2021城鎮(zhèn)樓房拆遷補(bǔ)償別墅,城市樓房土地使用怎樣分給住戶,1、土地登記以宗地為基本單元。兩個(gè)以上土地使用者共同使用同一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記。2、一步分?jǐn)偡āＤ硲舴謹(jǐn)偯娣e=該戶房屋建筑面積÷容積率，容積率=總的建筑面積÷總的用地面積。
1、土地登記以宗地為基本單元。兩個(gè)以上土地使用者共同使用同一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記。
2、一步分?jǐn)偡āＤ硲舴謹(jǐn)偯娣e=該戶房屋建筑面積÷容積率，容積率=總的建筑面積÷總的用地面積。
3、兩步分?jǐn)偡ā?
《民法典》第二百八十八條，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
面積分?jǐn)偡ㄗ裱脑瓌t公平公正、合理分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的所有權(quán)利人都要按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分?jǐn)偅屗袡?quán)利人公平分享樓房所在土地增值的收益。當(dāng)樓房發(fā)生毀損或者面臨拆遷改建時(shí)，所有的權(quán)利人有權(quán)決定對(duì)樓房的處分事宜，并獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。區(qū)別對(duì)待、分開分?jǐn)傇瓌t。由于用途不同，地價(jià)、房?jī)r(jià)也不同，尤其是對(duì)多用途樓房，分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e，然后再分?jǐn)偣灿忻娣e。
誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)傇瓌t。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)等非單純小區(qū)配套設(shè)施，已明示為個(gè)人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán)利人不能使用的其他部分，應(yīng)單獨(dú)劃出，不參與分?jǐn)?。尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)原則。對(duì)已經(jīng)按契約分?jǐn)?、由于歷史原因造成分?jǐn)偛槐M合理等現(xiàn)實(shí)情況，不必苛求統(tǒng)一，應(yīng)采取“老房老辦法，新房新規(guī)定”的做法，保持面積分?jǐn)偡椒ǖ幕痉€(wěn)定。
分?jǐn)傆?jì)算的具體方法地上建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地上)面積的計(jì)算。
分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e的公式為：分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e=權(quán)利人建筑面積×本幢建筑占地面積÷本幢建筑面積；
分?jǐn)偣灿妹娣e的公式：分?jǐn)偣灿妹娣e=權(quán)利人建筑面積×(宗地面積-總建筑占地面積)÷總建筑面積。權(quán)利人分?jǐn)偼恋孛娣e=分?jǐn)偨ㄖ嫉孛娣e分?jǐn)偣灿妹娣e。
地下建筑物分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)(地下)面積計(jì)算公式。
地下建筑物分為兩種。
一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑物；
另一種是離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物。
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，對(duì)于樓房的住戶，樓下整塊宗地作為共有宗地，每戶所分?jǐn)偯娣e等于宗地面積占建筑總面積的比例乘以戶建筑面積。對(duì)于封閉式小區(qū)、有明顯界線的住宅小區(qū)，按住宅小區(qū)形成的封閉界線進(jìn)行土地面積分?jǐn)?。?duì)于開放式小區(qū)、難以確定明確界線的住宅小區(qū)，按樓房基座占用土地面積外延1米至1.5米進(jìn)行分?jǐn)偂?
房屋用地面積指房屋占用和使用的全部土地面積.包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。房屋用地面積是以丘(地表上一塊有界空間的地塊)為單位進(jìn)行測(cè)算。下列土地不計(jì)入用地面積：
(1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地;
(2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;
(3)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;
(4)其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。
住宅周邊的土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，至于開發(fā)商是不是將物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，在所不問。
房屋使用權(quán)糾紛解決方式如下：
1、和解，雙方可以再次協(xié)商，在尊重雙方利益的基礎(chǔ)上就糾紛達(dá)成一致，解決糾紛；
2、調(diào)解，在第三人的主持下，通過說服教育等方式解決糾紛；
3、仲裁，雙方根據(jù)爭(zhēng)議發(fā)生前后達(dá)成的仲裁協(xié)議，將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)關(guān)裁決并解決爭(zhēng)議；
4、訴訟，任何一方都可以向人民法院提起民事訴訟，要求人民法院依法處理糾紛。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十四條
土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。
當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。
在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。
1、城鎮(zhèn)單一住宅用地。城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地。
2、城鎮(zhèn)混合住宅用地。城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。
國(guó)有土地使用權(quán) 方可進(jìn)行分戶，具體流程如下：分戶的辦理： 1、由單位申請(qǐng)按政策辦理土地分戶，即每戶要辦理劃撥 土地使用證 ; 2、然后每一戶各自再按政策補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，辦理出讓土地使用證，這樣才能貸款。 3、建議協(xié)議分配土地，后拿協(xié)議書去土管局辦理分戶手續(xù)。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第十九條
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第二十一條
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
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