江蘇高院拆遷補償金,江蘇省高級人民法院20050926關于適用《合同法》若干問題的討論紀要,江蘇省高級人民法院20050926關于適用《合同法》若干問題的討論紀要(一)(蘇高發審委[2005]16號)(2005年9月23日由審判委員會第42
江蘇省高級人民法院20050926關于適用《合同法》若干問題的討論紀要(一)
(蘇高發審委[2005]16號)
(2005年9月23日由審判委員會第42次會議討論通過)
江蘇省高級人民法院審判委員會第42次會議對當前民商事審判適用《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)中的若干問題進行了討論，現將討論意見紀要如下：
一、合同的效力
第一條當事人僅以民事合同違反行政規章、地方性法規為由請求確認該民事合同無效的，人們法院不予支持。但該行政規章、地方性法規的強制規定是根據法律、行政法規授權制定的除外。
違反行政規章、地方性法規強制性規定的民事合同損害社會公共利益，當事人請求確定民事合同無效的，人民法院應予支持。但應當以合同法第五十二條第(四)項作為判決的法律依據。
第二條當事人僅以經營者無證(照)經營為由，請求確認民事合同效力的，人民法院不予支持。但法律、行政法規規定當事人簽訂合同必須具有特許經營許可證、資質證書等的除外。
第三條當事人主張的合同效力與人民法院根據案件事實認定的合同效力不一致的，應當告知當事人可以變更訴訟請求，當事人不變更訴訟請求的，人民法院在對合同效力作出認定后，對當事人基于其主張的合同效力的其他訴訟請求不予支持。
當事人僅請求確定合同效力的，人民法院僅就合同效力進行審理和確定。
第四條在訴訟過程中，被告依據合同法第五十四條的規定請求撤銷合同的，必須以反訴的方法提出，僅以抗辯的方式提出的，人民法院不予支持。
第五條當事人依據合同法第五十四條的規定請求撤銷合同的同時主張適用被撤銷合同中的違約金條款的，人民法院不予支持。
二、撤銷權
第六條債權人依據合同法第七十四條的規定行使撤銷權的同時又行使給付請求權的人，人民法院應當分別立案審理。
第七條債權人依據合同法第七十四條的規定行使撤銷權，債務人以債權人的債務未到期為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
第八條債權人依據合同法第七十四條的規定行使撤銷權的，債權人只需舉證證明債務人有合同法第七十四條規定的放棄到期債權、無償轉讓財產、以明顯不合理的低價轉讓財產三種行為之一的事實。在債權人沒有證據證明其行為未對債權人造成損害的情況下，人民法院一般可以推定“對債權人造成損害”。
第九條債權人主張債務人以明顯不合理的低價轉讓財產的，債權人舉證證明第三人知道或應當知道轉讓價格為“明顯不合理的低價”。
人民法院認定“明顯不合理的低價”時，應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時當地的物價部門的指導價或者市場交易價，結合其他因素綜合考慮以確認。一般情況下，轉讓價格低于當時當地同類商品市場物價部門的指導價或者市場交易價的30%以上的，可以視為“明顯不合理低價”。
第十條當事人根據合同法第七十四條的規定行使撤銷權的，撤銷權的行使范圍以債權人的債權為限。但債務人處分的標的物是不可分的，債務人超出其債權范圍請求撤銷的，人民法院應當支持。
第十一條行使撤銷權的債權人對因撤銷債務人的行為而返還給債務人的財產要求直接受償的，人民法院不予支持。
三、合同的履行
第十二條合同法第一百五十八條規定的“標的物的數量不符合約定的情形”是指出賣人少交際的物的情形;“標的物的質量不符合約定的情形”是指出賣人交付的標的物的存在質量瑕疵的情形。出賣人交付的標的物為原產地不同的物或異種物的，視為交付的標的物質量不符合約定的情形，即質量瑕疵。
第十三條在標的物的數量和質量不符合約定的情形下，買受人應當在一定的期間內通知出賣人。人民法院的確定期間時應當按照以下順序進行：
(1)當事人約定了檢驗期間的，應當以約定的檢查期間作為通知出賣人的期間(即瑕疵異議期間)。
(2)當事人沒有約定檢驗期間的，買受人在收到標的物后應當及時檢驗。對發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的，應當在合理期間(即瑕疵異議期間)內通知出賣人,但是該合理期間最長不得超過自買受人收到標的物之日起兩年。
(3)當事人沒有約定檢驗期間，買受人履行及時檢驗義務后沒有發現且不可能發現標的物不符合約定的，如果出賣人對標的物有質量保證期的，不論該質量保證期的長短，均應當適用該質量保證期作為通知出賣人的期間(即瑕疵異議期間);標的物無質量保證期的，則適用兩年的期間作為通知出賣人的期間(即瑕疵異議期間)，自買受人收到標的物之日起計算。
(4)出賣人知道或者應當知道其所提供的標的物不符合約定的，應當適用訴訟時效期間，即自買受人知道或應當知道標的物不符合合同約定之日起兩年。
四、表見代理
第十四條人民法院在審理涉及表見代理糾紛案件時，即要注重保護善意相對人利益，又要兼顧被代理人利益。
認定構成表見代理的，應當以被代理人的行為與權利外觀的形成具有一定的牽連性即被代理人具有一定的過錯為前提，以“相對人有理由相信行為人有代理權”即相對人善意無過失為條件。
第十五條在衡量相對人是否構成善意無過失時，應結合代理原理和經驗法則以及案件的具體情況等因素綜合作出判斷。
