已購樓房拆遷如何補償,已購公有住房的拆遷補償如何算,已購公有住房的拆遷貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）X 被拆除房屋的建筑面積。 已購公有住房的拆遷補償要注意以下幾點：1、房屋的所有人是職工個人而不是單位。即職工個人是惟一合法的被拆遷人
已購公有住房的拆遷貨幣補償金額＝（市場單價＋價格補貼）X 被拆除房屋的建筑面積。 已購公有住房的拆遷補償要注意以下幾點：1、房屋的所有人是職工個人而不是單位。即職工個人是惟一合法的被拆遷人，關于產權的性質，應界定為購房職工對住房的單獨所有權，雖然從住房的建設投入資金來看，應該屬于共有產權，但立足于我國的現實房改政策的價值取向，法律制度設計以及個人與社會利益的相互平衡來看，在實際操作中住房的產權不宜界定為共有產權。2、對拆遷補償，購房職工個人是惟一受益主體。公有住房拆遷，職工個人有權選擇拆遷補償方式，其收益應歸個人所有。雖然對房屋產權的處分權和受益權有所限制，但由于房屋拆遷也是為了適應國家建設的需要，且房屋一旦拆遷，將不復存在。再則，職工根據國家的房改政策所應當享有的購房優惠政策僅此一次，應當充分尊重職工個人的選擇。并且，由于因已購公房的拆遷進行補償與已購公房的出售在性質上有本質的不同。
法律依據
《建設部關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》
第十二條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。
需要具體分析，
一、以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入，在按照規定交納有關稅費和土地收益后，由職工與原產權單位按照產權比例分成。
二、原產權單位撤銷的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。
法律依據：《建設部關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第十條城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理;也可以直接上市出售，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后，由職工與原產權單位按照產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。
已購公有住房的拆遷補償是：
1.以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。
2.以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理。
一、公房交易后是不是商品房
房改房交易后還是房改房。房改房個人買斷后，產權屬個人，與商品房享受的權力一樣。房改房與商品房只是在交易過戶時，過戶稅費有些不一樣，如營業稅、土地出讓金等等。
所謂房改房（又叫已購公房）是指已享受了國家房改優惠政策的住房。它是指職工以家庭為單位，按照國家和縣級以上地方政府等有關城鎮住房制度改革政策的規定，以標準價或成本價購買已建的公有住房。在購買時，職工還同時享受了工齡、職稱、職級、家庭人口等多項優惠折扣。它是一種政策性極強的職工福利分房和購房。
按照成本價購買的，房屋所有權歸職工家庭個人所有；按照標準價購買的，職工家庭擁有部分房屋所有權，只有在補交款項和完善產權后，才擁有房屋的完全產權。
二、二手房交易稅－二手房交易個人所得稅征稅依據
普通住宅2年之內：｛售房收入－購房總額－（營業稅城建稅教育費附加稅印花稅）｝×20％；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－購房總額－印花稅）×20％。出售公房：5年之內，（售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用）×20％，其中經濟房價款＝建筑面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
（一）按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20％。同時，1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明確規定，具體分三種情況征稅：
1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20％的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。
2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。
3、職工出售以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。
（二）賣方需繳納的稅費：
1．土地出讓金：從11月1日起，我市取消經適房需滿5年才能上市的“門檻”。凡按原經適房購房款的8％補交土地出讓金的，即可上市交易。
2．個人所得稅：轉讓5年以上（含5年）且是家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅；轉讓5年以上（含5年）并非家庭唯一生活用房的，按成交價的2％繳納個人所得稅；轉讓未滿5年的房屋，無論是否是家庭唯一生活用房，都需按成交價的2％繳納個人所得稅。
3．營業稅：轉讓5年以上（含5年）普通住房，免征營業稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5．65％營業稅；轉讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5．65％營業稅，非普通住房，按成交價全額征收5．55％的營業稅。
4．交易費：按3元／平方米繳納。
【本文關聯的相關法律依據】
根據《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第十條，城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。
公房拆遷補償方法如下：
1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
2、周轉補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定；
4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關法律規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
一、公房拆遷補償款應該歸誰
1、拆遷補償的受償方為被拆遷人，即被拆遷房屋的所有權人。但是在存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。
2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條
規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
二、公房拆遷怎么補償
首先須明確一點：公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。房屋承租人購買現住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。
產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。由拆遷人對房屋所有人進行安置=未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。
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投稿：孫思和
內容審核：李站波律師
