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南廠住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地置換的會計(jì)與稅務(wù)如何處理:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-06 15:37:18
作者：
圣運(yùn)律師
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南廠住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),土地置換稅務(wù)處理,土地置換稅務(wù)處理主要涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的稅費(fèi)問題。在我國，土地置換可能觸發(fā)多種稅費(fèi)，具體取決于置換的性質(zhì)、涉及的土地類型以及交易雙方的具體情況。一、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條

南廠住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地置換的會計(jì)與稅務(wù)如何處理:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、南廠住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),土地置換稅務(wù)處理

土地置換稅務(wù)處理主要涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的稅費(fèi)問題。在我國，土地置換可能觸發(fā)多種稅費(fèi)，具體取決于置換的性質(zhì)、涉及的土地類型以及交易雙方的具體情況。

一、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過50%至100%的部分，稅率為40%；超過100%至200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。在土地置換中，若涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓且產(chǎn)生增值，則需按照此規(guī)定繳納土地增值稅。

二、營業(yè)稅及企業(yè)所得稅

對于土地置換中可能產(chǎn)生的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，需根據(jù)具體情形判斷。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)〔1993〕149號)第八條第一項(xiàng)第二款，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)，在某些特定情況下，如土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，可能免征營業(yè)稅。而企業(yè)所得稅的處理則需參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》，具體考慮搬遷原因、收入來源以及支出情況等因素。

三、其他稅費(fèi)

除上述稅費(fèi)外，土地置換還可能涉及契稅、印花稅等其他稅種。契稅通常在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時繳納，而印花稅則針對交易合同等文件征收。

綜上所述，土地置換稅務(wù)處理是一個復(fù)雜的過程，需要綜合考慮多種稅費(fèi)及相關(guān)法規(guī)。在進(jìn)行土地置換時，建議交易雙方咨詢專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)或律師，以確保合規(guī)并優(yōu)化稅務(wù)成本。

二、土地置換的會計(jì)與稅務(wù)如何處理

一、置換回土地時：

會計(jì)處理：

根據(jù)土地局開具的收款收據(jù)和支付款憑證作會計(jì)分錄：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)(原A中學(xué)一塊地)192

貸：銀行存款192

稅務(wù)處理：

根據(jù)土地使用證和《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，繳納萬分之五的印花稅960元(192萬元×0.5‰)

二、歸還國家土地時：

會計(jì)處理：

根據(jù)市政府下達(dá)的收回土地文件和收款憑證作會計(jì)分錄：

1.地上房屋建筑物清理：

借：固定資產(chǎn)清理——南廠辦公樓及建筑物

累計(jì)折舊50

貸：固定資產(chǎn)——南廠辦公樓及建筑物

2.收回地上房屋建筑物補(bǔ)償價款：

借：銀行存款400

貸：固定資產(chǎn)清理——南廠辦公樓及建筑物400

借：固定資產(chǎn)清理——南廠辦公樓及建筑物300

貸：營業(yè)外收入——固定資產(chǎn)清理收入

稅務(wù)處理：

營業(yè)稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)的規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)〔1993〕149號)的規(guī)定，不征收營業(yè)稅。即甲公司將土地歸還給國家，收回的地上建筑物補(bǔ)償價款不繳納營業(yè)稅。

企業(yè)所得稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號)的規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。甲公司取得政府土地部門的土地及地上建筑物補(bǔ)償價款，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額計(jì)算企業(yè)所得稅。

如果甲公司取得政府土地部門的土地及地上建筑物補(bǔ)償價款，符合《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅〔2011〕70號)第一條的規(guī)定，即企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；(二)財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。同時，財(cái)稅〔2011〕70號文件第二條規(guī)定，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。即甲公司取得的政府土地部門的土地及地上建筑物補(bǔ)償價款，可以不計(jì)入企業(yè)當(dāng)期收入總額計(jì)算企業(yè)所得稅，但同時返還的土地出讓金用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。

