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房屋拆遷補(bǔ)償虧本，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-24 08:10:49
作者：
圣運(yùn)律師
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房屋拆遷補(bǔ)償虧本,農(nóng)村住宅用地改為國有出讓地怎么補(bǔ)地價,農(nóng)村住宅用地改為國有出讓地補(bǔ)地價的問題，涉及土地使用權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變及相應(yīng)費(fèi)用的補(bǔ)繳。以下是對該問題的詳細(xì)解答：一、概述農(nóng)村住宅用地轉(zhuǎn)為國有出讓地，需經(jīng)過一系列法定程序，并補(bǔ)繳相應(yīng)的土地使

房屋拆遷補(bǔ)償虧本，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、房屋拆遷補(bǔ)償虧本,農(nóng)村住宅用地改為國有出讓地怎么補(bǔ)地價

農(nóng)村住宅用地改為國有出讓地補(bǔ)地價的問題，涉及土地使用權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變及相應(yīng)費(fèi)用的補(bǔ)繳。以下是對該問題的詳細(xì)解答：

一、概述

農(nóng)村住宅用地轉(zhuǎn)為國有出讓地，需經(jīng)過一系列法定程序，并補(bǔ)繳相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。這通常涉及土地征收、土地性質(zhì)變更及出讓金的計算和繳納等環(huán)節(jié)。

二、土地征收與性質(zhì)變更

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，國家征收土地需經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，并公告組織實施。征收過程中，需開展土地現(xiàn)狀調(diào)查、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并公告征收范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等信息，聽取相關(guān)意見。

在完成征收程序后，土地性質(zhì)由農(nóng)村住宅用地變更為國有土地。此時，土地使用權(quán)可通過出讓方式取得，即繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、補(bǔ)繳土地出讓金的計算與繳納

出讓金的計算：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十五條，建設(shè)單位需按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法繳納土地使用權(quán)出讓金。具體計算公式可能涉及土地面積、土地等級、用途及容積率等因素。

繳納程序：土地使用者需按照出讓合同的約定，向土地管理部門支付土地使用權(quán)出讓金。未按時繳納的，土地管理部門有權(quán)解除合同并請求違約賠償（依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條）。

四、注意事項

在補(bǔ)繳土地出讓金前，應(yīng)確保已完成土地征收及性質(zhì)變更的所有法定程序。

詳細(xì)了解并遵守當(dāng)?shù)仃P(guān)于土地出讓金繳納的具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

保留好所有相關(guān)文件和憑證，以備后續(xù)查驗或辦理其他相關(guān)手續(xù)。

綜上所述，農(nóng)村住宅用地改為國有出讓地補(bǔ)地價的過程涉及多個環(huán)節(jié)和法律法規(guī)的遵循。建議在實際操作中咨詢專業(yè)律師或相關(guān)部門，以確保合法合規(guī)。

二、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村用地不能轉(zhuǎn)包為建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須履行征用農(nóng)業(yè)用地手續(xù)，同時向土地所有者，使用者補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額為當(dāng)?shù)赝恋鼐C合區(qū)片價，各村數(shù)額不等，可以到當(dāng)?shù)乜h自然資源局查詢。確認(rèn)建房是否違法的依據(jù)，是建房者有沒有取得土地管理部門的建房許可證。農(nóng)村農(nóng)民建住房，需要經(jīng)過“申請、審核、批準(zhǔn)”這樣的程序，取得建房許可，并不能超過規(guī)定的建房面積，然后取得“宅基地使用證”。這樣，這個建房行為就是合法的。宅基地使用證的批準(zhǔn)權(quán)限在縣級土地管理部門，但村里與鄉(xiāng)里的審核也是很重要的。只要能夠取得這樣的批準(zhǔn)文書，在哪里建房都是合法的;如果想先斬后奏，事先沒有取得任何許可的話，那么在什么土地上建房都是不合法的。國家實行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。怎么將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地1.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地首先應(yīng)向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門提交用地申請，審查符合的頒發(fā)選址意見書，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)； 2.核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審報告書，辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費(fèi)用；3.向原預(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請，經(jīng)各級人民政府審批。法律依據(jù)《土地管理法》第三十一條負(fù)責(zé)開墾耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)。

三、宅基地改為耕地是否有補(bǔ)償？

宅基地改為耕地，如果是村民自愿退出宅基地的，可以獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。問：宅基地糾紛確權(quán)可以通過什么方式？答：1、由宅基地的使用權(quán)人，也就是現(xiàn)在在使用宅基地的人，領(lǐng)取由當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報登記表》，這個是一家的一個宅基地只能填寫一份，這就意味著，如果有兩個以上宅基地的農(nóng)民只能確權(quán)一處宅基地。2、村民使用的宅基地還要當(dāng)?shù)卮逦瘯蛘哝?zhèn)政府出具土地來源的證明，比如宅基地的審批手續(xù)，房屋的規(guī)劃許可證等手續(xù)。3、當(dāng)?shù)氐膰敛块T根據(jù)農(nóng)民的申請，對農(nóng)民自有的宅基地范圍、界線、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準(zhǔn)備。村里最近常見的測量隊，他們主要負(fù)責(zé)對農(nóng)民的宅基地界定位置。4、測量過程中，還要組織這塊地的相鄰地塊的農(nóng)民一起去現(xiàn)場指認(rèn)各自界限，并且在雙方都認(rèn)可的界限、界址點(diǎn)共同簽名蓋章。5、測量完畢，經(jīng)土地主管部門審核，認(rèn)為界限清楚沒有爭議的進(jìn)行公告。并寫明如誰對這塊宅基地有異議的要在多久提出。6、經(jīng)過公告，而且沒有人提出異議的宅基地，在公告期滿后，由當(dāng)?shù)乜h政府簽發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。至此，農(nóng)民才算是拿到了宅基地使用權(quán)證，這塊宅基地才能算是農(nóng)民所有的。通過上述分析知道，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。所以村民自愿退出宅基地，宅基地就耕地的，有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

