拆遷補償安置協議解釋,拆遷補償安置協議糾紛的裁判規則,拆遷補償安置協議糾紛的裁判規則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協議發生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權起訴要求變更或接觸合同，但應當
拆遷補償安置協議糾紛的裁判規則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協議發生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權起訴要求變更或接觸合同，但應當承擔違約賠償責任。安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產權歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補償安置方式從產權置換變更為貨幣補償的，計算房屋補償價款的房屋面積應當以建成后的安置房屋的實際面積計算，房屋黨委應當以起訴時同類型、同地段房屋的時常單價為準
一、拆遷賠償不合理怎么辦
1、達成房屋拆遷補償安置協議的情形
如當事人在拆遷補償安置協議中不僅對補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內容進行約定，而且對協議的標的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標的物具有了特定性，結合拆遷補償安置協議特殊性，按照對被拆遷人利益的側重保護原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權視為一種特種債權，該特種債權的優先權屬于法規、司法解釋規定的，也就是債權物權化。根據特種債權的物權優先效力，被拆遷人的債權具有對抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補償安置協議的標的物補償安置房屋給第三人的行為為侵權行為，即使第三人辦理房屋所有權轉移登記，優先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權變動也不得對抗被拆遷人的物上請求權。
2、對未達成拆遷補償安置協議的情形
《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。
1、對于拆遷決定或者拆遷補償安置裁決不服提起的訴訟，在性質上屬于對行政機關的具體行政行為不服提起的行政訴訟，人民法院應當作為行政案件受理。
2、對于當事人達不成拆遷補償安置協議，向人民法院提起民事訴訟后，人民法院不予受理，告知當事人可以依法向有關行政部門申請行政裁決。
3、當事人之間達成拆遷補償安置協議后，一方不履行協議或者履行協議不適當的，當事人依拆遷補償安置協議提起民事訴訟的，人民法院應當受理。
4、對于拆遷人與被拆遷人之間未達成拆遷補償安置協議，未經行政裁決，而強行將被拆遷人的房屋拆除的，當事人以侵權為由向人民法院起訴的，人民法院應當作為民事案件受理。
此外，關于房屋拆遷安置補償糾紛的案由，最高人民法院《民事案件案由規定》(2008年2月4日，法發
(2008)11號)在物權糾紛部分案由沒有單獨規定征收補償類糾紛，而是在債權部分案由第74“房地產開發經營合同糾紛”項下列了一個第四級案由“房屋拆遷補償安置合同糾紛”。
拆遷安置合同的補償糾紛處理
由于拆遷人占比例較多的是房地產開發公司，這些部門的性質，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任。
對于作價補償，應按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結合成新結算補償的金額，在補償時也應充分考慮地段的差異。對于不同使用性質的房屋應有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權，對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換，承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續維持。在過渡期限內，承租人自行安排住所的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規定執行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應承擔違約責任外，還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。
最高院關于適用《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋
第十一條行政機關為實現公共利益或者行政管理目標，在法定職責范圍內，與公民、法人或者其他組織協商訂立的具有行政法上權利義務內容的協議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項規定的行政協議。
公民、法人或者其他組織就下列行政協議提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理：
（一）政府特許經營協議；
（二）土地、房屋等征收征用補償協議；
（三）其他行政協議。
房屋拆遷安置補償合同屬于行政協議，糾紛屬于行政糾紛，可以提起行政訴訟。
房屋拆遷安置補償合同是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立的協議。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權人。拆遷人應當對被拆遷人給予補償，補償的方式可以實行貨幣補償。也可以實行房屋產權調換。
一、房子拆遷流程
1、頒發拆遷許可證
取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。
(1)申請房屋拆遷許可證
單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。
(2)審批和核發拆遷許可證
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發房屋拆遷許可證。拆遷人應當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷。
(3)拆遷許可證的續期
拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應進行延期公告。
2、發布拆遷公告
房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
3、拆遷補償協商
拆遷公告發布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協商階段。分為兩種情況：
(1)、一種情況是，通過協商達成拆遷補償安置協議。
在拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經過平等、自愿、合法的協商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協議。
(2)、另一種情況是，經過平等、自愿、合法的協商未達成拆遷安置補償協議。
4、進行裁決
拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。
5、拆遷實施階段
分以下幾種情況
(1)拆遷人與被拆遷人達成補償協議時，雙方可按協議的約定自動履行各自的義務，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內的物品搬走，將房屋騰空。
(2)拆遷人與被拆遷人達成補償協議后，有一方不履行協議時，對方有權向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協議的約定履行義務。同時，一方可申請法院先予執行。
(3)因不能達成拆遷補償協議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內容，那么，可按裁決的規定內容自動履行相關的義務。
(4)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內向拆遷主管部門的上一級行政機關申請復議，或在三個月內向人民法院提起訴訟。
(5)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規定的期限內申請復議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執行。
二、承租人的權利與義務
首先要講到的是承租人的權利，根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，承租人的權利主要有：
(1)在拆遷租賃房屋時，有權利要求出租人與拆遷人之間簽訂產權調換拆遷協議；
(2)在拆遷人與產權人之間簽訂的拆遷協議損害其合法權益的，承租人可以請求人民法院宣告有關拆遷協議無效；
(3)就拆遷補償事宜與出租人、拆遷人進行協商并簽訂拆遷協議；
(4)對經協商不能達成拆遷協議的事宜，可以請求房屋拆遷主管部門裁決；
(5)對拆遷裁決不服的，可以提起行政復議和行政訴訟；
(6)對拆遷行政處罰不服的，可以提起行政復議或者行政訴訟；
(7)對拆遷人未能依照法律規定拆遷的，承租人有權利要求拆遷主管部門依法處理；
(8)對強制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請行政復議；
(9)其他承租人應當享有的權利。
其次，對于承租人的義務，有以下的幾點：
(1)履行拆遷人、被拆遷人與承租人之間簽訂拆遷協議書的義務；
(2)履行已經發生法律效力的判決書、調解書、裁定書確定的義務；
(3)履行已經發生法律效力的拆遷裁決書確定的義務；
(4)其他應當由承租人履行的義務。
根據《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定：“拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議?！?/p>
第二十七條第二款規定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?/p>
故承租人可以就與拆遷人、被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，也可要求與被拆遷人就安置房重新簽定租賃合同。
法律分析：房屋征收補償協議的主體一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的規劃，不是民事法律規劃，而是行政規則，故該協議的性質屬于行政合同。被征收人反悔，所提起的訴訟應當是行政訴訟；被征收人拒不執行協議，政府可以依法申請強制執行。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：依據我國行政訴訟的規定，因拆遷補償問題產生糾紛的是屬于行政糾紛，應該向人民法院提起行政訴訟，而不是提起民事訴訟。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：喻俊
內容審核：王四新律師