如果財(cái)政返還價款指明專項(xiàng)用途，即專門用于建造辦公樓及建筑物，假定建造辦公樓支出500萬元，則甲公司的會計(jì)處理為：

收到財(cái)政返還款時：

借：銀行存款400

貸：專項(xiàng)應(yīng)付款——建造辦公樓專款

建造辦公樓及建筑物時：

借：在建工程——辦公樓及建筑物100

累計(jì)折舊50

貸：固定資產(chǎn)——南廠辦公樓及建筑物

借：在建工程——辦公樓及建筑物500

貸：銀行存款500

完工結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)：

借：專項(xiàng)應(yīng)付款——建造辦公樓專款400

貸：在建工程——辦公樓及建筑物400

借：固定資產(chǎn)——辦公樓及建筑物600(其中400萬元不能計(jì)提折舊)

貸：在建工程——辦公樓及建筑物200

累計(jì)折舊400

契稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕4號)的規(guī)定，對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。甲公司接受行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)的土地可不繳納契稅。

三、土地置換稅收政策

《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕645號)規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書；無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán) 屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利；且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的；應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī) 定的除外。《契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

四、企業(yè)土地置換怎樣交納稅收

法律主觀：不少人覺得政府征收土地的話是可以得到一定的補(bǔ)償?shù)模菍τ谶@些補(bǔ)償是需要按照一定的法律規(guī)定來繳納一定數(shù)額的稅費(fèi)的，所以越來越多的人覺得政府的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是有一點(diǎn)點(diǎn)偏低的，下面就給大家簡單的來介紹一下政府征收土地相關(guān)稅費(fèi)是怎么進(jìn)行征收的? 一、根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)〔1993〕149號)第八條第一項(xiàng)第二款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。二、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)也規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)〔1993〕149號)規(guī)定，不征收營業(yè)稅。三、《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)第一條，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關(guān)于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。四、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》 1、按照《通知》的規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅處理的應(yīng)當(dāng)是因政府行為而進(jìn)行的政策性搬遷，因企業(yè)自身原因而進(jìn)行的搬遷不得按照《通知》的規(guī)定執(zhí)行。搬遷企業(yè)取得的政策性搬遷收入應(yīng)是從政府財(cái)政、土地部門直接取得的收入。對搬遷企業(yè)直接從取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得的補(bǔ)償，不屬于《通知》中所稱的政策性搬遷收入。企業(yè)因政策性搬遷而處置除土地使用權(quán)之外的其它資產(chǎn)取得的收入，企業(yè)所得稅的處理可以按照《通知》的規(guī)定執(zhí)行。搬遷企業(yè)取得實(shí)物補(bǔ)償?shù)模院炗喲a(bǔ)償協(xié)議時確定的公允價值確認(rèn)收入。 2、搬遷企業(yè)取得政策性搬遷收入或處置收入，可自政府搬遷公告、文件明確的搬遷期限開始之日的次年度起，五年內(nèi)暫不并入應(yīng)納稅所得額，五年期滿的當(dāng)年度，企業(yè)應(yīng)將已實(shí)際取得的政策性搬遷收入或處置收入按照《通知》的規(guī)定計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五年期滿后，因同一搬遷行為再次取得的政策性搬遷收入或處置收入應(yīng)一次性全額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 3、從搬遷收入或處置收入中扣除的項(xiàng)目限于以下五項(xiàng)：購建與搬遷前相同或類似性質(zhì)用途或新的固定資產(chǎn)支出、購買土地使用權(quán)支出、其它固定資產(chǎn)改良支出、技術(shù)改造支出、安置職工支出。除此之外的其它支出，不得從中扣除。企業(yè)按照規(guī)定將因搬遷拆除的固定資產(chǎn)或其他資產(chǎn)報廢的損失，或安置職工的其他支出已在企業(yè)所得稅前扣除的，不得重復(fù)計(jì)入扣除。 4、搬遷企業(yè)應(yīng)自取得第一筆政策性搬遷收入或處置收入的年度納稅申報時，將政府搬遷文件、公告，原占有土地已進(jìn)行招、拍、掛的文件，政府確定的政策性搬遷補(bǔ)償收入總額以及實(shí)物補(bǔ)償方案、政策性搬遷收入或處置收入、重置或改良固定資產(chǎn)、購買土地使用權(quán)、技術(shù)改造、購置其它固定資產(chǎn)、安置職工計(jì)劃或立項(xiàng)報告等的收支預(yù)算，向其企業(yè)所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 5、五年期滿的當(dāng)年度，企業(yè)要將重置固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)、購置其它固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)改良、進(jìn)行技術(shù)改造、安置職工的實(shí)際支出計(jì)劃、立項(xiàng)文件等資料，在企業(yè)所得稅年度納稅申報時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。特別是一些企業(yè)更是想知道這個問題的答案，其實(shí)在我國對于征地補(bǔ)償款并不需要繳納任何的稅費(fèi)，也就是說評估公司評估了多少的補(bǔ)償數(shù)額，那么被征地者就能夠拿到相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，不需要扣繳任何的稅費(fèi)。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第四十六條國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝！锻恋毓芾矸ā返诎耸粭l《土地管理法》第七十三條《四川省土地監(jiān)察條例》第五條

