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公有房屋拆遷如何補償，公房拆遷怎么補償:今日征拆法律知識更新

發布時間：
2025-01-14 11:40:27
作者：
圣運律師
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公有房屋拆遷如何補償,公有房屋拆遷如何補償,公有房屋越來越普遍，公有房屋拆遷問題也是最多的，尤其是公有房屋拆遷該如何補償？公有房屋拆遷補償方法有哪些，公有房屋拆遷補償有何法律依據。本文將為您詳細介紹公有房屋拆遷補償相關問題。《城市房屋拆遷管

公有房屋拆遷如何補償，公房拆遷怎么補償:今日征拆法律知識更新

一、公有房屋拆遷如何補償,公有房屋拆遷如何補償

公有房屋越來越普遍，公有房屋拆遷問題也是最多的，尤其是公有房屋拆遷該如何補償？公有房屋拆遷補償方法有哪些，公有房屋拆遷補償有何法律依據。本文將為您詳細介紹公有房屋拆遷補償相關問題。《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）經修訂于2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實施后，陸續制訂出臺了相應的行政法規、管理辦法，關于公有租賃房屋的拆遷補償問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進行補償，又要對房屋使用人進行安置，為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則，結合“買賣不破租賃”這一民法精神，將公房拆遷補償視作互易的買賣，對承租人的承租權益予以保護，明確而具體，具有極強的可操作性。有的地區為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補償安置政策，尤其在補償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區在行政管理辦法中作了如下規定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應當將補償金額中相當于被拆遷房屋的重置價格結合成新部分補償給房屋所有權人，其余部分補償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關系在拆遷補償后自動解除。這一規定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，回避了所有人和承租人對補償安置達不成一致意見時的僵局，加快和推進了拆遷工作的進行，但隨著這一補償辦法的實施，其不合理性逐漸顯露。筆者認為，公房拆遷補償的這一規定值得商榷。一、公房產權人是無差別的民事主體，在拆遷補償中的權益不應有別于私房產權按人。房屋所有權的性質，房屋的產權可分為公有和私有公房，按管理權屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權能，與國家授權單位自管的公房一樣領取了《房屋所有權證》。新《條例》取消了原《條例》關于國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實際上已經根據法律的授權成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執行政策當中，應保持法規的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規定，不應有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法，否則，將有悖于新《條例》保護拆遷當事人的合法權益之立法目的。二、產權人取得重置價，承租人取得區位價的補償方法，有悖于等價有償的民事原則。《條例》釋義中對區位的定義作了如下解釋：“區位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等）的距離，周圍環境、景觀等，由于房地產的位置不可移動性，區位對房地產價值的決定作用是極其重要的，兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。可見，區位價因房屋所處的區位而生，是房地產價值的構成之一。房屋所有權和土地使用權共同構成房地產的所有權，房地產所有權人依法享有占有、使用、收益、處分的權利，公房經租中，房地產所有權人行使自己的處分權、收益權，將占有權、使用權交給承租人，承租人從房地產所有權人處取得占有權、使用權就必須支付相應的代價——給付租金，這是一個等價有償的雙務民事活動。拆遷也屬于民事行為，新《條例》在修改過程中尤其注重堅持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自愿公平、等價有償的民事原則，平等地保護民事主體的權益，所以筆者認為，在拆遷過程中，房地產所有權人應該獲得所拆除的房地產價值，包括區位價、重置價及附屬物的補償價，而使用人應該取得因房屋被拆遷使用權滅失的損失補償，包括過渡費、拆遷費等。承租人是否應該取得區價補償呢？筆者認為，承租人同樣應享有，但承租人享有的不是房屋的區位價，而是使用權的區位價，因為拆遷，承租人從原有區位遷出，對生活造成了不便，因此我們在制訂過渡費、搬遷費等拆遷費用標準時，也應結合房屋的區位價等級差，確定相應的補償比例，在過渡費、搬遷費等給承租戶的補償中予以體現，即遭受了多大的損失，就得到多大的補償，更得體現等價有償的原則，而不是從房地產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人。三、產權人，承租人各自取得補償后自動解除租賃關系，有悖于意思自治、協商一致的民事原則。房屋所有人取得重置價結合成新的補償，區位價等補償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃夭系在拆遷補償后自動解除，違反了民事活動中民事主體自愿平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協商一致的，就解除不了租賃合同，而現有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢？拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的安置房也是實行等價交換，超過或不足的價值，應互找差價，超過部分，用補償費購置房屋承租給使用人不太可能，政府又不可能給予貼補，將承租戶交給社會，又違背了房管好門的社會職責，怎么辦呢？政府就出來當“娘舅”，房屋產權人你拿房屋重置價，承租人你拿區位價，將產權人應得的一部分利益分給承租人，租賃關系強制解除，這樣雙方都滿意，不但保障了拆遷工作的實施，還保持了社會穩定。但這不符合新《條例》的修改宗旨——對原計劃管理的手段進行調整，使之與市場經濟相吻合。而我們地方政府在當“娘舅”的同時，又一回用計劃經濟的大手來管理拆遷這一市場行為，用行政性規定，剝奪租賃雙方平等自愿、協商一致解約續約的權利。政府制訂這樣的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房應該承擔起安居樂業、解困解危的職責，房管部門承擔這一義務義不容辭，何況本來就是你的承租戶呢！筆者認為，對于不能協商一致解除合同的，應該實行產權調換續租，如不能實行產權調換，或房地產所有權人無房可租時，可以用房地產的價值補償，購買其他價值相同的房屋安置或由所有權人與承租戶聯合購買，用補償費購買取得產權的部分，由原租賃雙方換約續租，對特別困難的承租戶，可以納入廉租公房承租管理的范疇。總之，應該按照雙務合同中的權利義務對等的方法，結合情勢變更原則，由租賃雙方協商解決。四、承租人獲得區位價，缺乏有效的法律依據。無論是自管公房，還是直管公房，其法律特征是管理單位持有《房屋所有權證》和《土地使用權證》（房屋所有人與土地使用人另有約定的除外），新《條例》增加了第二十四條：貨幣補償的金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。增加該條款旨在彌補原《條例》中的以“人”為主的不足，由原拆遷補償中的以“人”為主轉變為以“物”（房屋）為主，區位價的確定是以房屋所在地的位置，結合房屋占地面積而定，而不是承租人的承租位置結合土地使用面積而定，所以說承租人獲得區位價，同樣犯了以“人”為主的錯誤，違背了新《條例》的修改宗旨。房屋所有權是自物權，土地使用權是用益物權，它和所有權一樣擁有占有、使用、收益的權能，它們的權利人是特定的，只有所有權人和土地使用權人才能行使收益權，并受到法律的絕對保護，物權人以外的任何人都負有不得侵犯或妨礙的義務，因此，只有房地產所有權人才能取得房地產的價值即房屋價值、區位價、附屬物價值的補償，這是其一；其二：公房土地使用權的取得通過土地劃撥。土地使用權出讓、土地使用權轉讓的途徑取得，公房中無論是自管公房還是直管公房，由國家委托單位或房管部門進行管理，依法取得了《房屋所有權證》和《土地使用權證》。土地使用權劃撥取得居多，這部分區位價補償應和其它財政公房重置資金一樣，納入專項資金管理渠道，由財政部門監管，也不應補償給公房承租人；如果士地使用權是通過出讓或轉讓途徑獲得的，因為城市建設需要，士地使用權人拆遷讓地，并未獲得合同上載明的土地使用權益，應該由拆遷人按照權責對等、等價有償的原則予以補償，而拆遷人卻按照行政規定將區位價補償給了承租人，土地使用權人的權益就沒能得到應有的維護，而承租權益的損失卻意外地獲得了大大超過承租權益的使用權收益補償，可見，拆遷作為民事行為，承租人獲得區位價，難以找到法律上的依據。五、承租人取得區位補償價，亦缺乏利益均衡性。房屋承租人隨著房屋租賃關系的變化而不斷更換，而房屋是不變的，拆遷行為實施時，最終的合法承租人

二、公房拆遷怎么補償

公房拆遷補償方法如下：1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定；4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關法律規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、房屋拆遷公房有拆遷補償嗎

法律分析：拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、國有土地上房屋拆遷補償標準

法律分析：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

五、公房拆遷安置政策

公房拆遷政策是：1、公房拆遷協議由承租人簽：（1）房屋遇到拆遷時，有權利和拆遷人談判并簽訂補償安置協議是被拆遷人維護自己合法權利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權利對涉及自己財產權利的行為進行處置。因此，對于產權房來說，一旦房屋遇拆遷，有權利和拆遷人進行談判并簽訂補償協議的就是產權人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權利呢？（2）拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。（3）現實生活中，因公有租賃房屋拆遷產生的糾紛很多，但大多都是因為享有簽約權利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權其實是居住權利的體現，其可以轉化為財產權利。享有對該房屋居住權利的人員，對因該房屋引起的財產權利，均享有一定份額。那種認為承租人就是房屋唯一權利人的觀點是錯誤的，是對物權的誤解。2、“空掛戶”一般不享有權益：公有房屋承租是社會歷史遺留的產物，也是社會福利性質的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權。住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續履行承租。法律依據：《房屋買賣合同司法解釋全文》第七條第拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。