拆遷補償項目立項批復,必須知道的，國有土地上房屋征收前置文件,征收決定是對征收范圍內(nèi)房屋進行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動的前提。那么做出征收決定前，地方政府及項目建設單位都需要取得哪些前置性文件呢？筆者查閱《國有土地上房屋征收與補償條例
征收決定是對征收范圍內(nèi)房屋進行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動的前提。
那么做出征收決定前，地方政府及項目建設單位都需要取得哪些前置性文件呢？筆者查閱《國有土地上房屋征收與補償條例》后發(fā)現(xiàn)，其中并沒有關于前置性文件的具體規(guī)定，但是結(jié)合各地制定的國有土地上房屋征收實施細則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，做出征收決定的前置性文件有建設項目立項批復、規(guī)劃許可文件、土地預審文件這三大類。
一、建設項目立項批復
《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》三：為了公共利益需要征收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請，并提交項目批準文件、規(guī)劃意見、土地預審意見等文件。
收到申請后，區(qū)縣人民政府按照《征收補償條例》規(guī)定審核建設項目是否符合房屋征收條件。
可以看出，北京市的國有土地上房屋征收細則中明確要求征收決定作出前需要取得建設項目批準文件。
征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國有土地上房屋，因此只有取得立項批準文件對建設項目進行明確才能保證公共利益的前提。
且立項批復是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟效益、資源配置、社會效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護等角度進行論證，對建設項目的批準文件。
他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無法進行。
二、規(guī)劃許可文件
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》：第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細則第八條第
(一)項至第
(四)項規(guī)定的建設項目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定。
可以看出，規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。
首先，只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍，否則極有可能出現(xiàn)超出實際需要進行征收并挪作他用的情況。
其次，對于《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項規(guī)劃的要求，也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確，否則無法判斷是否符合相關的規(guī)劃。
三、土地預審文件
征收決定作出前是否需要取得國土部門的相關批準文件呢？依據(jù)《建設項目用地預審管理辦法第十一條：預審應當審查以下內(nèi)容：
(一)建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；可以看出，對于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求，房屋征收部門需要取得國土部門出具的用地預審意見加以證明。
且依據(jù)《國務院辦公廳關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》的相關規(guī)定，用地預審文件是取得建設項目立項批復的重要前提，因此其也是征收決定做出前的必備文件。
征收決定是對征收范圍內(nèi)房屋進行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動的前提。
那么做出征收決定前，地方政府及項目建設單位都需要取得哪些前置性文件呢？
筆者查閱《國有土地上房屋征收與補償條例》后發(fā)現(xiàn)，其中并沒有關于前置性文件的具體規(guī)定，但是結(jié)合各地制定的國有土地上房屋征收實施細則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，做出征收決定的前置性文件有建設項目立項批復、規(guī)劃許可文件、土地預審文件這三大類。
一、建設項目立項批復《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》三：為了公共利益需要征收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請，并提交項目批準文件、規(guī)劃意見、土地預審意見等文件。
收到申請后，區(qū)縣人民政府按照《征收補償條例》規(guī)定審核建設項目是否符合房屋征收條件。
可以看出，北京市的國有土地上房屋征收細則中明確要求征收決定作出前需要取得建設項目批準文件。
征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國有土地上房屋，因此只有取得立項批準文件對建設項目進行明確才能保證公共利益的前提。
且立項批復是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟效益、資源配置、社會效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護等角度進行論證，對建設項目的批準文件。
他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無法進行。
二、規(guī)劃許可文件《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》：第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細則第八條第
(一)項至第
