土地征收征用條例解讀,《民法典》解讀117：對不動產或者動產的征收、征用, 《中華人民共和國民法典》第一編總則，第五章民事權利，第一百一十七條:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平
《中華人民共和國民法典》第一編總則，第五章民事權利，第一百一十七條:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償”。
本條是關于對不動產或者動產適用征收、征用的法定條件的規定。
一、本條的歷史來源
《憲法》第十條第三款:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。第十三條第三款:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。本條是憲法規定在民事基本法上的具體體現。
《物權法》第四十二條規定:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益”。“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用”。
《物權法》第四十四條規定:“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償”。
《物權法》第一百二十一條:“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償”。
二、制定本條的目的
合法財產受法律保護，是任何法治國家均秉持的基本原則。在我國有相當長的一段時間內，對于人民群眾合法財產權的保護還有欠缺，實踐中不時發生行政機關通過征收、征用方式侵害其他合法主體的財產權的現象。
為了強化對合法財產的保護力度，防止行政機關任意侵害其他財產主體的財產權，本條規范明確征收、征用的限制條件。
三、征收與征用的區別
所謂征收，是指為了公共利益的需要，國家補償損失為條件，依法強制取得其他主體財產的行為。所謂征用，是指國家在特定的緊急狀態下，為了公共利益的需要，依法強制使用其他財產主體財產的行為。
征收征用都是國家的強制行為，都是對其他主體合法財產權的限制，但它們之間并不相同。主要表現如下:
(1)前提有所不同。
征收和征用的前提雖然都是為了公共利益的需要，但征收的前提范圍相對寬泛，征用的前提范圍主要限定搶險、救災等突發的緊急狀態。
(2)對象有所不同。
從理論上講，其他主體的各類財產權均能成為征收的對象，但土地等不動產之外的其他財產權通常有可替代性，國家即便為了維護公共利益和實現公共利益，也完全可以市場上購買，無 須借助強制性手段，故征收的客體主要是不動產。
從我國的征收實踐來看，征收的不動產權利主要包括集體土地所有權、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物的所有權、宅基地使用權及房屋所有權、國有土地上的房屋所有權。
征用有所不同，在緊急狀態下，不動產和動產均屬于征用對象。
(3)效果有的不同。
征收導致財產權的變動，結果是國家從財產權人處直接取得財產權，而征用不導致財產權變動，只是國家出于應急需要而強制使用其他主體的財產。在緊急狀態結束后，被征用的財產應返還給權利人。
(4)補償有所不同。
征收導致財產權的轉移，被征收人因此喪失財產權，國家必須給予財產權價值相當的補償，而征用不導致財產權轉移，只要征用的財產沒有毀損滅失，國家給予的補償限定為權利人因不能行使權利而遭受的損失。
四、征收和征用的條件
本條規定“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償”包含下列條件:
(1)必須為了公共利益的需要。
《國有土地上房屋征收與補償條例 》第八條規定:“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要”。
上述規定可作為為了公共利益需要的參考。
(2)主體必須有法定權限。
《土地管理法》第四十五條規定:“征收下列土地的，由國務院批準:(一)基本農田;(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的”。“征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案”。“征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批”。
第四十六條規定:“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施”。
《國有土地上房屋征收與補償條例 》第四條規定:“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”。“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作”。“市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行”。
需要注意的是，上述規定中的征收決定權的法律配置與征收實施權被法律配置是不同的。
(3)程序必須符合法律規定。
征收、征用是國家對其他主體財產權的合法限制，要確保其正當性，要求權力主體必須根據法律規定的程序進行。
征收土地，應經國務院批準或經省級人民政府批準并報國務院備案，由縣級以上地方政府予以公告并組織實施。
征收國家土地上的房屋包括以下環節:其一，征收補償方案的擬訂、論證、征求意見、修改及公布;其二，進行社會穩定風險評估或經政府常務會議討論決定，且征收補償費用足額到位、專戶在儲、專款專用;其三，市、縣級政府作出房屋征收決定;其四，及時公告房屋征收決定。