下列情形下不應當認定為屬于合同法第四十九條所稱的“相對人有理由相信行為人有代理權”：
(1)被代理人授權明確，行為人越權代理的;
(2)行為人與相對人訂立的合同內容明顯損害被代理人利益的;
(3)基于經驗法則，行為人的代理行為足以引起相對人合理懷疑的。
第十六條職務行為可以區分為職務代表和職務代理。
法定代表人、其他組織負責人以法人或其他組織名義從事經營活動的構成職務代表，該行為視同為法人或其他組織自身的行為，行為后果由法人或其他組織承擔。相對人知道或應當知道該法定代表人、負責人超越權限的除外。
法人或者他組織的工作人員就其職權范圍內的事項以法人或其他組織名義從事經營活動的構成職務代理，無須法人或其他組織的特別授權，其行為后果應當參照委托代理的規定，由法人或其他組織承擔。
法人或者他組織的工作人員超越其職權范圍，以法人或其他組織的名義從事經營活動的，構成無權代理。相對人有理由相信有代理權的，構成表見代理。
五、債務加入
第十七條債務加入是指第三人與債權人、債務人達成三方協議或第三人與債權人達成雙方協議或第三人向債權人單方承諾由第三人履行債務人的債務，但同時不免除債務人履行義務的債務承擔方式。
第十八條第三人與債權人在合同中未明確約定免除債務人可履行義務的，債權人請求債務人承擔履行責任的，人民法院應當支持。但債權人對免除債務人的履行義務無異議的除外。
第十節條債權人請求第三人與債務人承擔連帶責任的，人民法院應當支持。當事人在合同中對責任形式有約定的除外。
六、合同的解除
第二十條當事人在提起訴訟前未通知對方解除合同，起訴時要求解除合同，對方當事人以訴訟前未通知為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
第二十一條當事人在合同中約定了解除合同的條件的，約定的解除條件應當優先適用。
第二十二條當事人應當及時行使合同解除權，對因解除權行使不及時造成損失擴大的部分，當事人要求行使合同解除權人承擔的，人民法院應當支持。
第二十三條解除合同條件成就后，享有合同解除權的當事人仍然接受違約方履行合同的，應視為解除權人對解除權的放棄。
第二十四條當事人一方因對方違約要求解除合同，同時又要求違約方按照合同中的約定的違約金條款承擔違約責任的，人民法院應當支持。
當事人協議解除合同的，對已發生的違約行為處理有約定的按照約定，沒有約定的按照解除前的合同約定處理。
第二十五條合同解除后，當事人向合同的違約方主張可得利益損失的，人民法院應當支持。
七、違約金
第二十六條違約金以補償性為主，兼具懲罰性。
第二十七條人民法院未經當事人請求不得調整違約金的數額。
第二十八條人民法院在認定違約金是否過高時，應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯、社會經濟狀況等因素，根據公平原則、誠實信用原則進行衡平。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。
第二十九條合同中約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應當適用。當事人可以依據合同法第一百一十四條的規定，請求人民法院予以調整。
對于故意違約，違約方請求減少違約金的，人民法院不予支持。
第三十條違約方請求人民法院調整違約金數額的，在提供違約金過高的初步證據后，舉證責任轉移至守約方。
第三十一條當事人在合同中對損失數額的約定和損失數額的計算方法的約定，視為對違約金的約定。
八、其他問題
第三十二條當事人依據合同法第四十二條的規定要求賠償可得利益損失的，人民法院不予支持。
第三十三條對于逾期付款行為，當事人在合同中約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。
當事人在合同中既沒有約定逾期付款違約金計算標準，又未約定應承擔逾期付款損失的，應當按照中國人民銀行規定的銀行同期貨款率計算損失。
違約造成的損失超過上述計算標準計算的數額，當事人對超出部分的損失要求違約方承擔的，人民法院應當支持。
第三十四條借款方合同中約定分期還款的，當事人在還款時明確是償還利息或本金的，應按其還款意思認定;在還款時沒有明確的，應先沖抵利息，后沖抵本金。
在無效借款合同中，對于已經償還的款項中按高息結算的部分，應將超過正常利息的部分沖抵本金。
當事人對無效借款合同部分本金及相應高利息已經結算的部分剩余部分達成還款協議，當事人依據還款協議起訴的，應將已經結算部分超過正常利息的部分先行沖抵本金。
第三十五條判決主文中對罰息的計算方法的表述為“逾期罰息自ⅩⅩ之日起至判決給付之日止，按中國人民銀行規定的同期逾期罰息計算標準支付”。
江蘇省高院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題討論紀要
江蘇省高級人民法院關于印發《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的討論紀要(一)》的通知
(蘇高發審委[2005]16號)
各市中級人民法院、各基層人民法院、本院各部門：