房屋拆遷宅基地有補(bǔ)償嗎

有補(bǔ)償?shù)摹Ｔ趯嶋H的補(bǔ)償中，土地補(bǔ)償一般可以有為兩種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)地方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)例如土地區(qū)位價格等，對宅基地進(jìn)行價值評估，直接以貨幣方式進(jìn)行補(bǔ)償;置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按照一定的價格標(biāo)準(zhǔn)折換成住房面積進(jìn)行安置。所以，在實際的宅基地征收過程中，只要是集體成員的，有統(tǒng)一安置的，一般都會按照家庭人口數(shù)量和原有的宅基地使用面積補(bǔ)償新的安置面積，原有宅基地上并沒有建造房屋的就沒有地上附著物的補(bǔ)償。但是由于宅基地本身就是集體所有的無償供給村民使用的建設(shè)土地，不排除沒有建造房屋的就不給于補(bǔ)償?shù)那闆r，具體的補(bǔ)償方式以政府發(fā)布的補(bǔ)償公告為準(zhǔn)。

只有戶口沒有宅基地拆遷補(bǔ)償有嗎

農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償。分開補(bǔ)償是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收3.結(jié)合型補(bǔ)償，即既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

征收耕地相關(guān)補(bǔ)償有哪些

1、按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。2、土地征收制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。3、征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

拆遷補(bǔ)償?shù)恼啬苻D(zhuǎn)賣嗎

宅基地不能買賣，但房產(chǎn)在本村村民中可以買賣，一旦房產(chǎn)過戶，買賣合同有效，拆遷時，補(bǔ)償屬于房產(chǎn)所有人的了。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用道權(quán)分配條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

四、農(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償多少

各省、各地市，不同屬性、用途的地塊，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的。

根據(jù)《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、農(nóng)用地上建房屋屬于違建嗎

要根據(jù)具體情況來確定。

（一）辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)，這類建設(shè)行為一般合法。

按照《全國土地利用現(xiàn)狀分類》中的相關(guān)規(guī)定，設(shè)施農(nóng)用地屬于農(nóng)用地。根據(jù)新版《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。由此可以看出農(nóng)用地上并非無法蓋房，只是要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，才能進(jìn)行房屋建設(shè)施工。如果你建房前，已經(jīng)將農(nóng)用地依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，并辦理了相應(yīng)的手續(xù)，那就是不屬于違法建筑了。但是，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批程序非常復(fù)雜，需要行政機(jī)關(guān)的逐級審批。

（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施用房和農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用房屬于違建嗎？

一般農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)的附屬建筑不會被認(rèn)定為違建，比如，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括養(yǎng)殖場中的畜禽舍、育種育苗房、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房等；直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括設(shè)施農(nóng)業(yè)配套的動植物疫病蟲害防控、辦公生活等管理和生活用房，以及存放農(nóng)產(chǎn)品、飼料、農(nóng)具和農(nóng)產(chǎn)品分揀包裝等必要的倉庫、硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地等。

（三）需要特別提醒的是，設(shè)施農(nóng)業(yè)經(jīng)營者有下列行為的，必須依法依規(guī)辦理建設(shè)用地手續(xù)。

1、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂和經(jīng)營性住宅；

2、各類農(nóng)業(yè)大棚、農(nóng)業(yè)園區(qū)中建設(shè)的餐飲、住宅、會議、交易市場、倉儲等非農(nóng)業(yè)設(shè)施；

3、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷場所；

4、屠宰和肉類加工場所、病死動物專業(yè)集中無害化處理廠等；

5、其他類型的永久性建筑。

（四）以下情形會存在違建風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，一些開發(fā)商利用集體土地，尤其是農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，這類小產(chǎn)權(quán)房因無法辦理合法的不動產(chǎn)權(quán)登記證而難以再交易、出租，法律風(fēng)險大，要謹(jǐn)慎購買。

2、大棚房：在耕地甚至永久基本農(nóng)田上建設(shè)大棚房、生態(tài)園、休閑農(nóng)莊等行為皆屬違法，近年來，國家在大力打擊大棚房。

3、建造別墅區(qū)：占用農(nóng)用地建造別墅區(qū)，近幾年陸續(xù)被納入清理整治范圍。

4、改變養(yǎng)殖場用途：有的養(yǎng)殖場虧本后，改造為倉庫、物流經(jīng)營場所、住房出租等，這便改變了土地的用途，相應(yīng)的建筑物可能會被認(rèn)定為違建。

二、農(nóng)村田地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多少錢一畝

（一）征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，旱田平均每畝補(bǔ)償5．3萬元。水田平均每畝補(bǔ)償9萬元。菜田平均每畝補(bǔ)償15萬元。

（二）征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，旱田平均每畝補(bǔ)償5．8萬元。水田平均每畝補(bǔ)償9．9萬元。菜田平均每畝補(bǔ)償15．6萬元。

（三）征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補(bǔ)償13．8萬元。

（四）征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償13．6萬元。

（五）征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補(bǔ)償2．1萬元。