析產 拆遷補償款 兄弟,如何處理農村房屋析產,本文主要介紹了農村房屋轉讓、析產、互易等變更過戶所需辦理的手續及注意事項，同時詳細闡述了農村房屋析產協議的條款和流程。此外，還提供了房屋析產流程的詳細說明。法律分析農村房屋的轉讓、析產、互易等變
本文主要介紹了農村房屋轉讓、析產、互易等變更過戶所需辦理的手續及注意事項，同時詳細闡述了農村房屋析產協議的條款和流程。此外，還提供了房屋析產流程的詳細說明。
法律分析
農村房屋的轉讓、析產、互易等變更過戶，需要前往房屋所在地的房屋登記管理部門進行辦理。同樣，析產也需要提供析產協議書和雙方當事人的身份證明。
二、農村房屋析產協議的條款
1、家庭成員信息
家庭成員信息，主要是要列舉參與農村房屋析產的各位家庭成員的姓名、性別、身份證號碼、與產權人的關系等信息。
2、家庭情況及房產介紹
家庭與房產情況主要是要在合同中寫清楚，進行房屋析產的主要原因，以及家中具體在那個位置有什么類型的房屋，是自建房還是商品房，具體有幾層，對哪些進行析產。
3、具體某處房產的析產安排
如果家中參與析產的兄弟子女多，要具體寫明每一個人得到的房屋析產的哪一部分，具體如何分配。
4、個人權利的明確
個人權利的明確是指自家的房產或者地產分配給某位兄弟姐妹或者子女后，其他人不得干涉等等的說明。
5、合同效力
合同效力一般出現在農村房屋析產的末尾，如：本協議一式幾份，每一份具有同等的效力。
6、當事人簽名、見證人簽名
最后，當事人及見證人簽署名字并署上日期。
三、房屋析產流程
1、到公證處辦理析產公證。但如果在離婚判決或離婚協議(民政局備案)中已經約定了房屋歸屬的，可以不再辦理析產公證;
2、辦理抵押權銀行規定的事項;
3、到房管局辦理免征契稅申請(大約10個工作日，各區略有不同);
4、到房管局辦理離婚析產登記手續(各區時間不同)，并繳交50元登記費;
5、領取新房產證和他項權證。
結語
農村房屋的轉讓、析產、互易等變更過戶需要前往房屋所在地的房屋登記管理部門進行辦理，而析產則需要提供析產協議書和雙方當事人的身份證明。農村房屋析產協議的條款包括家庭成員信息、家庭情況及房產介紹、具體某處房產的析產安排、個人權利的明確和合同效力等。房屋析產流程包括到公證處辦理析產公證、辦理抵押權銀行規定的事項、到房管局辦理免征契稅申請、到房管局辦理離婚析產登記手續和領取新房產證和他項權證。
法律依據
最高人民法院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）(2016-02-22)\t第十二條\t按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。
其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；
（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。
最高人民法院關于適用《民法典》物權編的解釋（一）(2020-12-29)\t第十三條\t按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張依據民法典第三百零五條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
最高人民法院關于適用《物權法》若干問題的解釋（一）(2016-02-22)\t第十六條\t具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：
（一）登記簿上存在有效的異議登記；
（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；
（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；
（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；
（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。
真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。
農村房屋拆遷補償標準：（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
一、房屋拆遷賠償的標準有哪些
農村房屋拆遷補償方式及標準如下：
（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。
具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；
（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。
計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
1、寫分家協議書
寫一份分家析產協議書，或到房管部門要一份，說明家庭成員經協商同意把全家的房屋所有權析產到家庭成員的名下，簽字捺印；
2、村委會核實
向房屋所在地村委會申請出具證明，村委會通過調查問詢，證明此事屬實，在分家協議書上蓋章，證明協議內容屬實；
3、房產測繪
所有家庭成員帶著身份證明、分家協議書、居委會證明、房權證、確權審批表、到房管部門測繪公司申請測繪，出具測繪圖；
4、房產受理
所有家庭成員帶著身份證明、分家協議書、居委會證明、房權證、確權審批表、測繪圖，到房管部門申請房產姓名變更；按相關法定程序，房管部門工作人員受理，逐一問詢家庭成員，確認無誤后受理；
5、領證
7個工作日后可以帶著身份證到房管部門繳費，領取房權證。
一、房屋析產應提交的證件
1、《房屋所有權登記申請書》；
2、房屋所有權證；
3、離婚判決書或離婚調解書。如雙方未通過法院離婚，則2003年10月1日以后協議離婚的雙方到場確認離婚協議及提供離婚證原件和復印件，雙方不能同時到場辦理的離婚協議書還需提交公證書；