《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》頒布實施五年來，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在經濟生活和市場交易中出現了許多新情況、新問題，審判實踐中對合同法的理解及適用和合同糾紛案件的審理也遇到了許多難以解決的問題。對于這些問題，由于合同法和現有的司法解釋沒有明確的規定，一些帶有普遍性的、突出的法律適用問題加以規范和統一。為了正確理解和執行合同法，解決審判實踐中對合同法理解和適用中存在的執法不統一問題，正確處理合同糾紛案件中遇到的新情況、新問題，加強對下級人民法院民商事審判工作的監督和指導，我院審判委員會已于2005年9月23日第42次會議討論通過了《江蘇省高級人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的討論紀要(一)》。現予印發，供全省各級人民法院參照執行。執行中如有問題，請及時向本院反映。
二○○五年九月二十六日
江蘇省高級人民法院
關于適用《中華人民共和國合同法》
若干問題的討論紀要（一）
（2005年9月23日由審判委員會第42次會議討論通過）
江蘇省高級人民法院審判委員會第42次會議對當前民商事審判適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）中的若干問題進行了討論，現將討論意見紀要如下：
一、合同的效力
第一條當事人僅以民事合同違反行政規章、地方性法規為由請求確認該民事合同無效的，人們法院不予支持。但該行政規章、地方性法規的強制規定是根據法律、行政法規授權制定的除外。
違反行政規章、地方性法規強制性規定的民事合同損害社會公共利益，當事人請求確定民事合同無效的，人民法院應予支持。但應當以合同法第五十二條第（四）項作為判決的法律依據。
第二條當事人僅以經營者無證（照）經營為由，請求確認民事合同效力的，人民法院不予支持。但法律、行政法規規定當事人簽訂合同必須具有特許經營許可證、資質證書等的除外。
第三條當事人主張的合同效力與人民法院根據案件事實認定的合同效力不一致的，應當告知當事人可以變更訴訟請求，當事人不變更訴訟請求的，人民法院在對合同效力作出認定后，對當事人基于其主張的合同效力的其他訴訟請求不予支持。
當事人僅請求確定合同效力的，人民法院僅就合同效力進行審理和確定。
第四條在訴訟過程中，被告依據合同法第五十四條的規定請求撤銷合同的，必須以反訴的方法提出，僅以抗辯的方式提出的，人民法院不予支持。
第五條當事人依據合同法第五十四條的規定請求撤銷合同的同時主張適用被撤銷合同中的違約金條款的，人民法院不予支持。
二、撤銷權
第六條債權人依據合同法第七十四條的規定行使撤銷權的同時又行使給付請求權的人，人民法院應當分別立案審理。
第七條債權人依據合同法第七十四條的規定行使撤銷權，債務人以債權人的債務未到期為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
第八條債權人依據合同法第七十四條的規定行使撤銷權的，債權人只需舉證證明債務人有合同法第七十四條規定的放棄到期債權、無償轉讓財產、以明顯不合理的低價轉讓財產三種行為之一的事實。在債權人沒有證據證明其行為未對債權人造成損害的情況下，人民法院一般可以推定“對債權人造成損害”。
第九條債權人主張債務人以明顯不合理的低價轉讓財產的，債權人舉證證明第三人知道或應當知道轉讓價格為“明顯不合理的低價”。
人民法院認定“明顯不合理的低價”時，應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時當地的物價部門的指導價或者市場交易價，結合其他因素綜合考慮以確認。一般情況下，轉讓價格低于當時當地同類商品市場物價部門的指導價或者市場交易價的30%以上的，可以視為“明顯不合理低價”。
第十條當事人根據合同法第七十四條的規定行使撤銷權的，撤銷權的行使范圍以債權人的債權為限。但債務人處分的標的物是不可分的，債務人超出其債權范圍請求撤銷的，人民法院應當支持。
第十一條行使撤銷權的債權人對因撤銷債務人的行為而返還給債務人的財產要求直接受償的，人民法院不予支持。
三、合同的履行
第十二條合同法第一百五十八條規定的“標的物的數量不符合約定的情形”是指出賣人少交標的物的情形；“標的物的質量不符合約定的情形”是指出賣人交付的標的物的存在質量瑕疵的情形。出賣人交付的標的物為原產地不同的物或異種物的，視為交付的標的物質量不符合約定的情形，即質量瑕疵。
第十三條在標的物的數量和質量不符合約定的情形下，買受人應當在一定的期間內通知出賣人。人民法院的確定期間時應當按照以下順序進行：
（1）當事人約定了檢驗期間的，應當以約定的檢查期間作為通知出賣人的期間（即瑕疵異議期間）。
（2）當事人沒有約定檢驗期間的，買受人在收到標的物后應當及時檢驗。對發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的，應當在合理期間（即瑕疵異議期間）內通知出賣人,但是該合理期間最長不得超過自買受人收到標的物之日起兩年。
（3）當事人沒有約定檢驗期間，買受人履行及時檢驗義務后沒有發現且不可能發現標的物不符合約定的，如果出賣人對標的物有質量保證期的，不論該質量保證期的長短，均應當適用該質量保證期作為通知出賣人的期間（即瑕疵異議期間）；標的物無質量保證期的，則適用兩年的期間作為通知出賣人的期間（即瑕疵異議期間），自買受人收到標的物之日起計算。
（4）出賣人知道或者應當知道其所提供的標的物不符合約定的，應當適用訴訟時效期間，即自買受人知道或應當知道標的物不符合合同約定之日起兩年。
四、表見代理
