圍欄改造拆遷補償政策最新,沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補償決定,依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。《國有土地上房屋征收
依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
一、房屋拆遷補償評估方式是怎樣
我國相關法律法規規定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發法和基準地價修正法。其中，后三者經拆遷雙方選擇后可以適用。
1、市場比較法
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
2、成本法
成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法
收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法
假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法
基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
無合法有效的評估報告可否作出征收補償決定
在沒有合法有效的房屋評估報告時，如果沒有合法有效評估報告的，不能作出征收補償決定，即使作出征收補償決定，也是無效的。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
怎么申請強制執行征收補償決定
1、去哪里申請強制執行
申請人民法院強制執行征收補償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據本地實際情況決定管轄法院。
2、申請強制執行要提交什么資料
申請機關向人民法院申請強制執行，除提供《條例》第二十八條規定的強制執行申請書及附具材料外，還應當提供下列材料：
(1)征收補償決定及相關證據和所依據的規范性文件;
(2)征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關系人的意見;
(3)社會穩定風險評估材料;
(4)申請強制執行的房屋狀況;
(5)被執行人的姓名或者名稱、住址及與強制執行相關的財產狀況等具體情況;
(6)法律、行政法規規定應當提交的其他材料。
強制執行申請書應當由申請機關負責人簽名，加蓋申請機關印章，并注明日期。
強制執行的申請應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內提出;逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。
3、法院的受理
人民法院認為強制執行的申請符合形式要件且材料齊全的，應當在接到申請后五日內立案受理，并通知申請機關;不符合形式要件或者材料不全的應當限期補正，并在最終補正的材料提供后五日內立案受理;不符合形式要件或者逾期無正當理由不補正材料的，裁定不予受理。
行政法系列2
房屋征收補償決定因評估報告程序和
實體存在違法被撤銷
壹、案件基本信息
案號：（2016）吉02行初12號
案由：房屋征收補償
法院：吉林省吉林市中級人民法院
爭議焦點：房屋評估報告檢測
貳、案情簡介
2014年5月，永吉縣政府將縣城城東棚戶區四區改造等項目列入永吉縣2014年國民經濟和社會發展補充計劃的議案，該議案于2014年9月30日經永吉縣第十七屆人大常委會第十八次會議批準。永吉縣住房和城鄉建設局于2014年10月14日出具意見，認為該城區改造項目符合縣城總體規劃。永吉縣縣城棚戶區改造實施工作組辦公室于2014年10月17日出具情況說明，說明已將該城區改造項目列入永吉縣縣城棚戶區（危舊房）改造項目計劃。永吉縣發展和改革局于2014年11月3日出具說明，說明該城區改造項目已列入2014年國民經濟和社會發展補充計劃。原告的房屋坐落于改造征收范圍內，房證建筑面積181.66平方米，另建有面積為120平方米和40平方米無證房，合計房屋總面積為341.66平方米；用途為商業辦公用房，用于物資經銷處和圍欄廠生產經營；附帶還有通過出讓方式取得的面積為946.66平方米有證商業用地。
2015年2月26日，永吉縣政府發布說明，對《永吉縣城東棚戶區（城中村）改造項目房屋征收補償方案》作出部分修改，并將此說明張貼公示。
同年3月3日至5日，召開房屋征收與補償方案解讀大會。
3月6日，北京吉翔房地產評估有限公司受永吉縣房屋征收經辦中心委托，出具了《永吉縣縣城城東棚戶區四區（城中村）改造項目社會穩定風險評估報告》。
