福州拆遷公攤面積補償方法,全國各地對于拆遷中的公攤面積是如何規定的,全國各地對于拆遷中的公攤面積的規定是：在拆遷過程中，商品房公攤面積應當計算在補償范圍內；當被拆遷人選擇以產權調換方式接受補償時，安置房的公攤面積應在“拆一還一”的基礎上進行
全國各地對于拆遷中的公攤面積的規定是：在拆遷過程中，商品房公攤面積應當計算在補償范圍內；當被拆遷人選擇以產權調換方式接受補償時，安置房的公攤面積應在“拆一還一”的基礎上進行適當提高。
一、農村房屋拆遷如何賠償
農村房屋拆遷的賠償方式如下：
1、產權調換，即建設單位以自己所有的房屋和被拆除房屋對換產權，被拆遷人因此獲得該房屋的所有權；
2、貨幣補償，將拆除房屋按照一定程序、標準和方式進行估價后；
3、產權調換和貨幣補償相結合。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
二、浙江杭州企業拆遷損失補償標準
征地拆遷的補償標準不是固定的，沒有統一的計算標準，因為需要參考的因素非常多，如市場價格、政策等，故確定補償數額還是和當事人協商確定最好。1、對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償；2、拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
三、樓房房屋拆遷標準
拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)；房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
【本文關聯的相關法律依據】
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條
公用建筑面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
全國各地對于拆遷中的公攤面積是如何規定的
針對這個問題，目前我們國家的法律法規并沒有詳細規定到公攤這個程度上，不過，大家可以看一看《中華人民共和國物權法》第四十二條，該條第三款規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”
這里所提到的“保障被征收人的居住條件”，我們理解為不能因為征收拆遷而導致被拆遷戶的居住條件降低，也由此引申出最低“拆一還一”的原則;當然，基于保障居住條件的立法精神，所謂“拆一還一”應當指的是實用面積，如果僅僅是建筑面積不變，但公攤面積增加了，那么實用面積也必然降低，被拆遷戶的居住條件也就得不到保障。
針對這一問題，不少地方政府也作出了相應的規定：
1、山東省
《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十一條第一款第(四)項：補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。
第二十三條 征收住宅房屋實行貨幣補償的，以本條例第二十一條規定計算的應補償面積，按照征收區域新建商品住房市場價格結算貨幣補償金。其中，第二十一條第一款第四項的補償房屋公攤面積，按照該款第一項至第三項的應補償面積之和乘以公攤面積比例計算。
前款規定的公攤面積比例，在本市市區范圍內，征收區域用于住宅房屋建設的，按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算;征收區域用于其他工程建設的，按照百分之二十三計算。縣級市的公攤面積比例，由當地人民政府根據本地實際確定，報市人民政府備案。
本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。
2、陜西省
《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十七條第五款：公攤面積部分均不結算房價款。
3、新疆維吾爾自治區
《新疆維吾爾自治區實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》
第二十條第二款：被征收房屋以產權調換方式補償的，房屋征收部門應當與被征收人計算、結清被征收房屋與產權調換房屋價值的差價，并按照被征收房屋產權性質辦理產權調換房屋的轉移登記。產權調換房屋的公攤面積大于被征收房屋公攤面積的，房屋征收部門應當給予被征收人因增加公攤面積而減少使用面積的損失補償。
4、湖北省
《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》
第四十一條 被征收住宅房屋建筑面積公攤系數低于產權調換房屋建筑面積公攤系數的，應當對被征收人或公有房屋承租人增加建筑面積補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。9層及以下的被征收房屋調換為18層及以上建筑的，建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的12%。
建筑面積補助的具體標準由各區人民政府根據項目實際情況確定。
5、河北省
《石家莊市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》
第三十條第二款：房屋征收部門應根據被征收房屋的具體情況給予公攤補助。公攤補助由房地產價格評估機構依據公攤基準補助系數結合被征收房屋評估確定。
6、安徽省
《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十一條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。
《安慶市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。
7、浙江省
《寧波市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規定》
二、房屋征收補助
(四)住宅房屋產權調換公攤面積補助
產權調換住宅房屋為高層建筑的，在向最接近產權調換住宅房屋建筑面積的套型上靠前給予公攤面積補助：每單元設置一部電梯的，補助建筑面積3平方米;每單元設置二部及以上電梯的，補助建筑面積10平方米。補助面積部分不支付房款。
8、福建省
《福州市倉山區東部新城農村集體土地房屋征收補償安置實施細則(試行)》
十三、征收非農經合成員在農村集體土地上產權房屋，給予被征收房屋產權建筑面積10%的公攤補償(安置房為七層以下多層房屋的除外)，但每戶最多不超過10平方米。
9、甘肅省
《蘭州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》
第三十五條 征收住宅房屋實行同類地段產權調換的，被征收房屋建筑面積與所調換房屋套內建筑面積相等部分不結算差價，所對應的公攤面積不予結算費用。超過后的建筑面積，可分檔次由被征收人以優惠價格購買，調換后的房屋產權歸被征收人所有。具體優惠價格在征收補償方案中作出規定。
