一、農(nóng)村宅基地面臨拆遷時(shí)占地面積的計(jì)算與賠償方法是怎樣的

一、宅基地面積怎么算呢？

最近北京、通州等地都進(jìn)行了征地，其他省市征地的也有很多。在現(xiàn)在的征地過程中，大都采用了現(xiàn)代化手段，上有飛機(jī)航拍，下有全位儀定位，GPS測(cè)算等……也就是說，你家的土地今后是有明確坐標(biāo)的。除非有特殊情況，一般情況下，不用再人工計(jì)量。

宅基地的計(jì)算方法，《農(nóng)村宅基地管理辦法》第十一條有明確規(guī)定：

一、建筑物和構(gòu)筑物以墻外包為界，拼接的以墻中或柱為界；

二、挑出的陽臺(tái)和樓梯等以突出部分垂直投影計(jì)算占地面積，但底層不得構(gòu)筑；

三、由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積與總面積的比例分?jǐn)偂Ｅ糜玫兀褂脴巧系霓r(nóng)戶分?jǐn)偯娣e為一半，其他為共用面積。

四、通過購(gòu)買商品房和以公開有償出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)或集體土地有償流轉(zhuǎn)取得的集體土地使用權(quán)不計(jì)入宅基地面積。

值得一提的是，很多宅基地面積都比較大，圍墻之外還有自己的地方，道路、坑塘等也都應(yīng)該計(jì)算在內(nèi)。

在這里我們需要注意的是，拆遷時(shí)宅基地和房屋應(yīng)當(dāng)分別補(bǔ)償

二、宅基地和房屋應(yīng)分別補(bǔ)償

農(nóng)民的宅基地在土地屬性上屬于農(nóng)村集體土地，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸村集體所有，之后由村集體分配給本村村民使用，而村民在所分配得來的宅基地上自建住房，這里住房的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸于村民所有。

在遇到農(nóng)村房屋被征收時(shí)，有兩種補(bǔ)償。一是對(duì)宅基地的補(bǔ)償，二是對(duì)房屋的補(bǔ)償。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民沒有其他宅基地，那么村集體就要給村民分配新的宅基地，否則應(yīng)當(dāng)將土地的補(bǔ)償款歸于被征地農(nóng)民。而針對(duì)房屋的補(bǔ)償，因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋的補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸村民所有。

三、宅基地及房屋補(bǔ)償方式

對(duì)宅基地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是集體土地的使用權(quán)，因此針對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償形式一般分為兩種：一是以置換的形式，二是以貨幣的形式。置換補(bǔ)償就是指，在規(guī)劃的安置區(qū)內(nèi)按照不同地價(jià)折換不同大小的面積進(jìn)行安置；貨幣補(bǔ)償就是指，根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)宅基地按照平米價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

二、宅基地拆遷補(bǔ)償如何計(jì)算

法律分析：拆遷補(bǔ)償視各區(qū)域不同，由各區(qū)縣政府進(jìn)行制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、農(nóng)村拆遷補(bǔ)償是按宅基地面積計(jì)還是按建筑面積計(jì)算

法律主觀：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算的。所謂建筑面積，一般是指產(chǎn)權(quán)人擁有房屋的各層建筑面積的總和，具體實(shí)施中按照1982年國(guó)家頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》執(zhí)行。實(shí)踐中常常出現(xiàn)償還房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結(jié)構(gòu)上不同，由此產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算問題。根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)。重置價(jià)格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價(jià)(以每年公布的當(dāng)年造價(jià)為準(zhǔn))。結(jié)構(gòu)差價(jià)是指不同結(jié)構(gòu)的房屋所花費(fèi)的不同造價(jià)之間的差額，以重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，即以被拆除房屋的重置價(jià)格與償還房屋的造價(jià)之間的差額作為結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)，由一方向另一方支付結(jié)構(gòu)差價(jià)。非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，即以重置價(jià)格結(jié)合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至于住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。這是考慮到住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況復(fù)雜，各地對(duì)結(jié)構(gòu)差價(jià)支付亦采不同政策，因而不在全國(guó)實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)定。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算的。實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理局或者專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)算的依據(jù)。一般不允許當(dāng)事人之間私下交易。《拆遷條例》對(duì)拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的補(bǔ)償提出了特別的要求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建;作價(jià)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)按重置價(jià)格給予補(bǔ)償，不考慮該房屋的新舊程度。無論哪一種補(bǔ)償形式，都將房屋的附屬物也納入補(bǔ)償范圍。這是考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦奈镔|(zhì)文化生活需要，為了迅速恢復(fù)公益事業(yè)的正常進(jìn)行而作出的規(guī)定。該問題涉及到的相關(guān)文件：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《拆遷條例》

法律客觀：

《土地管理法》第四十八條第三款

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-農(nóng)村宅基地面臨拆遷時(shí)占地面積的計(jì)算與賠償方法是怎樣的，