害國家、集體的利益和其他村民的合法權(quán)益。

2、協(xié)商不成的，當(dāng)事人任何一方或雙方可到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)(鎮(zhèn))政府或土地管理所等受理機關(guān)提出處理申請。

申請?zhí)幚頃r，應(yīng)以書面形式寫明：申請人、對方當(dāng)事人的名稱、地址；申請?zhí)幚淼氖马?、具體要求和理由，并附爭議地塊示意圖；有關(guān)證據(jù)及其來源，證人的姓名、工作單位或地址。受理機關(guān)接到處理申請后，應(yīng)在15日內(nèi)決定是否受理。決定受理的，應(yīng)當(dāng)在將申請書副本發(fā)送對方當(dāng)事人。對方當(dāng)事人應(yīng)在接到申請書副本之日起30日內(nèi)提交答辯文書和有關(guān)證據(jù)；逾期不提交答辯文書的，不影響作出處理決定。受理機關(guān)決定不受理的，應(yīng)當(dāng)在決定后書面通知申請人，并說明理由。

法律依據(jù):

《中華人民共和國民法典》

第三百六十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

第三百六十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

五、法院判決房屋買賣協(xié)議無效并且已生效現(xiàn)又起訴對方反還拆遷費補償面積等我

法律分析：因標(biāo)的房屋被依法納入政府拆遷改造范圍，雙方當(dāng)事人在此之后所簽訂的房屋買賣合同無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，該標(biāo)的房屋的所有權(quán)人仍為賣方。考慮到所購房屋物權(quán)因拆遷而消滅，買方已無法取得標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)。賣方作為標(biāo)的房屋的所有權(quán)人，其所簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書，合法有效。在一定意義上而言，賣方在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給買方的房屋及土地使用權(quán)的對價。現(xiàn)因政府拆遷導(dǎo)致房屋物權(quán)消滅，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價即拆遷補償款。因賣方尚未實際領(lǐng)取拆遷補償款，買方請求確認(rèn)其享有上述征收補償協(xié)議中的房屋及土地使用權(quán)等財產(chǎn)所對應(yīng)的拆遷補償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，賣方因?qū)⒈徽魇諛?biāo)的物出賣并收取了購房款而無權(quán)重復(fù)享有征收補償款。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》

第十七條基層人民法院管轄第一審民事案件，但本法另有規(guī)定的除外。

第十八條中級人民法院管轄下列第一審民事案件：

(一)重大涉外案件;

(二)在本轄區(qū)有重大影響的案件;

(三)最高人民法院確定由中級人民法院管轄的案件。

第一百一十九條起訴必須符合下列條件：

(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;

(二)有明確的被告;

(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;

(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。