商水危房拆遷補償政策最新,“商業住宅”與“商品住宅”差別大,可別上了開發商的當,現在在城市買房子的人是越來越多，需求也是越來越大。但多少有人不明白購買房子有不同的性質。大部分商場上面都有住宅樓，雖然價格低于同區域平均水平，但是都屬于產權只有
現在在城市買房子的人是越來越多，需求也是越來越大。但多少有人不明白購買房子有不同的性質。
大部分商場上面都有住宅樓，雖然價格低于同區域平均水平，但是都屬于產權只有四十年的商業住宅。
商業住宅和商品住宅，雖然只有一字之差，但含義千差萬別，不能等同而視。一般情況下，我們所說的xx樓盤都是屬于商品屬性的普通住宅，而商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。
商業住宅與商品住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異。
主要體現在：
1、使用期限不同
商業住宅的土地的用途為商業金融、教育科研和居住，只有40年，而普通住宅用地是70年產權。
2、持有成本不同
商業住宅是商業地產，商水商電，沒有天然氣，做飯用微波爐或煤氣罐，物業費較貴，總體持有成本高。
而普通住宅是70年產權，民水民電，天然氣都是市政標準，物業費也便宜。
3、拆遷補償不同
關于拆遷補償問題，按照《城市房屋拆遷管理條例》，兩者差別不大，都是貨幣補償和產權調換這兩種方式，但在拆遷評估的評估方法上存在差異。
商品房普通住宅一般采用市場比較法進行估價，按同一地段的市場價格核定。商業住宅由于缺乏同一區域位置出售的可比照案例，多采用現行收益法進行估價，也就是按租金收益計算到期為止的全部折現。
4、權利續期不同
注意，住宅土地使用權70年，期滿自動續期，連審批都不用，實質就是永久使用權，這是為了繞開憲法里的土地公有制。買的土地使用權名義上是70年，實際上是永久的。
目前對于工商業地產是，“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”也就是40年期限屆滿后，政府就要依法收回土地了，這是當時土地使用權出讓合同約定好的。
商業住宅的優勢還是很明顯的：
1、總價低
目前來看，商業住宅相對于同區域內商品住宅，均價要低很多，而且因為戶型有大有小，以極小戶型居多，總價是一個巨大的優勢，手頭資金緊張又不愿租房的消費者，可以選擇此類商業住宅。
2、投資穩
商業住宅大多直接建在寫字樓上或商城附近，地處鬧市，臨近繁華，地段極佳，并且因為房子的性質，既可以自住，也可以商用，投資出租的話，是一個比較穩妥的方式。
缺點比優點更明顯：
1、使用年限
以商品住宅土地使用年限70年相比，使用年限嚴重縮水。例如某寫字樓公寓是40年產權。業主買到手之后可能只剩下30多年，30多年的租賃房屋而已。
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。
40年產權屬于商業地產，政策上是要征收房產稅的，每年征收購房價格的0.84%，但是現在實際上沒有執行這一條，以至于絕大多數人都不知道，未來政策走向不好說，住宅要開始收增量的話商住樓的房產稅估計也是要收的了。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，長貸款年限10年。
4、日常生活
大部分商住樓都是商水商電，生活成本高。
如果住在商業住宅里，周圍鄰居都是公司場地，人員繁多，勢必會常期處于嘈雜的環境當中，對于喜靜不喜動的人來說，是一個極大的負擔。
兩個致命的缺點：
1、首先40年產權不能落戶，不能落戶就意味著無法在這個城市安家，孩子的教育就無法保證，從這個程度上來說，商業住宅的孩子和出租房的孩子沒什么兩樣，享受一樣的待遇，至于對口學校，想都不用想了。
2、增值幅度遠低于住宅樓，賣出時交易稅費也高，商業地產過戶時需要繳納各種各樣的稅費，個人所得稅是必征的（不像住宅可以滿五唯一的情況下免除），契稅按3%征收。這也是為什么商住樓的價格跟住宅比總是炒不上去的原因。
如果是為了在這個城市安家落戶，為了孩子的教育，一定不要考慮商業住宅。
如果覺得商業住宅小戶型好，租金高，樓內環境好，想要投資，也是支持的，但要注意一點，目前市場上有些開發商為了吸引業主購買房子，承諾按民水民電的價格進行收費，有可能通過其他名義將差價補齊，或者業主交房后，后期恢復原價，這要慎重考慮。
畢竟我們走過的最長的路，就是開發商的套路。
住宅房與商住房區別如下：1、定義不同。住宅房是專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。商品房包括商用商品房和住宅用商品房；2、產權年限不同。商住樓屬于經營性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規定，只能擁有50年的土地使用權；3、商住房不能落戶口，純住宅可以落戶；4、各項交易收費不同.住宅契稅是房屋總價的1.5%，而商住樓是3%。如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。商業用地全額按最高標準征稅，而住宅有很多稅費優惠；5、居住環境不同。商住房居住密度大，純住宅一般一層2-4戶居多；6、戶型不同。商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，商住以40-80㎡為主。純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多，且戶型面積彈性范圍較大。產權到期處理辦法有哪些1、續費續期；2、國家給予賠償；3、危房拆遷補償。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
一、商業住宅與普通住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異。
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年。
2、產權性質不同
商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。
但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”(產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準)。
二、與原有土地性質不同用途房產的利弊
（一）弊端主要有以下幾點：
1、使用年限
商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。
