上海拆遷老公房補償方案,上海今年的拆遷要提速了,5月底，上海發布了一個重要文件——《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，跟樓市關系重大。 其中一條措施:年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造;年內新啟動8個以上城中村改
5月底，上海發布了一個重要文件——《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，跟樓市關系重大。
其中一條措施:年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造;年內新啟動8個以上城中村改造項目。
上海今年的拆遷，要提速了。
今年是上海舊改的關鍵之年，預計年底將全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造。
那這是不是意味著上海的舊城改造接近尾聲了?非也!
從今年開始，上海又將全面啟動新一輪舊改計劃，改造對象將全面擴展到2000年以前的老舊小區。
其中對280萬平米不成套職工住宅和小梁薄板房屋(存在安全隱患)采取拆除重建為主的改造方式，包括原址重建。
也就是說，2000年以前的、沒有獨立廚衛的、存在安全隱患的老公房 ，會成為以后拆遷的重點對象。
比如新靜安彭浦新村的彭一小區，煤衛合用、60年多年房齡的五層老公房，在去年原拆原還。
居民們在外租房過渡幾年后，會搬回到在原址上建的新房里，8-19層的小高層，加了電梯，每戶都有獨立廚衛。
多出來的增量房源，會用來做保障性租賃住房，或者做一些配套經營性設施。
當然，能原拆原還的必然是少數。
因為在上海的老城區改造，除了提升市容、改善民生之外，還有一個很重要的目標——降低市中心的人口密度。
外環線以內的人口減少，本身就是上海城市發展過程中的KPI，也是上海這些年一直踐行的發展策略。
大批“原拆原還”顯然達不到這個目的。
第七次人口普查上海各區人口增長圖
上圖可以明顯看出，十年間上海中心城區的人口密度是在降低的。
回到文章開頭的措施:“年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造;年內新啟動8個以上城中村改造項目”。
上海今年下半年，一定會全速拆遷，以前很多拆遷計劃里排在后面的地方，今年會統統拉出來，一起搞定。
有人說，最近兩年開發商的日子不好過，哪里有錢來搞拆遷?
這個問題上面老早想到了，會用專項債來為舊改項目融資，相當于告訴開發商，拆遷你們放心搞，錢的事情我們來搞定。
今年下半年，可能就是很多拆遷戶要改變命運的一年了。
如果你家里要拆遷，要記住一點:
鄰居之間，千萬要做好少數人的思想工作，不要讓少數人瞎搞，讓大家失掉這次拆遷的機會。
雖然那些老房子遲早要拆掉，就像寸土寸金的黃浦區，遲早要拆光;但如果你這次機會沒把握住，下次拆遷不知道要到什么時候了。
對我們普通人來說，人生短短幾十年，抓緊時間提升居住質量，生活得好一點，才是最重要的。
而從疫情防控的角度來講，上海也有足夠的意愿和動力去搞拆遷。
大家有沒有細心觀察下，這次疫情中，上海最嚴重的都是哪些地方?
老破舊片區和城中村。
要么是煤衛公用的老公房;要么是每天都要倒馬桶的老弄堂，整條弄堂都會接觸那一兩個化糞池;要么就是要上公廁的城中村。
比如黃浦的老南市區，楊浦的控江路，比如浦東北蔡的城中村。
這些地方廚衛合用，人口和房屋十分密集，一旦出現疫情就很容易爆發。
這次陽性感染者最多的浦東，疫情高發的城中村有72個，是這次上海疫情爆發的重災區。
而在外環線以內，上海還有大量的城中村。
很難想象，在中國GDP最高、經濟最發達的城市，還有不少人生活在沒有獨立廚衛、每天需要倒馬桶的居住環境里。
疫情防控常態化后，這些地方的改造和拆遷勢在必行。
這對樓市有什么影響?