五、國有土地使用權(quán)置換稅費(fèi)是怎樣規(guī)定的

目前，在土地置換過程中如何收取相關(guān)費(fèi)用，尚沒有明確的政策規(guī)定。土地使用權(quán)人除按規(guī)定繳納出讓金外，還需繳納哪些相關(guān)費(fèi)用，由于大家對土地置換過程的認(rèn)識及對相關(guān)法律法規(guī)的理解不同，產(chǎn)生的看法也不相同。

歸納起來有以下幾種看法：

1、通過土地置換方式只是解決了建設(shè)用地指標(biāo)，而項(xiàng)目單位占用了耕地，所以要按土地轉(zhuǎn)征對待，用地單位需要繳納耕地開墾費(fèi)和耕地占用稅。

2、項(xiàng)目單位雖然占用的是耕地，而實(shí)際上是甲地的集體建設(shè)用地通過置換轉(zhuǎn)移到乙地，在乙地通過辦理征收手續(xù)使集體建設(shè)用地征收為國有建設(shè)用地，所以耕地開墾費(fèi)和耕地占用稅都不用繳納。

3、項(xiàng)目單位既然占用了耕地，就需要依據(jù)耕地占用稅條例繳納耕地占用稅，由于是通過置換實(shí)際上利用原來的集體建設(shè)用地，所以不需要再繳納耕地開墾費(fèi)。此外，還有一種觀點(diǎn)是，項(xiàng)目單位有開墾同等數(shù)量和質(zhì)量的耕地的義務(wù)，用于土地置換的集體建設(shè)用地也需要復(fù)墾為耕地，所以項(xiàng)目單位需要繳納耕地開墾費(fèi)，而通過置換，用地單位實(shí)質(zhì)上使用的是原集體建設(shè)用地，所以不需要繳納耕地占用稅。

一、國有土地能不能與集體土地置換

劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。

按照《中華人民共和國土地管理法》，按照劃撥方式獲取的國有土地應(yīng)該補(bǔ)交土地出讓金。如果補(bǔ)交土地出讓金后，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地間的等面積置換，國有土地使用權(quán)人對國有土地不具有處分權(quán)，處分權(quán)就重要內(nèi)容之一就是轉(zhuǎn)讓。國有土地使用權(quán)人不再使用國有土地的，應(yīng)由原做出劃撥決定的機(jī)關(guān)收回國有土地。

二、國有土地置換集體土地有哪些條件

國有土地可以置換成集體土地，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其國有劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、置換需滿足條件：

1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

2、領(lǐng)有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

4、依照本條例第2章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、置換所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金。”

置換是轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。一般意義上的轉(zhuǎn)讓即買賣，出讓方交付物或權(quán)利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權(quán)利時，從另一方受領(lǐng)的不是價款，而是另一物或權(quán)利，表現(xiàn)為物或權(quán)利的交換，這種形式上的差別不能改變轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)，適用相關(guān)的法律調(diào)整當(dāng)無異議。