定海舊城改造拆遷補償方案,征收決定涉及國有和集體土地上房屋如何處理,案情審理分析集體土地未經依法征收卻直接整體適用了國有土地上房屋的征收補償程序，屬違反法定程序。同一房屋征收決定分別涉及國有土地和集體土地上房屋征收的，可作區分處理。第一，土
案情
審理
分析
集體土地未經依法征收卻直接整體適用了國有土地上房屋的征收補償程序，屬違反法定程序。
同一房屋征收決定分別涉及國有土地和集體土地上房屋征收的，可作區分處理。
第一，土地性質明確可區分。因城市規劃的發布或者變更，將原集體土地擴展進城市規劃區的，要審查是否對農村集體組織的土地進行了征收。如沒有進行征收或征收沒有完成的，土地性質仍應認定為集體土地;征收完成的，才認定為國有上地。征收完成是以作出征收決定，并已將補償款發放給農村集體經濟組織，或者作出補償裁決為標志。本案中，該征收區塊內涉及的集體土地雖已劃入城市規劃區，但因未經有權機關作出征收決定，故該部分土地性質仍應認定為集體土地。
第二，土地四至明確可區分。根據被告在訴訟中提交的由規劃部門出具的和平路區塊規劃圖紙，該區塊征收范圍內的國有土地上房屋和集體土地上房屋所涉范圍、面積、戶數、產權人等均能夠明確界定，尤其涉及被訴房屋征收決定中包括的集體土地，四至明確，且該處集體土地上房屋產權人和該集體經濟組織對此并無爭議。
第三，法定職權明確可區分。根據征補條例第四條、第八條的規定，被告負責其行政區域內的國有土地上房屋征收與補償工作，具有作出征收國有土地上房屋的決定的法定職權;被告確定的房屋征收部門—定海舊城改造辦公室，具有組織實施涉案國有土地上房屋征收與補償工作的法定職責。根據《土地管理法》第四十五條、第四十六條的規定，征收該處集體土地由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案;依照法定程序批準后，由市、縣人民政府予以公告并組織實施。所以，作出集體土地上房屋的征收與補償決定，被告沒有法定職權。
第四，法定程序明確可區分。關于本案所涉國有土地上房屋的征收程序，符合征補條例中關于作出征收決定的程序規定。但是，關于所涉集體土地上房屋的征收程序，被告在未經依法征收的情形下，直接在作出被訴房屋征收決定時規定“涉及城市規劃區內集體土地上房屋參照國有土地上房屋進行征收補償與安置”，違反了《土地管理法》及實施條例等法律、法規中有關農村集體土地征收的法定程序。
第五，法律適用明確可區分。根據征補條例第二條的規定，該條例適用于征收國有土地上單位、個人的房屋。被告作出被訴房屋征收決定中，涉及征收國有土地上的房屋，系依據征補條例規定的職權并符合法定程序，適用法律、法規正確。但是，因該處集體土地未經依法征收，被告直接征收該處集體土地上的房屋違反了土地管理法等相關法律規定，故涉及征收集體土地上的房屋的法律適用錯誤。
法律分析：集體土地被征收后,地上的房屋僅用于使用權。中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第九條 城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
集體土地房屋征收補償標準如下：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：不可以。沒有任何的征收手續，是不合法的，必須要有省級政府或者國務院，批準的土地征收批復。
且沒有看到任何公告的情況下，也是違法的，征收集體土地，必須張貼書面的土地征收公告、安置補償方案公告。
未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估；
并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日；
聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
法律分析：國有土地上的房屋和集體土地征收程序不一樣：首先從征收對象都不一樣，國有土地征收房屋的主要對象是房屋的住戶，而集體土地征收則是農村村民，其次是審批程序不一樣，如果是征收永久農田是需要報國務院審批的，而國有土地房屋的征收只需要報市縣級人民政府審批即可。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
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投稿：蔣文
內容審核：馮興元教授