4月3日，永吉縣房屋征收經辦中心在吉林銀行建立專儲賬戶，存入征收補償資金1億元。
4月8日，永吉縣政府作出永政房征[2015]1號《房屋征收決定》，該決定確定了對縣城城東棚戶區四區（城中村）范圍內國有土地上房屋實施征收、征收實施時間、簽約期限等內容。
同日發布永政告字[2015]1號《房屋征收公告》并于拆遷范圍公告欄張貼。
4月27日至29日，永吉縣房屋征收經辦中心作出《永吉縣城城東棚戶區四區（城中村）改造項目評估機構選定實施方案》并公告。
4月30日，永吉縣房屋征收經辦中心召開城東棚戶區四區（城中村）改造項目選定評估單位大會，選定本項目房屋征收房地產評估機構為吉林市潤興房地產資產評估有限公司、資產評估機構為吉林市瑞恩資產評估有限公司、農作物評估機構為吉林市匯正價格評估有限公司、土地評估機構為吉林市奧證土地評估有限公司，并簽訂委托合同。
被告委托的評估單位分別于2015年6月19日、26日和同年7月31日向原告送達了《房地產估價結果分戶報告》、《室內裝修估價結果報告》、《附屬物估價結果報告》、《地上附著物征收清查評估結果分戶報告》、《土地估價結果分戶報告單》及《資產評估結果匯總表》。其中附屬物估價報告中遺漏了一口機井、三相電配電箱（含動力電）等主要備；資產評估結果匯總表中未附帶項目明細，遺漏多處設備目，未交待當事人在規定時間申請復核評估的權利，且未有評估師簽字；土地估價分戶報告單中亦未交待當事人申請復核評估的權利，且未有評估師蓋章和簽字。原告認為被告的評估行為存在很多違法且不公平之處，自稱在規定時間內提出了復核申請，被告及評估機構人員曾去現場復評，但一直未給出復評報告。
被告稱在規定時間既未收到原告要求復評的申請，也未進行過復評。
2015年9月15日，被告永吉縣政府對原告作出永政房征補[2015]3號《房屋征收補償決定》。
叁、訴訟請求與答辯意見
訴訟請求：
一、被告作出的征收補償決定認定事實不清、程序違法。
1、原告在收到評估報告后，依法提出復評申請，而被告以“被征收人在法定期限內未行使相關權利”為由，作出征收補償決定，屬認定事實不清；被告及評估機構沒有依法對評估結果進行復核，違反了《吉林市國有地上房屋征收及補償條例》第二十五條之規定，屬程序違法。
2、被告在向原告送達相關問題答復的同時一并送達征收補償決定的行為，嚴重損害原告合法權益，且答復和決定內容與事實不符。
被告沒有履行協商程序即作出決定違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 之規定，應當予以撤銷。
3、原告要求貨幣補償500萬元，具有事實和法律依據。
原告經營場所的地理條件優越，實際經營使用商業房屋面積近350平方米，商業出讓土地面積為946.66平方米，原告為進行生產經營和建設開發投入巨大，有大量生產設備、附屬物及果樹等，原告被征收后需按市場價格投入近500萬元才能達到原生產經營的條件。
4、被告沒有對征收決定以及補償方案進行論證并予以公布，違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條 、第十三條 以及《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第七條、第八條、第九條、第十條之規定，屬程序違法。
二、被告作出決定的依據不合法。
征收補償決定依據的《房地產估價結果分戶報告》、《室內裝修估價結果報告》、《附屬物估價結果報告單》、《資產評估結果匯總表》《土地估價結果分戶報告單》、《地上附著物征收清查評估結果分戶報告》違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 之規定，評估機構沒有對類似房地產的市場價格進行測算，沒有考慮房地產的商業用途，現該地段建龍房地產開發出售的樓盤商業用房，已經達到8000元/平方米以上，而評估報告中房地產單價為3106元/平方米，明顯低于同類市場價格。
原告被征收同類地塊的住宅評估價值高于原告的商業房屋價值，明顯不符合常理。
因此評估報告確定的補償價格應確定為無效。
三、被告補償決定中認定的房屋面積與事實不符。
被告作出的房屋征收補償決定遺漏補償項目，原告多次向被告征收部門說明此事，但未予答復。
四、原告被征收的房屋、土地等作為商業經營已經有十五年，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條 :“對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。
”被征收房屋在評估時未包括房屋用途的客觀收益，被告在沒有查清事實的情況下，作出的房屋征收補償決定嚴重損害原告合法利益。