第十四條人民法院在審理涉及表見代理糾紛案件時，即要注重保護善意相對人利益，又要兼顧被代理人利益。
認定構成表見代理的，應當以被代理人的行為與權利外觀的形成具有一定的牽連性即被代理人具有一定的過錯為前提，以“相對人有理由相信行為人有代理權”即相對人善意無過失為條件。
第十五條在衡量相對人是否構成善意無過失時，應結合代理原理和經驗法則以及案件的具體情況等因素綜合作出判斷。
下列情形下不應當認定為屬于合同法第四十九條所稱的“相對人有理由相信行為人有代理權”：
（1）被代理人授權明確，行為人越權代理的；
（2）行為人與相對人訂立的合同內容明顯損害被代理人利益的；
（3）基于經驗法則，行為人的代理行為足以引起相對人合理懷疑的。
第十六條職務行為可以區分為職務代表和職務代理。
法定代表人、其他組織負責人以法人或其他組織名義從事經營活動的構成職務代表，該行為視同為法人或其他組織自身的行為，行為后果由法人或其他組織承擔。相對人知道或應當知道該法定代表人、負責人超越權限的除外。
法人或者他組織的工作人員就其職權范圍內的事項以法人或其他組織名義從事經營活動的構成職務代理，無須法人或其他組織的特別授權，其行為后果應當參照委托代理的規定，由法人或其他組織承擔。
法人或者他組織的工作人員超越其職權范圍，以法人或其他組織的名義從事經營活動的，構成無權代理。相對人有理由相信有代理權的，構成表見代理。
五、債務加入
第十七條債務加入是指第三人與債權人、債務人達成三方協議或第三人與債權人達成雙方協議或第三人向債權人單方承諾由第三人履行債務人的債務，但同時不免除債務人履行義務的債務承擔方式。
第十八條第三人與債權人在合同中未明確約定免除債務人可履行義務的，債權人請求債務人承擔履行責任的，人民法院應當支持。但債權人對免除債務人的履行義務無異議的除外。
第十節條債權人請求第三人與債務人承擔連帶責任的，人民法院應當支持。當事人在合同中對責任形式有約定的除外。
六、合同的解除
第二十條當事人在提起訴訟前未通知對方解除合同，起訴時要求解除合同，對方當事人以訴訟前未通知為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
第二十一條當事人在合同中約定了解除合同的條件的，約定的解除條件應當優先適用。
第二十二條當事人應當及時行使合同解除權，對因解除權行使不及時造成損失擴大的部分，當事人要求行使合同解除權人承擔的，人民法院應當支持。
第二十三條解除合同條件成就后，享有合同解除權的當事人仍然接受違約方履行合同的，應視為解除權人對解除權的放棄。
第二十四條當事人一方因對方違約要求解除合同，同時又要求違約方按照合同中的約定的違約金條款承擔違約責任的，人民法院應當支持。
當事人協議解除合同的，對已發生的違約行為處理有約定的按照約定，沒有約定的按照解除前的合同約定處理。
第二十五條合同解除后，當事人向合同的違約方主張可得利益損失的，人民法院應當支持。
七、違約金
第二十六條違約金以補償性為主，兼具懲罰性。
第二十七條人民法院未經當事人請求不得調整違約金的數額。
第二十八條人民法院在認定違約金是否過高時，應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯、社會經濟狀況等因素，根據公平原則、誠實信用原則進行衡平。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。
第二十九條合同中約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應當適用。當事人可以依據合同法第一百一十四條的規定，請求人民法院予以調整。
對于故意違約，違約方請求減少違約金的，人民法院不予支持。
第三十條違約方請求人民法院調整違約金數額的，在提供違約金過高的初步證據后，舉證責任轉移至守約方。
第三十一條當事人在合同中對損失數額的約定和損失數額的計算方法的約定，視為對違約金的約定。
八、其他問題
第三十二條當事人依據合同法第四十二條的規定要求賠償可得利益損失的，人民法院不予支持。
第三十三條對于逾期付款行為，當事人在合同中約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。
當事人在合同中既沒有約定逾期付款違約金計算標準，又未約定應承擔逾期付款損失的，應當按照中國人民銀行規定的銀行同期貨款率計算損失。
違約造成的損失超過上述計算標準計算的數額，當事人對超出部分的損失要求違約方承擔的，人民法院應當支持。
第三十四條借款方合同中約定分期還款的，當事人在還款時明確是償還利息或本金的，應按其還款意思認定；在還款時沒有明確的，應先沖抵利息，后沖抵本金。
在無效借款合同中，對于已經償還的款項中按高息結算的部分，應將超過正常利息的部分沖抵本金。
當事人對無效借款合同部分本金及相應高利息已經結算的部分剩余部分達成還款協議，當事人依據還款協議起訴的，應將已經結算部分超過正常利息的部分先行沖抵本金。
第三十五條判決主文中對罰息的計算方法的表述為“逾期罰息自ⅩⅩ之日起至判決給付之日止，按中國人民銀行規定的同期逾期罰息計算標準支付”。
農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。為研究、統一執法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現了一些新問題、新情況。為統一裁判標準和執法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：
