泉山區拆遷補償標準,沒有評估報告的征收協議無效 ,法律分析:依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。法律依據:《國有土地上房屋征收與
法律分析:
依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。
法律依據:
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析：依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
經歷過征收拆遷的人都知道，征收拆遷中評估報告直接決定了最后的拆遷補償利益。
也就是征收評估報告內容里的評估價格越高，被征收拆遷人最后的拆遷補償款就會越高。
因為拆遷補償款是根據評估報告來計算的。
但是在現實的拆遷中，很多被拆遷人的補償利益過低主要是土地房屋的評估價過低。
評估價過低一方面是因為評估由拆遷方指定的評估機構進行評估。
另一方面是因為評估程序的不合法而導致在評估過程中出現“暗箱操作”的現象，進而導致評估價格偏低，然后拆遷補償利益也會過低。
拆遷方指定評估機構進行評估，很容易想象這里面的不公平存在。
也就是評估機構基本上就是聽命(拆遷方的命令)行事，這樣進行的評估很難去衡量公平了。
因為這樣的現象過于普遍，現在很多被拆遷人在此方面也提高了警惕。
所以在這方面也開始漸漸有了改觀。
而讓被拆遷人容易忽視的是評估程序上的不合法也會導致評估的不公正，進而影響拆遷補償利益。
那征收評估報告的不合法是以怎樣的形式呈現呢？下面由北京在明律師事務所紀召兵、肖衛紅律師以代理的勝訴案件現身說“法”，讓你看看為什么你的征收評估報告會不合法。
案情簡述
2015年5月14日，泉山區政府作出《房屋征收決定》，并予以公告。
8月25日作出《房屋征收補償決定書》，內容確定了征收范圍和征收房屋的評估機構公司。
根據《決定書》及公告，王某的房屋位于征收范圍內。
據此，并沒有什么問題。
問題出在接下來的過程中。
2015年7月11日評估機構根據征收補償方案確定的基準價格作出了初步的評估結果并公示，評估結果中列明了被征收人王某的補償價格。
但是，該評估結果卻并未經過王某本人的同意而自行進行的評估。
泉山區政府的官方說法是：被征收人王某在通知確定時間無正當理由拒絕評估機構入戶查勘進行評估工作，也沒有另行約定時間。
評估機構遂根據征收補償方案確定了初步的評估結果。
被征收人王某在規定期限內未提出異議。
言下之意：評估機構是乘王某不備之機進行了房屋評估，并據此得出了評估結果。
因此，王某認為征收補償標準不合理，一直沒有與征收實施單位達成征收補償協議。
2015年11月25日，王某委托北京在明律師事務所拆遷律師紀召兵、肖衛紅作為訴訟代理人，認為泉山區政府作出的《房屋征收補償決定書》所依據事實不符，征收補償安置條件顯失公平。
訴求：撤銷被告作出的《房屋征收補償決定書》。
庭審過程
該案的主要切入點在于評估機構在沒有經過原告(王某)的同意下，擅自進行評估認定不符合法律規定。
且紀召兵、肖衛紅律師在庭審上提供了相關的證據鏈條，其中有錄音及文字整理的證據證明出原告與被告就房屋評估已經另行約定了評估時間。
而在7月10日原告拒絕評估是因為原告帶其母親去醫院住院治病，并有醫院提供的入院材料。
也就是說，原告王某有合理的不能配合入戶的理由。
并且還有證據證明評估機構的評估價格與基準價相差近2001元每平米，直接導致原告王某的拆遷補償利益的巨大折損。
被告據此也提供了相關的反對證據，但卻系偽造。
勝訴結果
根據上述證據認定及庭審辯論，法院最終判決：撤銷被告徐州市泉山區政府作出的《房屋征收補償決定書》。
據此，紀召兵、肖衛紅律師維護了被拆遷人王某的利益。
律師點評
拆遷中的評估報告是決定拆遷補償的關鍵，也是拆遷方最想“動手腳”的地方。
越來越多的被拆遷戶也開始知道要自己去選定拆遷評估機構以確保評估的公正和公平。
但是評估程序有一整個流程，并不只是一個評估主體就能決定評估結果的。
上述案件所涉及到的一個程序就是評估的實地查勘記錄要由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
而在案件中評估機構在沒有經過被拆遷人王某的簽字和認可就進行初步估價和公式，很顯然的違反了法律規定，這也就直接牽涉到整個補償決定的不合法，進而侵犯被拆遷人的補償利益。
該案值得各被拆遷人借鑒的是：
評估報告不合法，不止于評估主體的偏行政化，更在于進行評估的過程中。
評估方的不合流程的評估方法是會直接導致評估報告的不合法。
依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
一、房屋拆遷補償評估方式是怎樣
我國相關法律法規規定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發法和基準地價修正法。其中，后三者經拆遷雙方選擇后可以適用。
1、市場比較法
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
2、成本法
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法
基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
無合法有效的評估報告可否作出征收補償決定
在沒有合法有效的房屋評估報告時，如果沒有合法有效評估報告的，不能作出征收補償決定，即使作出征收補償決定，也是無效的。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
怎么申請強制執行征收補償決定
1、去哪里申請強制執行
申請人民法院強制執行征收補償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據本地實際情況決定管轄法院。
2、申請強制執行要提交什么資料
申請機關向人民法院申請強制執行，除提供《條例》第二十八條規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：
(1)征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件;
(2)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見;
(3)社會穩定風險評估材料;
(4)申請強制執行的房屋狀況;
(5)被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況;
(6)法律、行政法規規定應當提交的其他材料。
強制執行申請書應當由申請機關負責人簽名，加蓋申請機關印章，并注明日期。
強制執行的申請應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內提出;逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。
3、法院的受理
人民法院認為強制執行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后五日內立案受理，并通知申請機關;不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，并在最終補正的材料提供后五日內立案受理;不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。
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投稿：祁曉丹
內容審核：楊建峰律師