五、評估機構是由被告單方委托，沒有進行合法的協商選定程序，違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條 及《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第十四條之規定，委托評估程序違法。
六、被告依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 第一款 規定作出的征收補償決定，在安置補償標準上沒有法律依據，屬適用法律錯誤。
七、根據《國有土地上房屋征收補償條例》第二條規定的公平補償原則，對被征收房屋的補償應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后經營條件、生活質量不降低為宜。
本案中評估價格顯然低于市場價格，補償標準明顯低于法定的;類似房地產的市場價格;，補償決定顯失公平。
綜上，被告依據錯誤的評估報告，在沒有合法依據且事實不清、適用法律錯誤、程序違法的情況下作出的房屋征收補償決定違法，請求依法撤銷被告作出的征收補償決定。
答辯意見：
一、答辯人行為實體合法。為了社會公共利益，實施城東棚戶區四區改造項目，目的是為了改善廣大居民的生活環境及居住條件，是公益性項目。
二、答辯人的行為程序合法。答辯人實施征收過程嚴格依據《物權法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》、《吉林市國有土地上房屋征收與補償條例》及其他相關法律法規執行，不存在不當之處。
三、原告始終沒有提出復核評估申請，只是對評估結果不接受，對此答辯人已經給予了書面答復。原告要求土地補償事宜，不屬于本征收補償決定解決的問題。
答辯人作出的征收補償決定認定事實清楚，原告的訴請沒有事實和法律依據。
請求依法駁回原告的訴訟請求
肆、法院認為和結論
法院認為：
一、《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第二款規定:整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。本案中被告作出征收補償決定所依據的評估報告，從六份評估報告形式要件的合法性審查上看，分別存在沒有評估師簽字；未附帶設備、資產明細或者說明；未標注或釋明被征收人享有申請復核評估的權利等不符合法定形式要件要求的問題。
二、從評估報告的實體內容看，在對被征收的附屬物評估上存在評估漏項以及在資產、設備評估上漏項的問題。鑒于此，上述評估報告明顯存在缺乏客觀公正性及合法性問題，故其已不能作為被告作出行政行為的合法依據。
三、被告的征收補償決定在適用法律上，僅僅引用《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 第一款 關于程序和權限方面的規定，而在實體處理上卻未引用相關法律、法規依據，故明顯屬于適用法律不當。
綜上所述，被告作出的征收補償決定認定事實不清，主要證據不足，且適用法律不當，故依法應予撤銷。
法院判決：
一、撤銷被告永吉縣人民政府作出的永政房征補（2015）3號房屋征收補償決定；
二、限被告永吉縣人民政府于本判決生效之日起60日內重新作出行政行為。
律師后語
1、房屋評估報告是房屋征收補償案件中爭議的焦點所在，直接關乎到被征收人獲得補償數額大小，因此法院對于該報告進行嚴格地形式和實質審查。
2、對評估報告合法性審查：評估師的簽字、資產明細說明、復核權利的告知。對評估報告實體審查：評估漏項。因此，確認該報告缺乏合法性和公正性，進而否定對依據該報告作出的行政行為。
3、該案論證非常簡明扼要，但直擊要害。類似案例可參見：（2018）云05行初35號，該案法院判決行政行為違法，要求被告采取補救措施，與本案撤銷行政行為，限被告重新作出行政行為稍有不同。
孫承龍律師
現執業于北京盈科（合肥）律師事務所，已提供嚴謹、專業、高效的法律服務為執業要求，主辦過眾多疑難復雜案件、取得了良好的法律效果，維護了當事人的合法權益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體采訪。
擅長領域：合同糾紛、婚姻家庭、征地拆遷、刑事辯護、勞動爭議等。
法律分析：依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析:
依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。
法律依據:
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
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投稿：馮佳
內容審核：馮興元教授