一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力
出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。
二、預約合同的效力和履行
當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協議訂立后，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。
四、房屋買賣中陰陽合同的效力
當事人在房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
當事人對房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。
五、購房指標轉讓合同的效力
當事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。
六、無權處分合同的效力和履行
夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。
前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。
“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。
七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續;出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力
出賣人冒用房屋所有權人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。
九、連環買賣中的合同效力
房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關于善意取得的規定進行處理。
十、借名買房的認定和處理
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。
十一、請求合同繼續履行的處理
當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險;當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。
十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定
商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。
十五、對待給付義務的同時履行
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。
十六、一房數賣中買受人的權利順位
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關財產權證照。
十七、第三人過戶登記請求權的行使
房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。
十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行
出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。
十九、房屋漲價損失與一倍賠償的并用
出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標準
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標準范圍內對違約金數額進行調整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調整
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：
(一)出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。
(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在后案中主張的違約金數額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。
(三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。
二十三、違約金訴訟時效的認定
房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關系的借款人在借款時出具委托書，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。
借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第(2)項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。
法院應當嚴格審查授權委托書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款并實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：(1)貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持;(2)貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。
二十六、以房抵債與調解
當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。
二十七、適用范圍
本紀要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農村房屋買賣。
二○一四年十二月十六日
2014年3月31日，省高級人民法院召開第6次審判委員會，對債權債務案件審理中的以物抵債問題進行了專題討論。會議認為，近年來，在人民法院審理的各類債權債務糾紛中，當事人利用以物抵債行為轉移責任財產、規避國家政策、進行虛假訴訟的情況較為突出，不僅損害了其他債權人的合法利益，而且嚴重擾亂了訴訟秩序，極大地損害司法權威。為此，根據《中華人民共和國》、《中華人民共和國》、《中華人民共和國》、《中華人民共和國》等及最高人民法院相關文件精神，對實踐中審查認定各類以物抵債問題依法進行規范。現將討論意見紀要如下：一、關于以物抵債行為的界定會議認為，“以物抵債”是指債務人與債權人約定以債務人或經第三人同意的第三人所有的財產折價歸債權人所有，用以清償債務的行為。人民法院應當根據當事人設定以物抵債的不同時間、約定的具體內容、履行的具體情況等情形來判斷以物抵債不同的法律性質，進而正確認定其效力。二、關于債務未屆清償期之前以物抵債行為的性質及效力認定會議認為，對當事人在債務未屆清償期之前達成的以物抵債協議，應區分不同情形進行認定與處理：(一)當事人在債務未屆清償期之前達成的以物抵債協議，該協議具有擔保債權實現的目的，如債權人以債務人違反以物抵債的約定而要求繼續履行以物抵債協議或對所抵之物主張所有權的，人民法院應駁回其訴訟請求。但經人民法院釋明，當事人變更訴請要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。(二)當事人在債務未屆清償期之前達成以物抵債的協議，同時明確約定在債務清償期屆滿時應進行清算，該以物抵債協議在當事人之間具有法律效力，但該約定不具有對抗其他債權人的效力。(三)當事人在債務未屆清償期之前約定以房屋或土地等不動產進行抵債，并明確在債務清償后可以回贖，債務人或第三人根據約定已辦理了物權轉移手續的，該行為符合讓與擔保的特征。因違反物權法定原則，不產生物權轉移效力。債權人如根據抵債協議及物權轉移憑證要求原物權人遷讓的，人民法院應不予支持。三、關于債務清償期屆滿之后以物抵債行為的性質及效力認定會議認為，對當事人在債務清償期屆滿后的以物抵債協議，應區分兩種情況進行認定與處理：(一)債務清償期屆滿后當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，人民法院應當繼續審理。(二)當事人在債務清償期屆滿后達成以物抵債協議并已經辦理了物權轉移手續后，一方反悔，要求認定以物抵債協議無效的，人民法院不予支持。但如當事人一方認為抵債行為具有《中華人民共和國合同法》第五十四條規定的可變更、可撤銷情形的，可以依法請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷。債權人在債務清償期屆滿后通過以物抵債協議取得了所抵之物的所有權，后要求債務人承擔標的物瑕疵擔保責任的，人民法院可參照《中華人民共和國合同法》關于買賣合同的相關規定進行處理。四、關于訴訟中當事人自愿以物抵債的處理會議認為，在債權債務案件訴訟過程中，當事人自愿達成以物抵債協議，并要求法院制作調解書的，人民法院應建議當事人申請撤訴。當事人不申請撤訴而要求法院制作調解書的，人民法院應不予支持，對當事人之間債權債務法律關系繼續審理。當事人雙方持人民調解組織主持達成的以物抵債調解協議，向人民法院申請司法確認的，經審查，當事人尚未完成物權轉移手續的，人民法院應裁定駁回申請。五、關于對當事人利用以物抵債進行虛假訴訟的防范和制裁會議認為，對當事人進行虛假訴訟，利用以物抵債損害其他債權人利益的，人民法院應從以下方面嚴格審查并加大制裁力度：(一)加強對債權債務關系真實性的審查力度，嚴防虛假訴訟。(二)對當事人在以物抵債協議中約定的管轄法院與所抵不動產的所在地非同一地的，應按專屬管轄的規定認定協議管轄的效力。(三)發現當事人通過以物抵債的方式惡意轉移責任財產、損害其他債權人利益或者規避國家房產限購政策、轉移限制轉讓的車牌號碼等惡意訴訟或虛假訴訟行為的，應根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條的規定駁回訴訟請求，同時可根據情節輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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投稿：康霖
內容審核：張曙光教授