(4)必須有公平、合理的補償。
本條強調征收、征用補償的公平性與合理性，這是民法典與現有征收、征用補償制度更為完善的一個重要表現，因為對公平、合理補償的判斷因素是開放的、因時的。
《物權法》第四十二條:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益”。“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。民法典第二百四十三條作了部分修改:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產”。“征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益”。“征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。
《國有土地上房屋征收與補償條例 》第十七條規定:“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵”。
法律主觀：民法典規定不可以對不動產設立質權。可以設立質權的權利包括債券、存款單、可以轉讓的基金份額、股權等，屬于動產權利，不動產出質時不能轉移占有，無法設立質權。
法律客觀：《中華人民共和國民法典》第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。 《中華人民共和國民法典》第二百四十五條 因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用組織、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。組織、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
一、民法典中有關于征用、征收的條例嗎
有的。
根據《民法典》第一百一十七條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
二、征收、征用的區別和共同點
征收和征用是兩個不同的法律概念。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。為了正確處理私有財產保護和公共利益需要、公民權利和國家權力之間的關系，我國確立了征收、征用制度。
征收是指為了公共利益的需要，國家把私人所有的財產強制地征歸國有;征用是指為了公共利益的需要，強制性地使用公民的私有財產。征收和征用的主要區別在于：征收是所有權的改變，征用只是使用權的改變。征收是國家從被征收人手中取得了所有權，發生了所有權的轉移;征用則是在緊急情況下對私有財產的強制性使用，在緊急情況結束后，要把被征用的財產歸還給權利人。
征收和征用也有共同之處，就是必須遵循三個原則。
一是公共利益需要的原則。公共利益是指社會整體利益和全體社會成員的共同利益，在實踐中要嚴格區別是社會公共利益需要還是商業利益或某部門、某集體、某單位利益需要。
二是依照法律規定的原則。征收、征用在一定程度上限制了公民的私有財產權。要正確處理好公共利益需要同私有財產保護的關系，征收、征用必須依照法律規定進行，按照法律規定的原則、條件和程序辦理。
三是依法給予補償的原則。根據規定，征收、征用都要給予補償。補償的標準，需要在相關法律中做出明確的規定。征收對象一般是不動產，而且是所有權的改變，要給予金錢補償或相應的財產以及其他形式的補償。征用的對象一般是物，使用結束后要物歸原主，對物的價值減少的部分要給予補償。補償要及時，不能因補償的延誤給被征收、征用人造成損失。
可見，確立征收、征用制度，既是為了公共利益的需要，又是對私有財產在特殊情況下的一種保護。
《民法典》（2021年1月1日起生效）關于征收征用的規定是這樣的：1、為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。2、征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
民法典集體土地征用的程序是如何規定的
集體土地征用的程序是：一、農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。二、確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。三、用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。四、用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用;五、用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。六、國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。七、由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。八、國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。九、被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費用。十、簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。十一、如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。《建設部關于印發城市房屋拆遷工作規程的通知》第三條，城市房屋拆遷管理工作程序是：拆遷計劃管理、拆遷許可審批、拆遷補償安置;必要時還應當依法進行行政裁決或者強制拆遷。城市房屋拆遷管理應當嚴格按照上述程序進行，前一程序未進行或者未達到規定要求的，不得進入后一程序。《建設部關于印發城市房屋拆遷工作規程的通知》第四條，城市房屋拆遷實行年度計劃審批備案制度。市、縣人民政府應當根據本地區經濟社會發展的實際情況，依據城市總體規劃、近期建設規劃和控制性詳細規劃，編制房屋拆遷中長期規劃和年度計劃，由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)行政主管部門會同發展改革(計劃)部門審批下達。