我們知道，拆遷一方面會制造出大量的買房需求，另一方面也會增加不少的樓市供給。
上海的中心城區，真的沒什么空地了。這些二級舊里、城中村，拆掉以后，會為上海樓市提供大量的增量。
在上海雄厚的財力支撐之下，市區的舊改不會停止。
而在拆遷之后，大量手持現金的拆遷戶入場，會給周邊樓市造成不小的沖擊。
上海最近幾年的拆遷重地——北外灘和東外灘附近，因為大量拆遷戶下場買房，房價漲了不少，有些房子的價格甚至漲到了不太理性的地步。
要知道，拿到拆遷款的家庭，在這些年上海房價大漲的洗禮下，不太可能把錢存起來，他們會跑步入場。
因此，他們也不太會在意上海樓市的周期，管它現在漲還是跌，反正長期是會漲的。
這其中一批人，喜歡在原住地的周邊買老公房，老破小，因為預算有限(大概300-600w)。
尤其是老一輩的拆遷戶選擇更是如此。因為他們的生活圈子在這里，親朋好友大都在附近。
要知道，對于原先住棚戶區的動遷戶來說，老公房、老破小已經相當于改善了。
另外，考慮到動遷的群體年齡普遍偏大，為了醫療方便，他們也會選擇市區的老房子。
所以一旦遇到拆遷，區域內或者周邊區域小戶型房源比較緊俏。
另一批人，因為預算不足或追求房屋品質，會買在離原住地不遠的郊區。
大部分拆遷戶還是喜歡買在離自己以前的生活圈近一點的地方。
比如楊浦的拆遷戶，喜歡買在外高橋、高行、金橋;黃浦的拆遷戶，喜歡買在南碼頭、世博。
另外，可能出乎大家的意料，很多動遷戶買房的時候，也會考慮學校的因素。
畢竟他們也是普普通通的父母，也會希望自己的孩子能有好的學歷。
而且動遷戶的年齡偏大，對很多老年人來說，是不可能去貸款買房的。他們會用動遷補償款和家庭的其余資產，全款購房。
所以他們要是看中了哪套房子，一般的剛需還真搶不過他們。
畢竟，對于賣家來講，全款買房的下家，省了多少事，快了多少周期。
當然，拆遷暴富的年代早已經過去了，對于當下的很多拆遷戶來說，能換到一套位置沒那么偏的，全家夠住的房子就是值得慶幸的事情了，其他更多的不要想了。
一個粉絲，北外灘動遷，6w2左右的評估價，加上動遷各種的補償款，35平的房子，最后動遷款在600w左右。
看上去很多，一平將近20w元，但是考慮到其他因素，比如老房名下很多戶口的。
錢一分，一個家庭最后拿到手的也就只有動遷款的二分之一、三分之一甚至更少。
而且如今的市區動遷房源越來越少，黃浦、靜安更是沒有市區房源，虹口最大的社區房源彩虹灣也所剩無幾。
大多數動遷戶的選擇就只有搬到郊區，變成鄉毋寧。
上海市區的土著，越來越少了，取而代之的是全國各地的精英和富人。
有錢人在市中心住大房子，可能才是樓市顛撲不破的真理。
但換個角度看，這也是上海城市吸引力的表現。
正是這些來自全國的增量，讓上海變得越老越好。
上海拆遷補償標準如下：1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定；4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關法律規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：拆遷補償標準:(一）被征收房屋價值的補償;(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一）被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
上海2023年拆遷補償標準具體如下：1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價*宅基地面積加上被拆遷房屋；4、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；5、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。政府征地拆遷流程具體如下：1、實地放線定界，發布拆遷公告，召開動員會，委托拆遷公司。國土分局會同用地單位聯系市工地勘測規劃院按照經批準的勘測定界圖和選擇意見書實地放線定界；征地拆遷工作專班擬定征地拆遷補償安置方案并進行公告，組織被征地拆遷人員召開征地拆遷動員會。政府征收小組委托拆遷公司；2、入戶清點丈量。拆遷公司受政府及工程指揮部委托入戶清點丈量，被拆遷戶在原始調查登記表上簽字確認；拆遷公司對入戶調查的數據分戶進行整理，建立電子表格；3、協助征收小組對拆遷戶作動員談判工作。4、合法面積認定。征收小組工作人員共同認定被拆遷房屋的合法面積及還房面積。特殊情況處理程序：被拆遷戶書面情況說明，村委會簽署明確意見，征收小組集體研究；5、套價核算。拆遷公司根據實地清點丈量數據和征收小組確認的合法面積，進行套價核算，建立電子表格；6、征收小組確認。征收小組工作人員在套價核算表上簽字確認；7、被拆遷戶簽字確認。被拆遷戶在測算表上簽字確認。如有錯漏，由拆遷公司補充調查，征收小組人員實地核實。拆遷公司建立增補或更正表格，征收小組工作人員在該表上簽字確認后，交被拆遷人簽字確認；8、拆遷補償公示。政府將被拆遷戶拆遷補償標準、補償金額、被拆房屋合法面積、還房面積等進行公示；9、簽訂協議。拆遷公司與被拆遷人簽訂《拆遷補償協議書》，政府征收小組與被拆遷人簽訂《還房協議書》、《搭住費協議書》等；10、支付補償費、交房。資金管理部門將房屋拆遷補償費支付給被拆遷戶，被拆遷戶上交土地使用證、交被拆遷房屋。綜上所述，各地拆遷補償標準不一，具體以當地政策為準。【法律依據】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：1.拆除居住房屋價格補貼系數為30%2.套型面積補貼標準為每戶15平方米（建筑面積）。
法律依據：《上海市普陀區人民政府關于確定本區房屋拆遷套型面積補貼標準及價格補貼系數標準的通知》
第一條 套型面積補貼標準 被拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，適用套型面積補貼。 套型面積補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則，以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶。 本區套型面積補貼標準為每戶15平方米（建筑面積）。
第二條 價格補貼系數 本區拆除居住房屋價格補貼系數為30%。
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投稿：湯宇
內容審核：羅娟律師
