租賃房屋拆遷補償糾紛判決,以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應補償受損方損失,導讀 商業經營中存在諸多風險，有些風險屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，即不可抗力。依據《民法典》第590條規定，當事人一方因不可抗力不能
導讀
商業經營中存在諸多風險，有些風險屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，即不可抗力。依據《民法典》第590條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。
商事主體往往約定因不可抗力解除合同雙方互不負責任。但是在諸如政府征收等不可抗力的情況下，法院可基于公平原則要求受益方給予受損方適當補償。
案情簡介
2002年9月11日，洪山村委會(甲方)與水調歌頭公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，甲方將房屋出租給乙方，租賃期限為2003年8月22日至2023年8月21日。合同第八條約定，由于不可抗力(水災、地震、戰爭)原因造成本合同不能繼續履行的，雙方互不負責任。2003年4月22日，水調歌頭公司對該租賃房屋進行裝修開辦了楚灶王大酒店對外經營。
2006年4月1日，三鴻公司與水調歌頭公司簽訂《租賃商鋪合同》，約定:三鴻公司出租座落于楚灶王大酒店院內附樓一棟房屋給水調歌頭公司;租賃期限自2006年8月15日至2023年8月15日。此外，合同約定如遇地震、臺風、水災等不可抗力事件的發生，致使水調歌頭公司無法繼續使用該租賃商鋪，無法繼續履行或暫時不能履行本合同的，三鴻公司須以書面形式通知水調歌頭公司有關情況，并于事發后十五日內向水調歌頭公司提供事故的詳細說明及具體證明。后三鴻公司依約將出租房屋交付給水調歌頭公司使用。
在武漢市城中村改造過程中，涉案房屋被規劃為城中村改造地塊，在拆遷改建范圍內。2012年9月5日，洪山村委會、三鴻公司向水調歌頭公司發出《關于解除并終止履行的通知》，內容為:根據武漢市委市政府有關文件精神，貴公司承租的本村委會的房屋屬于本次城中村改造范圍之列，依據《合同法》的規定和貴我雙方于2002年9月11日簽訂的《房屋租賃合同》的相關約定，本村委會特此告知貴公司上述政府行為事項并依法解除貴我雙方上述房屋租賃合同。
水調歌頭公司認為，洪山村委會、三鴻公司解除合同屬于違約行為，要求兩方支付違約金、第三方違約金、工程損失，設備、設施款，預期利益等。洪山村委會、三鴻公司認為改建城中村項目屬于不可抗力，不應承擔賠償責任。
裁判要旨
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，并不限于雙方當事人在《房屋租賃合同》中約定的情形，應以有關客觀情況是否同時具備不可預見性、不可避免性、不可克服性等特征加以綜合判斷。有關征收及拆遷行為是由政府決定并付諸實施的強制行為，符合不可預見性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責于本案任何一方。在合同因不可歸責于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔損失。
法律評析
1.因政府征收導致房屋拆遷，租賃合同無法履行，是否構成不可抗力?
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。政府征收具有強制性、公共利益性，相對于民事主體來說，屬于不能預見、不能避免且不能克服。因政府征收導致房屋租賃合同無法繼續履行的，符合民法上規定的因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。
本案中，《房屋租賃合同》第八條約定，由于不可抗力(水災、地震、戰爭)原因造成本合同不能繼續履行，雙方互不負責任。民法上的不可抗力不局限于當事人列舉，應當結合上述法律規定的不可抗力概念綜合考量。本案的涉案房屋屬于政府的征收規劃范圍內，且合同當事人不能預見不能克服不能避免。水調歌頭公司上訴稱案涉地塊被置換進而被拆遷系洪山村委會、三鴻公司策劃并操縱的結果，因此爭議點在于政府征求民眾意見、民主決策聽取了洪山村委會、三鴻公司意見，將涉案房屋區域列為改造區域的事實是否屬于違約行為。對此最高法院判決書認為:根據相關文件中關于城中村改造“要認真聽取村民意見、反映村民意愿”的原則精神，洪山村委會、三鴻公司分別作為基層村民自治組織、村集體經濟組織，有責任將該村在還建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映給上級政府，但這并不能改變上述征收及拆遷行為系政府行為的屬性，即有關征收及拆遷行為仍是由政府決定并付諸實施的強制行為，符合不可預見性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責于本案任何一方。因此仍屬于不可抗力不能實現合同目的解除合同的情形。
2. 洪山村委會、三鴻公司是否應當基于公平原則對水調歌頭公司進行補償?