產權時間，也就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《民法典》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《民法典》第三百五十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
2、交易稅費
如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
5、設計標準
設計導向不同。公建物業受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
（二）優點主要有以下幾點：
1、關于保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在于區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關于建造標準
非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年
2、產權性質不同
商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。
但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”(產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準)。
商業用地建住宅的利弊歸納如下：
1、使用年限
商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。
產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買后，房屋產權就屬于你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬于國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。
所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。
住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
2、交易稅費
=如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。
4、日常生活成本
如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。
5、設計標準
設計導向不同。公建物業受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
6、落戶問題
(無法遷入戶口)
優點主要有以下幾點：
1、關于保值性
開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在于區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。
2、關于建造標準
非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
《民法典》第三百五十九條【建設用地使用權的續期】住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
1、土地使用年限不同
商業住宅土地使用年限為40-50年；普通住宅的土地使用年限為70年。
2、產權性質不同
商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。普通股住宅一般不會出現這種情況。
一般來講，土地原有的規劃性質，如商業、綜合、住宅這幾類，開發商在簽訂了土地使用權合同后，是無法改變的。
但出于市場的不同需要，開發商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業性質用地上建設產品定位為住宅的房產，或者在住宅性質用地上建設產品定位為商業的房產。雖然購房者最終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質，但購房者可以將房產做其他用途使用。
其中，在商業用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓，實行招拍掛后，導致住宅供應大幅減少，稀缺性增強后，開發商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識的“商住房”(產權70年，但產品定位為辦公，建造標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標準)。
一、土地使用年限從何時算起？
商品房的土地使用年限是從房地產開發企業與國土部門簽署《土地使用權出讓合同》，支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用證后開始計算。從房地產開發的規律來說，樓盤開發要經過規劃、報建、施工、裝修、綠化、配套設施等一系列系統而復雜的程序。一般房地產開發進展順利的話開發周期為2~3年，因此，購房者實際能居住的年限往往小于真正的土地使用權期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。
綜合用地及其年限：
綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。關于綜合用地的出讓年限，國務院55號令規定了各類用地最高出讓年限：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。
對于第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業、居住綜合用地，應當明確其中商業用地和居住用地各自分攤的土地面積，并明確商業用地部分出讓年期為40年、居住用地部分為70年。如統一按50年計，就會出現商業部分實際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。
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投稿：吳偉嘉
內容審核：劉佳律師