民法典房屋征收補償標準是怎么樣規定的
《中華人民共和國民法典》中的拆遷補償標準如下：（1）房屋的價值補償，不低于同類型房屋的市場價；（2）被征收人搬遷、臨時安置的補償，根據實際花費的來補償；（3）被征收人停產停業損失的補償，根據實際花費的來補償。
土地征收和征用的補償
征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
土地征收的程序是怎樣規定的
集體土地的征收程序主要在《土地管理法實施條例》第23條到25條的規定中，1、建設項目進行確定，只有確定了建設項目之后才能進行征地。2、土地征收申請。3、對土地征收申請的審查。4、批準征收土地。5、征收土地公告。6、征地補償登記。7、聽取意見。8、市縣人民政府批準征地補償方案。9、支付征地各項費用。10、被征地人交出土地或者土地管理部門責令交出土地。
民法典對征用土地的補償規定有哪些
承包地被征收的，土地承包經營權人有權依法取得征地補償，包括地上附著物、青苗補償等。根據《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
《中華人民共和國民法典》對征用與征收的規定明確，強調公平合理補償。征收是改變所有權，征用是改變使用權。征用補償需返還原物或賠償，征收則對征收人進行補償。征用適用于緊急狀態，而征收則適用于公共利益需要。征收對象為不動產，征用對象包括不動產和動產。征收土地的流程包括用地申請、方案擬定、審查批準、公告、補償安置方案制定、實施補償安置和確權。
法律分析
一、民法典中國家對征用與征收的規定
《中華人民共和國民法典》第一百一十七條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
第二百四十三條第二款規定，征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
二、征收和征用有什么區別
征收指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私人或集體所有的財產上的所有權或者其他權利的行為。征用指國家為了公共利益的需要依法強制取得原屬于私人或集體的財產的使用權的行為。
首先，在法律效果方面，征收得法律效果是私人或集體財產所有權得改變；征用的法律效果是私人或集體財產使用權的改變。
其次，在補償方面，在征用的情況下，因為所有權沒有轉移，如果標的物沒有毀損滅失，則返還原物即可；若毀損滅失，則應當予以補償；在征收的情況下，因為所有權已經移轉，因此不存在返還財產的問題，應當依照法定標準對征收人進行補償。
再次，在適用條件方面，征用一般是在臨時性、突發性的緊急狀態中適用，如搶險、救災、戰爭等；征用不一定失在緊急狀態下采用，只要是為了公共利益的需要，依法定程序進行即可。
最后，在適用對象方面，征收的適用對象限于不動產；征用的對象包括不動產和動產。
三、征收土地流程是怎樣的
1、建設項目用地單位報市、縣國土行政主管部門申請辦理《用地申請》；
2、市、縣國土行政主管部門擬定《征收土地方案》；
3、市、縣國土行政主管部門將擬定的《征收土地方案》報同級人民政府進行征地審查；如果超過同級人民政府的權限，應逐級上報到有審查權的人民政府；
4、有權審查的人民政府批準后，向被征地所在地人民政府下發《征地審核與批復》；
5、張貼征收土地公告；
6、被征地所在地人民政府及國土部門制訂《征地補償、安置方案》；
7、被征地所在地人民政府發布《征地補償、安置方案》公告；
8、被征地所在地人民政府及國土部門組織實施補償安置工作；
9、國土部門向建設項目用地單位頒發《建設用地批準證書》進行確權。
結語
根據《中華人民共和國民法典》的規定，為了公共利益的需要，對于征收和征用不動產或動產，應當給予公平、合理的補償。征收是指國家依法強制取得私人或集體所有財產的所有權，而征用則是取得私人或集體財產的使用權。在征用中，如無毀損滅失，應返還原物；如有毀損滅失，則應進行補償。而在征收中，由于所有權已轉移，應按法定標準對征收人進行補償。征用適用于緊急狀態，而征收則適用于公共利益需要的情況。征收的對象限于不動產，而征用包括不動產和動產。征收土地的流程包括用地申請、征收方案擬定、審查批準、公告張貼、補償安置方案制定、公告發布、補償安置工作實施、建設用地批準證書頒發等步驟。
法律依據
中華人民共和國民法典：第六章民事法律行為第二節意思表示第一百三十八條無相對人的意思表示，表示完成時生效。法律另有規定的，依照其規定。
中華人民共和國民法典：第二章結婚第一千零五十一條有下列情形之一的，婚姻無效：
（一）重婚；
（二）有禁止結婚的親屬關系；
（三）未到法定婚齡。
中華人民共和國民法典：第十章一般規定第三百二十八條依法取得的海域使用權受法律保護。
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投稿：許清和
內容審核：郭建煒律師