4、本人身份證復印件（核對原件）；協議離婚需提供雙方的身份證復印件（核對原件）；
5、房改房提供原購房契約復印件（核對原件）；
6、房屋所有權證附圖、登記表復印件。如果證中沒有圖的可不提供，登記表不復印原產權人姓名；
7、私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領取新房產時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權證上。
8、分割（析產）協議（原件，共有房屋分為單獨所有）；或者書面申請（原件，登記為一處的房屋分為二處以上）。
二、發生分家析產糾紛如何處理
1、認定家庭共有財產共有人。專業婚姻家庭律師在調解分家析產糾紛時，認定家庭共有財產及其共有人是能否正確處理糾紛的關鍵。一般，律師以一定的法律事實為依據，認定共有財產關系。認定共有財產因素有兩大關鍵因素：
（1）判定家庭成員關系：從法律的角度來講，家庭成員包括在同一家庭生活的夫妻、父母、子女及其他成員，包括祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女及兄弟姐妹等。
（2）判定共有財產的范圍：專業婚姻家庭律師都了解，共有財產關系的形成必須基于一定的法律事實，如家庭成員共同生產經營，家庭成員共同繼承、共同接受贈與或遺贈，或家庭成員將收入交歸家庭，或共同購置家庭財產等。
2、因此，只有對家庭共有財產的形成盡了義務的家庭成員才是家庭共有財產的共有人。未成年家庭成員一般對家庭共有財產的形成沒有盡過義務，如果沒有共同繼承、共同接受贈與或遺贈的事實，則不是家庭共有財產的共有人。
農村房屋析產糾紛的幾個常見法律問題
(一)訴訟主體問題。
析產糾紛發生在家庭成員間，權利人都是共有關系，無論是原告、被告都是權利的共有人，因此該訴訟為必要共同訴訟，未參加訴訟的，法院應當依職權追加，通知其參加訴訟。
(二)訴的種類問題。
在農村房地析產糾紛中，訴請主要有確權之訴和侵權之訴。司法實踐中主要表現為：一是籠統的要求分家析產，無具體的分割指向。在事實依據上，應當提供現有房屋的結構、方位及面積狀態，以便法官分割時從有利于生產、生活和保護婦女兒童利益的方面合法合理確認原告應分得的房產。二是要求確認權利份額。此類訴訟是典型的確權之訴，訴請并不具體指向某一間房，僅要求法院確認其權利份額。三是侵權之訴，要求法院判決侵權人搬出某些房屋。
(三)房屋價值評估問題。
由于家庭成員每人在房屋總面積中的權利份額與房屋單間結構面積并不盡一致，而房屋的價值又在于作為獨立空間存在于整體房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每個人的權利，在析產糾紛中，絕大部份案件涉及到對房屋的貨幣補償，從而需要對房屋價值進行評估。但問
常在：一是評估對象的確定。在拆遷安置后的房產分割或房屋改建、重建前的遺產繼承案件中，需要當事人貨幣補償的房屋往往是拆遷前、改重建前的房屋。這些房屋已不存在，當然無法評估。二是現有被分割農村房屋價值認定。可先由雙方當事人協商約定爭議房屋單價，協商一致的，法院予以采納;協商不成，要求提出評估，預交評估費，法院委托有資質的機構評估，對評估費由當事人在訴訟結束后按權利份額比例承擔;如原告無法或不愿預交評估費，法院依政府拆遷安置該類農房的補償價格確認。
(四)宅基地使用證的證明作用問題。
對于宅基地使用權，國家向農民頒發《農村房屋宅基地使用證》作為體現權利的載體，其中可以證明哪些人享有宅基地以及宅基地面積和地上房屋面積，但實踐中，如果該證不具體寫明家庭成員姓名，如何判斷權利人?因析產需實際測量某間房屋與具體登記內容不符又如何認定?
以上就是為大家整理的相關資料。綜上所述，我們可以了解到房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。所有權人可以占有、管理、使用、處置。如還有其他疑問，歡迎在線咨詢。
農村房屋析產糾紛的常見法律問題有哪些
(一)訴訟主體問題。
析產糾紛發生在家庭成員間，權利人都是共有關系，無論是原告、被告都是權利的共有人，因此該訴訟為必要共同訴訟，未參加訴訟的，法院應當依職權追加，通知其參加訴訟。
(二)訴的種類問題。
在農村房地析產糾紛中，訴請主要有確權之訴和侵權之訴。司法實踐中主要表現為：一是籠統的要求分家析產，無具體的分割指向。在事實依據上，應當提供現有房屋的結構、方位及面積狀態，以便法官分割時從有利于生產、生活和保護婦女兒童利益的方面合法合理確認原告應分得的房產。二是要求確認權利份額。此類訴訟是典型的確權之訴，訴請并不具體指向某一間房，僅要求法院確認其權利份額。三是侵權之訴，要求法院判決侵權人搬出某些房屋。
(三)房屋價值評估問題。
由于家庭成員每人在房屋總面積中的權利份額與房屋單間結構面積并不盡一致，而房屋的價值又在于作為獨立空間存在于整體房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每個人的權利，在析產糾紛中，絕大部份案件涉及到對房屋的貨幣補償，從而需要對房屋價值進行評估。但問
常在：一是評估對象的確定。在拆遷安置后的房產分割或房屋改建、重建前的遺產繼承案件中，需要當事人貨幣補償的房屋往往是拆遷前、改重建前的房屋。這些房屋已不存在，當然無法評估。二是現有被分割農村房屋價值認定。可先由雙方當事人協商約定爭議房屋單價，協商一致的，法院予以采納；協商不成，要求提出評估，預交評估費，法院委托有資質的機構評估，對評估費由當事人在訴訟結束后按權利份額比例承擔；如原告無法或不愿預交評估費，法院依政府拆遷安置該類農房的補償價格確認。
(四)宅基地使用證的證明作用問題。
對于宅基地使用權，國家向農民頒發《農村房屋宅基地使用證》作為體現權利的載體，其中可以證明哪些人享有宅基地以及宅基地面積和地上房屋面積，但實踐中，如果該證不具體寫明家庭成員姓名，如何判斷權利人因析產需實際測量某間房屋與具體登記內容不符又如何認定
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投稿：明興君
內容審核：吳海麗律師