《民法典》第180條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
本案中，租賃合同當事人均約定，因不可抗力原因解除合同的，雙方互相不負責任，這里的責任是指違約責任，包括損害賠償、違約金等。但是依據最高人民法院的觀點，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定:“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:......(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔”，即在合同因不可歸責于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔損失，雖然該條款針對的是剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，但公平原則是《中華人民共和國民法總則》及《中華人民共和國合同法》規定的基本原則，一審法院在本案中對裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦適用公平原則判令作為受益人的洪山村委會、三鴻公司予以補償，符合上述法律原則和規定的精神。
3.法律建議
不可抗力往往導致合同標的毀損滅失，符合不能預見、不能避免、不能克服的概念，不可抗力作為合同的法定解除事由，在租賃合同中約定因不可抗力解除互不負責任對商業租賃雙方均有利。
商業租賃中出租人處于優勢地位，故出租人應當將因不可抗力造成損失的補償款納入正常的風險考量范圍內，即便不構成違約也可能需要承擔合同相對方損失的補償責任。
對于承租人來說，應當明確合同解除后可以向出租人主張的賠償或者補償費用種類:1.經同意的擴建、改建、裝修等損失，但需要征得出租人同意并且符合法律法規的規定，需要審批的應當申請報批;2.如果對方違約，可以主張違約金、向第三方支付的違約金;3.預期利益;4.提前解除勞動合同的補償金。
相關法條
1.《民法典》第五百六十三條
有下列情形之一的，當事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
2.《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2020修正) 第九條
承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:
(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;
(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;
(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
不可抗力導致合同解除的損失賠償問題：
1、部分或者全部免除責任，但應當及時通知合同相對方，并在合理期限內提供證明，未及時通知合同相對方而造成的損失，應當由遭受不可抗力的一方負責賠償。
2、合同已經履行后，雙方當事人因不可抗力解除合同的，其中因合同解除而產生的損失，遭受不可抗力的一方應當賠償其損失。
一、倉儲合同糾紛要怎么處理
根據《中華人民共和國民法典》第五百九十條：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。
第五百九十一條：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。
第五百九十二條：當事人都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生有過錯的，可以減少相應的損失賠償額。
第五百九十三條：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定處理。
二、房屋租賃合同解除有哪些法律后果
房屋租賃合同解除有以下后果：
(一)房屋租賃合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的過錯造成合同解除的，有過錯的一方應當承擔違約賠償責任；
(二)雙方均有過錯的，應根據各自的過錯程度承擔違約責任；
(三)若不可歸責于雙方當事人的責任導致租賃合同解除的，應根據公平的原則進行處理；
(四)如屬于不可抗力導致不能繼續履行合同的，當事人可以部分或者全部免除責任。
【本文關聯的相關法律依據】
《民法典》第五百九十條
當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。
不可抗力解除合同能否獲得賠償要視具體情況而定。
合同解除后，尚未履行的，應終止履行；已經履行的，原物存在的，應當返還原物。沒有原物或者無法返還的，根據履行情況，可以要求采取補救措施或者賠償損失。
一、合同終止期間支付款項如何處理
預付款是買方在交易合同簽訂后即向賣方支付一定金額的預付款。此方式不利于買方，一般在交易貨物供不應求時采用。買方要負擔商業風險、積壓資金，實際上是向賣方提供信貸；而賣方在發貨前就收到貨款，有利于資金周轉，也無商業風險。
二、合同解除后應怎樣處理
合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。
三、法院判決解除房屋買賣合同,房屋已過戶
已過戶的房屋，解除房屋買賣合同后怎樣處理，要依據合同解除的原因而定。
合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。
主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。
【本文關聯的相關法律依據】
《民法典》第五百九十條，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。
不可抗力后果的承擔原則損害即賠償，不可抗力事件只是部分的或者暫時的阻礙了合同的履行，則發生事件的一方可以部分履行合同或者延遲履行合同。抗力來免除執行合同義務的。如特定標的物的滅失或貨源難以再獲得。構成不可抗力必須具備以下要件：
1、不可預見的偶然性，不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，其在合同訂立后的發生純屬偶然。當然這種預料之外的偶然事件，并非是當事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當事人完全不能預；
2、不可控制的客觀性，不可抗力事件必須是該事件的發生是因為債務人不可控制的客觀原因所導致的，債務人對事件的發生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻止其發生。債務人對于非因為可歸責于本人的原因而產生的事件，如果能夠通過主觀努力克服，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務。
【法律依據】：《中華人民共和國民法典》第一百八十條
因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。
不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
法律分析：因不可抗力解除合同的，根據不可抗力的影響情況，可以部分或全部免除責任。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。 不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。 當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。
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文章來源參考：【頭條】租賃房屋拆遷補償糾紛判決，租賃房屋拆遷賠償本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：曹月文
內容審核：郭建煒律師