征收非住宅房屋實行同類地段產權調換的，產權調換房屋套內建筑面積應不小于被征收房屋套內建筑面積，套內建筑面積相等部分，按評估差價結算，所對應的公攤面積不予結算費用。
10、四川省
《成都市人民政府辦公廳關于進一步推進中心城區舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》
四、嚴格補償標準
(一)房屋補償費。實行貨幣補償的，按照改造范圍內房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定;實行產權調換的，綜合平衡改造范圍內房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權人進行安置。
對住宅實施改造，房屋所有權人選擇產權調換的，改造范圍內房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權人一次性付清差價款的，優惠30%。
在拆遷過程中，商品房公攤面積應當計算在補償范圍內；當被拆遷人選擇以產權調換方式接受補償時，安置房的公攤面積應在“拆一還一”的基礎上進行適當提高。
一、房屋拆遷貨幣補償算公攤面積嗎
房屋拆遷時選擇貨幣補償的方式時，如果被拆遷的房屋的公攤面積的，評估房屋價值時，應該將公攤面積計算在內進行評估。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、租賃房屋拆遷補償是多少
《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款規定：拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
此條款是修改后條例新增加的，對拆遷租賃房屋如何訂立拆遷補償安置協議作了特別規定即拆遷補償安置協議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署。之所以要做這樣的特別規定，是因為修改后條例對拆遷補償安置對象作了重大調整。原條例確定被拆遷人是房屋的所有人和使用人，拆遷補償的原則是對房屋所有人給予補償，對使用人給予安置；修改后條例確定被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是，對所有人給予補償，兼顧對使用人安置。在對所有人進行補償的情況下，為了保護房屋承租人的合法權益，本款特別規定在拆遷租賃房屋時，拆遷人應當與被拆遷人、承租人訂立拆遷補償安置協議。
第二十三條規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
此條是關于拆遷補償方式的規定，并明確規定了被拆遷人對補償方式的選擇權。但為保護承租人的合法權益，這種選擇權在拆遷租賃房屋時在第二十七條第二款規定的情況下是受到限制的。
第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
此條規定了出租房屋拆遷補償安置的具體內容。是由原條例第二十四條修改而成。原條例第二十四條規定：拆除租賃住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當做相應修改。新條例與原條例相比，主要發生了以下幾個方面的變化：一是保護了房屋所有權人的合法權益，所有人可以選擇補償方式，也就是說，所有人在拆遷時，可以先行解除租賃關系，獲得貨幣補償；解除不了租賃關系的，才實行產權調換；二是增加了被拆遷人的義務，也就是說，如果被拆遷人要想獲得貨幣補償，必須對被拆遷房屋的承租人進行安置，解除雙方在被拆除房屋上的租賃關系；三是規定達不成協議的，實行產權調換，產權調換后重新簽訂租賃協議；四是外延有擴展，不僅適用居住房屋，也適用非居住房屋。
第三十一條第一款、第二款規定：拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
此條是對搬遷補助費和臨時安置補助費的規定。根據本條規定，當房屋是由被拆遷人自己使用時，上述費用發放給被拆遷人，當房屋是由承租人使用時，上述費用發放給承租人。
三、房屋拆遷產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
產權置換分為兩種形式：
異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。
現行拆遷中的房屋置換制度內蘊含著雙重價值目標：一方面是通過房屋的所有權調換，實現對被拆遷房屋產權的價值補償；另一方面，在保護房屋經濟的價值的同時，也要對被拆遷人居住權進行充分保護。
被拆遷人存在選擇的權利，可以從自身的實際情況出發，合理地選擇貨幣補償或者房屋產權置換。權威律師王有銀認為這樣的制度安排，既兼顧了財產保護與社會穩定，更有利于實現多元價值目標的平衡。因此除了法定的特殊情形之外，任何人無權指定被拆遷人只能接受其中一種安置方式。
回遷房公攤面積國家規定標準如下：1、房屋補償費。實行貨幣補償的，按照改造范圍內房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定；實行產權調換的，綜合平衡改造范圍內房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權人進行安置。對住宅實施改造，房屋所有權人選擇產權調換的，改造范圍內房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權人一次性付清差價款的，優惠30%；2、公攤面積的補助。選擇產權調換的被征收人，被征收房屋為磚木結構、木單結構的，產權調換房屋以套內面積結算，免收產權調換房屋公攤面積補差款；被征收房屋為磚混結構、框架結構的，產權調換房屋以建筑面積結算，產權調換房屋公攤面積超過建筑面積7%的部分，由政府補助。法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百七十八條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
法律分析：一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。超過這個標準就涉嫌違法了。二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等。為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋.為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。衍生問題：買安置房的風險有什么？1、政策因素。根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大。特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。
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投稿：常晨茹
內容審核：苗佳律師