(四)項規(guī)定的建設項目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定。
可以看出，規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。
首先，只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍，否則極有可能出現(xiàn)超出實際需要進行征收并挪作他用的情況。
其次，對于《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項規(guī)劃的要求，也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確，否則無法判斷是否符合相關的規(guī)劃。
三、土地預審文件征收決定作出前是否需要取得國土部門的相關批準文件呢？依據(jù)《建設項目用地預審管理辦法第十一條：預審應當審查以下內(nèi)容：
(一)建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；可以看出，對于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求，房屋征收部門需要取得國土部門出具的用地預審意見加以證明。
且依據(jù)《國務院辦公廳關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》的相關規(guī)定，用地預審文件是取得建設項目立項批復的重要前提，因此其也是征收決定做出前的必備文件。
1.征地批準文件
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，征收集體土地需要由國務院或者省級政府進行審批，審批后作出征地批準文件。這是必須具有的審批文件，沒有的征地不合法。(注：該征地批準文件有效期為兩年)
2.一書四方案
“一書四方案”是指建設項目用地呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、縣國土資源局根據(jù)有關材料編寫，并逐級上報至有批準權的人民政府(國務院或者省級政府)審批。一書四方案是進行征地審批的前置文件。
3.用地項目的立項、規(guī)劃、選址等
根據(jù)相關法律規(guī)定，用地單位進行項目建設，需要先由有關部門進行項目審批，由有關部門進行規(guī)劃許可及制定規(guī)劃紅線圖，大的項目還需要具有選址意見書。
4.征地公告文件
上文說到征地需要進行審批，需要由國務院或者省級政府作出征地批文，但不是具有征地批文征地就合法了，該征地批文需要進行公告，沒有依法進行征地公告的征地批文對被征收人不產(chǎn)生法律效力，超過兩年期限的征地批文已經(jīng)失效，進行征地公告也不合法。
一、征收補償方案
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：房屋征收部門擬定征收補償方案后，應當報市、縣級人民政府。市縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。征收補償方案一般包括以下內(nèi)容：
1.征收目的；
2.征收范圍；
3.征收補償方式；
4.搬遷過渡方式及期限；
5.補助及獎勵費標準；
6.征收補償資金；
7征收實施步驟；
8.征收實施單位；
9.簽約期限；
10.其他事項。
如果征收方?jīng)]有將征收補償方案依法進行公告，也未征求公眾意見，被征收人應當及時啟動法律程序依法維權。
房屋征收決定的前置程序如下：首先是按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；如果房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定；另外房屋征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
一、拆遷房有一層二層三層怎么賠償
依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償。（二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
二、拆遷補償是給回遷房還是一般來說
拆遷補償要回遷房好還是要貨幣好，主要由被拆遷人自行決定，如果預期房屋價值會上升明顯的，可以委托回遷安置房。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。
三、對于征地房屋拆遷有何補償標準
對于征地房屋拆遷的補償標準有如下條款：
1、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；
2、作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括以下內(nèi)容，被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
國有土地上房屋征收時,征收方需要提供哪些文件
1.征地批準文件
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，征收集體土地需要由國務院或者省級政府進行審批，審批后作出征地批準文件。這是必須具有的審批文件，沒有的征地不合法。(注：該征地批準文件有效期為兩年)
2.一書四方案
“一書四方案”是指建設項目用地呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、縣國土資源局根據(jù)有關材料編寫，并逐級上報至有批準權的人民政府(國務院或者省級政府)審批。一書四方案是進行征地審批的前置文件。
3.用地項目的立項、規(guī)劃、選址等
根據(jù)相關法律規(guī)定，用地單位進行項目建設，需要先由有關部門進行項目審批，由有關部門進行規(guī)劃許可及制定規(guī)劃紅線圖，大的項目還需要具有選址意見書。
4.征地公告文件
上文說到征地需要進行審批，需要由國務院或者省級政府作出征地批文，但不是具有征地批文征地就合法了，該征地批文需要進行公告，沒有依法進行征地公告的征地批文對被征收人不產(chǎn)生法律效力，超過兩年期限的征地批文已經(jīng)失效，進行征地公告也不合法。
隨著征地拆遷的項目的越來越多，國家的法律條文越來越健全，許多被征收人也開始意識到征地拆遷信息的重要性。以上就是律師為您解答的全部問題，若有其他疑問，歡迎到網(wǎng)進行在線法律咨詢，也可以閱讀相關法律知識進行了解。
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